?Normalizaci¨®n inmobiliaria?

Entre las muchas cosas que ha dejado la crisis, la correcci¨®n en los precios de la vivienda y el debate sobre aspectos como cl¨¢usulas suelo o los desahucios nos hablan de una burbuja que explot¨® y que a¨²n esparce sus pedazos. Sin embargo, en cada dato de subida de precios o aumento de las transacciones se quiere ver muchas veces algo m¨¢s que la realidad de una moderada recuperaci¨®n inmobiliaria. Se escuchan, incluso, opiniones que sugieren que el entorno de mercado tiene un tufo que recuerda al de principios de la d¨¦cada de 1990. No creo que en estos momentos se est¨¦ gestando una nueva burbuja inmobiliaria en Espa?a. Las dificultades financieras y del mercado de trabajo son, por ahora, suficientes para prevenirlo. Porque lo que s¨ª que hay que reconocer, tal vez, es que los fundamentos legales y los incentivos a alimentar burbujas especulativas no han cambiado demasiado.

La semana pasada el INE inform¨® que los precios de la vivienda subieron un 3,9% en el segundo trimestre del a?o aunque el ¨²ltimo dato de compraventas, del mes de julio, arrojaba una ca¨ªda del 1,1% interanual. El propio INE indic¨® que esta reducci¨®n de las transacciones era coyuntural porque los Registros de la Propiedad suspendieron la inscripci¨®n de algunas hipotecas tras la sentencia del Tribunal Supremo sobre el car¨¢cter abusivo de algunas cl¨¢usulas sobre el tipo de inter¨¦s de demora. Teniendo en cuenta el (bajo) punto de partida del mercado inmobiliario y el contraste entre las cifras de los a?os anteriores a la crisis y las actuales, lo que se est¨¢ observando es una normalizaci¨®n inmobiliaria pero no un crecimiento sostenido, imparable o potencialmente peligroso.

Parte de los datos de crecimiento inmobiliario responden, adem¨¢s, a circunstancias excepcionales. Se estima que los inversores compran una de cada cuatro viviendas. En junio, hubo 38.856 compraventas y 25.274 hipotecas registradas, lo que da una idea de las operaciones que se realizan en efectivo, algo obviamente no al alcance de la mayor¨ªa. Asimismo, la segmentaci¨®n por mercados es abrumadora, con un 45% de las operaciones de compraventa concentradas en Madrid, Barcelona, Alicante, M¨¢laga y Valencia. Hay que tener tambi¨¦n en cuenta que hay m¨¢s de 500.000 viviendas construidas y sin estrenar en Espa?a. En 2006 se construyeron 856.561 viviendas. Diez a?os despu¨¦s esta cifra estar¨¢ en torno a las 40.000.

Con un stock tan elevado, con salarios m¨¢s moderados, con un desempleo a¨²n muy importante y con niveles de deuda privada a la baja pero a¨²n abrumadores, es dif¨ªcil esperar que la demanda relance el mercado inmobiliario hacia la fiebre (y convalecencia) del pasado reciente. Sin embargo, gran parte de los ayuntamientos anhelan facilitar suelo en las mejores condiciones para promotores, en un contexto de importantes dificultades financieras para los entes locales. Asimismo, muchos promotores reclaman ese suelo, sugiriendo que se necesitar¨¢ para cubrir la demanda. Mientras tanto, algunas zonas costeras y perif¨¦ricas a n¨²cleos urbanos nos dejan el recuerdo de promociones que nunca se vendieron ni se vender¨¢n.