Los fondos quieren m¨¢s ladrillos

En la vivienda que vaya a comprar a corto o medio plazo es m¨¢s que problable que est¨¦ involucrado un gran inversor internacional. Los fondos oportunistas, sobre todo estadounidenses, han puesto sus ojos en la promoci¨®n y han empezado a construir viviendas nuevas en Espa?a. Tambi¨¦n a rehabilitarlas, aunque en menor medida. Se cuentan por miles las casas que van a levantar en los pr¨®ximos a?os en las zonas m¨¢s demandadas y en los centros de las grandes ciudades.

Pero no solo eso. Al inyectar liquidez impulsan m¨¢s que nadie la recuperaci¨®n del mercado inmobiliario. Y, si se lee entre l¨ªneas, hay m¨¢s. "Existe una alta correlaci¨®n entre la salud del negocio de promoci¨®n inmobiliaria y la bajada de la tasa de desempleo, por lo que quiz¨¢ podr¨ªamos inferir que su apuesta por este segmento se podr¨ªa considerar como una predicci¨®n de la mejora en la econom¨ªa", dice Adolfo Ram¨ªrez-Escudero, presidente de CBRE Espa?a.

En un momento en el que el mercado dom¨¦stico no puede o no quiere invertir, estos fondos, que mueven miles de millones, no quieren quedarse sin parte del pastel. "El mercado espa?ol ha sido y est¨¢ siendo analizado por los grandes fondos a nivel global, m¨¢s de 200. Esto hace que la cifra del volumen gestionado de los fondos que han mostrado inter¨¦s en Espa?a probablemente supere los 1.000 billones de d¨®lares", analiza Emilio Miravet, socio de Corporate Finance responsable del sector inmobiliario de KPMG en Espa?a.

EEUU por delante

En 2015, en torno a un 34% de la inversi¨®n total lograda en el mercado inmobiliario espa?ol provino de inversores estadounidenses, unos 3.455 millones de euros. Y hasta junio de este a?o, EE UU sigue siendo el pa¨ªs n¨²mero uno en cuanto a origen del capital (39% de la total inversi¨®n), unos 1.630 millones de euros, argumenta Ram¨ªrez-Escudero.

El primer fondo que lo vio claro fue el estadounidenese Lone Star, que en 2014 adquiri¨® Neinor y la gesti¨®n inmobiliaria de KutxaBank con el objetivo de convertirse en la mayor promotora del pa¨ªs. La compa?¨ªa acumula suelo por 800 millones de euros y en los pr¨®ximos cinco a?os sacar¨¢ al mercado 8.500 viviendas de obra nueva.

Una de las ¨²ltimas en dar el paso ha sido el fondo norteamericano V?rde, que el pasado mes de junio cre¨® una nueva promotora, Dospuntos, que nace de la antigua estructura adquirida al grupo San Jos¨¦. La inmobiliaria prev¨¦ inversiones en torno a los 2.000 millones de euros para los pr¨®ximos seis a?os y entregar¨¢ una media de 2.000 casas al a?o para convertirse, tambi¨¦n, en una de las promotoras m¨¢s grandes de Espa?a. Hay muchos m¨¢s: Castlelake (con 900 millones de euros en suelo); Kennedy Wilson (que se ha aliado con Renta Corporaci¨®n), etc¨¦tera.

?Por qu¨¦ el inter¨¦s en un mercado que arrastra ocho a?os de inactividad? Esta es precisamente la clave. "Apenas hay nueva producci¨®n de viviendas y el mercado ha ca¨ªdo un 95%; hay una falta de producto, pero al mismo tiempo hay una demanda real en Madrid, Barcelona, Levante, Costa del Sol y Mallorca; el stock vendible de las grandes ciudades est¨¢ agotado; la correci¨®n ha dejado al mercado sin promotores y la financiaci¨®n al promotor est¨¢ volviendo", enumera Alberto Valls, socio de Financial Advisory de Deloitte.

A este propicio escenario se une el hecho de que en estos momentos no tienen una inversi¨®n alternativa. "Todos estos fondos est¨¢n interesados en la promoci¨®n residencial en Espa?a porque puede proporcionarles el retorno necesario a sus costes de capital, que dif¨ªcilmente obtienen en la explotaci¨®n de otros tipos de activos inmobiliarios", aclara el presidente de CBRE Espa?a.

A pesar de que la construcci¨®n de casas no es su ideal de negocio por estar sujeto a plazos m¨¢s largos, necesitan alcanzar las altas rentabilidades conseguidas en a?os pasados, entre 2013 y 2015, y eso pasa por involucrarse m¨¢s en la gesti¨®n. "Los rendimientos estimados en otros sectores empezaron a no alcanzar los retornos tan exigentes que estos fondos prometieron a sus part¨ªcipes, por lo que tuvieron que empezar a mirar negocios menos predecibles o con mayores riesgos de gesti¨®n. As¨ª, se ha pasado a la promoci¨®n, industria a la que, estiman, a¨²n le queda un ciclo en recuperaci¨®n entre cinco y seis a?os", aclara Ram¨ªrez-Escudero.

Mientras la oportunidad exista, puedan prorrogar su estancia. "El negocio de la promoci¨®n suele tardar entre 18 y 24 meses, lo que encajar¨ªa con sus plazos sin descartar otras salidas como una OPV o una potencial venta de los suelos", a?ade Miravet. El nuevo tapete toma forma mientras los expertos creen que con la entrada de estas promotoras el sector ganar¨¢ profesionalizaci¨®n y transparencia. Y, al mismo ritmo, se cocina la concentraci¨®n de grandes promotoras. "Las 10 mayores promotoras podr¨ªan alcanzar una cuota de mercado del 30%, cuando en 2007 las 10 m¨¢s grandes no llegaban ni al 10%", pronostican en CBRE Espa?a.

Terreno conocido

Pero estos grandes inversores internacionales no son extra?os. Llegaron a Espa?a entre 2012 y 2013, en plena crisis. "En primer lugar porque las previsiones eran de un crecimiento en la econom¨ªa espa?ola y, en segundo lugar, porque los capital values en inmobiliario estaban muy por debajo de la media de su valor", dice Maurice Kelly, director de Desarrollo y Estrategia de activos, Residencial y Suelo de JLL.

En plena crisis empezaron apostando por el sector terciario. Nombres como Goldman Sachs, Blackstone, Autonomy, V?rde, o Kennedy Wilson se decantaron por centros comerciales, naves log¨ªsticas, oficinas, y retail. Y muchos de ellos pujaron por la entrada mayoritaria en los servicers de los bancos. Un buen ejemplo del cambio de estrategia es el de Orion. Este fondo empez¨® su andadura en Espa?a asmiendo pocos riesgos y adquiriendo activos muy buenos en un momento en que nadie se atrev¨ªa a operar en Espa?a para venderlos cuando llegara el cambio de ciclo. Compr¨® Plenilunio a Santander en 2009 y lo vendi¨® en 2015 y lo mismo hizo con Puerto Venecia, logrando importantes plusval¨ªas. "Ahora, ha pasado a comprar suelo y promoci¨®n (como Sotogrande) porque es donde ve que el momento de ciclo es m¨¢s interesante", explica Ram¨ªrez-Escudero.