Los vecinos morosos deben 1.812 millones de euros en Espa?a

Casi el 43% de las m¨¢s de siete millones de comunidades de propietarios espa?olas tiene morosos. La deuda acumulada suma 1.812 millones de euros y las entidades financieras son responsables de 377 millones de euros de impagos. Es el c¨¢lculo elaborado por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de Espa?a (CGCAFE) correspondiente al ejercicio 2015. La morosidad baja un 2,32% con respecto al a?o anterior.

No es un dato sin trascendencia. Detr¨¢s de esos millones de euros se esconde el progresivo deterioro de los edificios, las fachadas que se dejan de arreglar y los ascensores que se dejan de colocar. "La morosidad actual es un importante problema financiero para las comunidades de propietarios, que no pueden realizar las obras de rehabilitaci¨®n y mantenimiento necesarias", dice Salvador D¨ªez, presidente del CGCAFE. No se trata solo de adecentar el portal o embellecer el descansillo. "Cada a?o, el paso del tiempo y los efectos de la climatolog¨ªa, afectan a los edificios y cualquier retraso o inacci¨®n incrementa la probabilidad de alg¨²n incidente", a?ade D¨ªez.

Una vez instalada, la morosidad echa ra¨ªces. Hay comunidades que se han visto obligadas a cerrar el ascensor y apagar la calefacci¨®n, comenta Manuela Julia Mart¨ªnez Torres, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).

Nerea Garc¨ªa, administradora de un inmueble de 28 pisos en la calle Toledo (Madrid) cuenta que la deuda de 20.000 euros que acumulan dos vecinos morosos est¨¢ impidiendo realizar obras de pocer¨ªa para solventar las humedades de los trasteros. "Y las entidades financieras no te dan pr¨¦stamos si hay morosos, te los rechazan". Adem¨¢s, han tenido que prescindir del portero que llevaba en la finca m¨¢s de 50 a?os y contratar a un conserje a media jornada porque la "situaci¨®n era insostenible".

Los impagos suman 1.812 millones de euros y 377 millones son de entidades financieras

Mientras tanto, el contador de la luz y del agua siguen corriendo, as¨ª que el resto de vecinos de esta finca tiene que abonar recibos extraordinarios para poder afrontar los pagos: un 30% m¨¢s de su cuota comunitaria. O se recortan gastos o se paga la cuota y derramas de los morosos para seguir con los servicios y la conservaci¨®n del inmueble. "El impago de las cuotas conlleva un desequilibrio presupuestario que afecta a la tesorer¨ªa y liquidez de la comunidad, debiendo afrontar el resto de vecinos esta situaci¨®n", recuerda Mart¨ªnez Torres.

?Y si todos decidieran no pagar? "Se podr¨ªan cortar suministros b¨¢sicos, como la luz, la calefacci¨®n y el agua, o quedarse sin seguro, con el consiguiente riesgo", cuenta Federico Cerrato, administrador de fincas en Alcorc¨®n (Madrid) y gestor de Fisconta.

De las 170 comunidades que administra Jos¨¦ Mar¨ªa Aguil¨¢ en Barcelona, solo un 10% tiene morosos, pero asegura que en alguna los vecinos han tenido que pagar una cuota un 25% m¨¢s alta para hacer frente a obras en la fachada por peligro de desprendimiento o para reparar el ascensor. "Sabemos de alg¨²n moroso que tiene el piso alquilado por 2.000 euros al mes pero no paga. A mucha gente no les importan las bombillas de la escalera, creen que no son propietarios de las zonas comunes", dice este abogado-administrador de fincas y asesor jur¨ªdico del Colegio de Barcelona.

Casos graves

M¨¢s grave es el caso de una finca madrile?a que acaba de pasar la Inspecci¨®n T¨¦cnica de Edificios (ITE) y debe realizar obras por importe de 100.000 euros. Los 62 vecinos tienen que asumir el gasto de la ITE m¨¢s los 15.000 euros de recibos por morosidad. "Es decir, que cada propietario debe pagar una media de 250 euros m¨¢s de lo que le corresponder¨ªa", cuenta Salvador D¨ªez. Tanto se tensa la cuerda que en alguna ocasi¨®n el administrador de fincas ha tenido que pagar los recibos de su bolsillo para evitar el corte de alg¨²n suministro o servicio. "No se pod¨ªa pagar el seguro y hemos tenido que adelantar el dinero a la comunidad", cuenta Cerrato.

Los procesos judiciales contra el deudor llegan a durar m¨¢s de 18 meses

A estas alturas, son muchas las fincas que tienen vac¨ªo el fondo de reserva al que obliga la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que debe ser el 5% del ¨²ltimo presupuesto ordinario y que solo se puede destinar a obras de conservaci¨®n, reparaci¨®n y rehabilitaci¨®n.

Ante este panorama, las comunidades de propietarios se afanan en recuperar sus deudas por la v¨ªa judicial, aunque no siempre la historia acaba bien. "La pr¨¢ctica totalidad de las demandas se ganan, lo que es m¨¢s dif¨ªcil es ejecutar las sentencias, que depende, en muchas ocasiones, de la capacidad econ¨®mica del demandado", dice Salvador D¨ªez.

El famoso proceso monitorio, que tiene por objeto la resoluci¨®n r¨¢pida de conflictos, "en una gran parte no resuelve la situaci¨®n, porque en la mayor¨ªa de los casos finaliza en un procedimiento civil, con abogado y procurador, incrementado el coste de la actuaci¨®n", explica Manuela Julia Mart¨ªnez Torres. Adem¨¢s, la reclamaci¨®n judicial no permite acumular la deuda hasta la sentencia, con lo que se solapan reclamaciones a?o tras a?o sobre un mismo propietario moroso. El plazo medio de una resoluci¨®n judicial es de 12 meses y con ejecuci¨®n de sentencia se acerca a los 18 meses, a?ade. Y si el deudor no es solvente o no se localizan a sus herederos, el proceso puede dilatarse mucho m¨¢s.

Peque?os avances

Queda mucho por hacer, aunque las nubes comienzan a moverse. Por un lado, los ¨²ltimos datos reflejan que la rehabilitaci¨®n de fincas ha crecido levemente, apunta Luis Rodulfo Zabala, director general de la Confederaci¨®n Espa?ola de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcci¨®n (CEPCO). En mayo, 2.452 edificios de viviendas en Espa?a han hecho obras, un 2,6% m¨¢s que en el mismo mes de 2015. Adem¨¢s, el Ministerio de Fomento trabaja para prorrogar a 2017 el Plan de Vivienda, que inicialmente concluye este a?o, y dotarlo con 550 millones de euros para financiar proyectos de rehabilitaci¨®n.

Por otro, la morosidad vecinal ha comenzado a bajar. En 2015 se ha recortado en 43 millones de euros y buena parte del descenso se debe a las entidades financieras que se adjudicaron millones de pisos en los ¨²ltimos a?os. Su mora ha ca¨ªdo un 14,67%. La raz¨®n fundamental es que ahora se puede pedir la deuda del a?o en curso m¨¢s los tres anteriores. "Se han podido reclamar cantidades importantes a las entidades", dicen los administradores que, sin embargo, abogan porque el plazo sea de cinco a?os. Otro motivo es que los bancos han ido ordenando sus balances y la gesti¨®n de los inmuebles que han incorporado a sus activos y empiezan a saldar sus deudas.