La hipoteca a tipo fijo anima a la banca y a los clientes

Las hipotecas a tipos fijos, que antes de que estallara la crisis econ¨®mica y financiera muy pocos clientes aceptaban contratar, avanzan como la f¨®rmula elegida en pr¨¢cticamente una de cada dos operaciones nuevas. Seg¨²n la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE), el 57,3% de las hipotecas se formalizaron con tipos de inter¨¦s fijos o mixtos (por al menos un a?o) y el restante 42,7% a tipo variable. Un dato cuanto menos sorprendente, ya que en 2006, antes de la explosi¨®n de la burbuja, solo el 2,48% de los cr¨¦ditos nuevos que se firmaban para vivienda eran fijos. El cambio de tendencia comenz¨® a verse meses antes. De hecho, en abril el 14,8% de las hipotecas constituidas utiliz¨® un tipo de intere?s fijo, seg¨²n los ¨²ltimos datos del Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). As¨ª pues, el porcentaje que los pr¨¦stamos variables representan en las nuevas contrataciones se ha reducido a m¨¢s de la mitad desde el 93% del auge inmobiliario al 42,7%, seg¨²n la AHE.

Las hipotecas a tipo fijo han ganado terreno de forma r¨¢pida y sostenida. Los ¨²ltimos datos disponibles de la AHE, los del mes de mayo, corroboran la tendencia: las de tipo fijo supusieron a esa fecha el 31,4% del total de operaciones, cuando un a?o antes no alcanzaban ni el 5% (4,95%). Se trata de cr¨¦ditos cuyo tipo de inter¨¦s permanece fijo al menos por 10 a?os. La banca empez¨® a apostar por estas hipotecas hace menos de un a?o, pero ha recrudecido su guerra en estas ¨²ltimas semanas.

Detr¨¢s de este cambio de preferencias se asoma una nueva guerra por la financiaci¨®n a tasas fijas, gracias a la que las entidades se aseguran unos ingresos estables ante un euribor que encadena cinco meses en negativo: en el mes de junio se situ¨® en el 0,028% y se le espera pr¨®ximo al 0% durante un par de ejercicios por lo menos. A pesar de la ca¨ªda en sus m¨¢rgenes de beneficios, las entidades no pueden perder clientes asi que los diferenciales que sobre el euribor est¨¢n aplicando para fijar el tipo de inter¨¦s definitivo de los cr¨¦ditos variables est¨¢ por debajo del 1% en muchos casos (Banco Mediolanum, Bankia, ING Direct, Banco Santander, Kutxabank, Bankoa...).

Los cr¨¦ditos fijos propocionan mayor estabilidad a entidades e hipotecados

El auge de los pr¨¦stamos a tipo fijo tambi¨¦n est¨¢ asociado al rev¨¦s en las cl¨¢usulas suelo. La eliminaci¨®n judicial de los topes hipotecarios acarrea un doble perjuicio para la banca: pierden los ingresos recurrentes de la citada cl¨¢usula, adem¨¢s del dinero que el juzgado exige devolver por su aplicaci¨®n desde mayo de 2013 y que el mercado estima en unos 5.000 millones de euros.

Un buen n¨²mero de entidades ha optado por negociar con los clientes la retirada de esta cl¨¢usula suelo sin esperar a fallos judiciales, aplicando la f¨®rmula del inter¨¦s a tipo fijo como soluci¨®n mayoritaria, algo que ha influido en las abultadas cuotas de contrataci¨®n.

La necesidad de la banca de intentar garantizar sus fuentes de ingresos cuando el negocio flaquea y la evoluci¨®n de los tipos juega en contra, confluye con que la oferta tambi¨¦n interesa a los clientes.

M¨¢s de la mitad de los pr¨¦stamos firmados en mayo ya no son variables

Hoy, las entidades exhiben las hipotecas a tipo estable m¨¢s baratas ofertadas nunca. La diferencia entre la cuota a tipo variable y a tipo fijo se ha estrechado de forma significativa. Es f¨¢cil encontrar propuestas a 10 o 15 a?os, muy extendidas en pa¨ªses anglosajones y que en Espa?a introdujo Bankinter (uno de los primeros bancos en apostar por esta l¨ªnea de financiaci¨®n) hace menos de dos a?os.

En la actualidad todas o casi todas las entidades proponen proactivamente productos fijos puros o mixtos, y es f¨¢cil encontrar pr¨¦stamos con tasas estables a 15, 20 y 25 a?os, e incluso superiores. Y la competencia se retroalimenta de tal forma que muchas entidades, como Bankinter, ActivoBank o Liberbank, han reducido sus propios precios. Las hipotecas a tipo fijo "proporcionan mayor estabilidad a las entidades prestatarias y tambi¨¦n a los hipotecados en un entorno de bajos tipos de inter¨¦s como el actual", indican en la AHE.

En diciembre de 2015 ya sorprend¨ªa encontrar hipotecas a tipo fijo al 1,8% o 1,9% a plazos de 10 a?os. Para periodos m¨¢s largos, entre 15 y 20 a?os, los tipos se colocaban como m¨ªnimo entre el 2,1% y el 2,5%. Diez a?os son, en general, un plazo demasiado corto para los hipotecados. Las cuotas se encarecen significativamente: 100.000 euros incluso al 1,5% cuestan cerca de 900 euros mensuales. De ah¨ª que lo tal vez m¨¢s sorprendente de la actual guerra hipotecaria a tipos fijos es que ¨¦stos siguen siendo relativamente bajos para periodos m¨¢s amplios. A 20 a?os, Liberbank cobra un tipo de inter¨¦s del 1,9%; BMN, del 1,95%; Ibercaja, del 2%; Bankinter, del 2,1%; Caja Castilla la Mancha, Catalunya Caixa o el BBVA, del 2,25%; Bankoa y Banco Santander, del 2,4%. En este caso, esos mismos 100.000 euros al 2% rebajan ya la letra mensual hasta situarla en torno a los 506 euros.

En lo que se refiere a las contrataciones a tipo mixto, tambi¨¦n al alza, hay varias opciones. Bajo este segmento, Bankoa ofrece un pr¨¦stamo combinado donde el 50% tiene un tipo fijo y el otro 50%, otro variable. La Hipoteca Mixta de Kutxabank ofrece un inter¨¦s fijo al 1,80 % durante 10 a?os y despu¨¦s un inter¨¦s a tipo variable de euribor + 0,90 %. ING Direct, por su parte, cobra un 1,99% durante 10 a?os y el resto, a euribor + 0,99 puntos de diferencial. En Banco Santander, el tipo es del 2,1% durante 10 a?os y el resto a euribor m¨¢s 1,25%. En Bankinter se pueden combinar los tipos fijos a 10, 15 o 20 a?os (1,8%, 2%, 2,3%) con un euribor m¨¢s 1,2 puntos en los a?os siguientes.