Las grandes socimis recortan inversiones pero ganan tama?o y rentabilidad
Las mayores sociedades de inversi¨®n inmobiliaria redujeron a la tercera parte sus compras en 2016 tras consolidar sus carteras
La sociedades de inversi¨®n inmobiliaria (socimis) redujeron notablemente su inversi¨®n en 2016, en un ejercicio en el que el mercado inmobiliario marc¨® un nuevo r¨¦cord con casi 14.000 millones de operaciones, un 8% m¨¢s que en 2015, seg¨²n las cifras de la consultora CBRE. Aproximadamente el 10% del total del mercado fue movido por las cuatro grandes socimis ¨CMerlin, Hispania, Lar Espa?a y Axiare¨C que invirtieron 1.400 millones de euros en oficinas, centros comerciales y activos log¨ªsticos.
Esta cifra es una tercera parte de los m¨¢s de 4.200 millones invertidos en 2015, un a?o en el que a las grandes socimis les importaba sobre todo ganar tama?o, y acometieron operaciones como la compra por Merlin Properties de Testa Inmuebles, la filial patrimonialista de Sacyr, por la que pag¨® 1.795 millones de euros para convertirse en la primera inmobiliaria espa?ola.
En 2016, las cuatro grandes han optado por reordenar y consolidar sus activos, rehabilitando sus inmuebles, aumentando el nivel de ocupaci¨®n y colocando sus arrendamientos en el mercado a mayor precio. De ah¨ª que, pese a la menor inversi¨®n, su patrimonio haya crecido un 50% hasta los 14.000 millones La mejor prueba fue Merlin que, tras su grandes adquisiciones de 2015 por 2.160 millones, redujo su inversi¨®n a 765 millones, y se ha deshecho esta semana de la mayor parte de sus activos hoteleros con la venta de 19 hoteles a la francesa Fonci¨¨re des Regions, por 535 millones de euros. Sus activos crecieron en torno a un 50% hasta los 9.000 millones.
Su mayor operaci¨®n de compra en 2016 fue la adquisici¨®n del parque empresarial Adequa, ubicado en Madrid, al fondo Lone Star por 380 millones. Durante el tercer trimestre, esta socimi ¨Ccontrolada por Santander (22,2%) y BBVA (6,4%)- tambi¨¦n adquiri¨® el 50% restante del centro comercial Arturo Soria (el 50% inicial ya se compr¨® hace ahora un a?o) y un edificio de oficinas ubicado en la madrile?a calle de Arturo Soria 128. Ambas operaciones supusieron un coste de 44,2 millones de euros.
Las cuatro grandes acumulan activos por 14.000 millones?
Hispania tambi¨¦n ha frenado su impulso comprador con operaciones por poco m¨¢s de 150 millones de euros en 2016. Sus mayores operaciones han sido la adquisici¨®n de un solar la zona de Campo de Las Naciones de Madrid por 32 millones de euros; la compra del Hotel Oasis Resort en Lanzarote por 28 millones de euros, y la compra de tres hoteles ubicados en San Miguel de Ibiza, por 32 millones.
La socimi, gestionada por Azora, ha recibido el respaldo de sus accionistas, grandes fondos internacionales encabezados por el magnate George Soros (16,7%), para prolongar su proyecto inversor, centr¨¢ndolo sobre todo en hoteles, m¨¢s all¨¢ de marzo de 2017, fecha tope que se puso en el folleto de salida a Bolsa para comenzar sus desinversiones. Su patrimonio alcanz¨® los 1.700 millones de euros
Lar Espa?a ha pisado el acelerador de sus inversiones en centros comerciales con un desembolso de m¨¢s de 265 millones. La operaci¨®n m¨¢s importante ha sido el centro comercial Gran V¨ªa de Vigo, por 141 millones, aunque en noviembre present¨® las directrices con del que ser¨¢ su desarrollo m¨¢s importante, el proyecto Palmas Altas, en la zona sur de Sevilla, que supondr¨¢ una inversi¨®n total de 250 millones de euros, sobre una superficie total de 123.500 metros cuadrados, de los que 36 corresponden a la adquisici¨®n de terrenos.
La inmobiliaria, participada por los fondos Pimco (20%) y Franklin Templeton (15%), adquiri¨® tambi¨¦n el 41% del centro comercial Portal de la Marina de Ondara, en Alicante, por un precio de 14,58 millones, completando as¨ª la propiedad del centro. Tambi¨¦n en Alicante, Lar se hizo con el complejo comercial Vistahermosa, por 42,5 millones de euros, cerrando 2016 con unos activos de 1.200 millones, un 50% m¨¢s que un a?o antes.
Por ¨²ltimo, Axiare Patrimonio, cuyo m¨¢ximo accionista es Colonial (15%), ha gastado en 2016 de m¨¢s de 300 millones frente a los 444 millones desembolsados en 2015. Su mayor operaci¨®n fue la compra de un edificio de oficinas en la calle Almagro de Madrid, sede de la firma de abogados Cuatrecasas, por 124 millones. Tambi¨¦n compr¨® en el pasado ejercicio el cuartel general de Vocento por 35 millones, y el edificio de la sede de la consultora McKinsey en Madrid por 42 millones de euros. Su patrimonio alcanz¨® los 1.300 millones.
En 2017, los expertos vaticinan importantes operaciones ya que se cumplen los tres a?os a partir de los cuales, las socimis pueden vender inmuebles sin tributar por las plusval¨ªas, seg¨²n el r¨¦gimen fiscal del que fueron dotadas en 2014.?
Adem¨¢s de las cuatro gigantes, en el Mercado Alternativo Burs¨¢til (MAB) cotizan m¨¢s 30 socimis, tras incorporarse a este mercado el pasado a?o 17 de estas sociedades de inversi¨®n inmobiliaria, participadas por fondos, bancos o incluso familias que agrupan en ellas su patrimonio.
?Qu¨¦ son las socimi?
Las sociedades an¨®nimas de inversi¨®n inmobiliaria (socimi) son entidades que cotizan en los mercados de valores y cuyo objeto social es la adquisici¨®n, promoci¨®n y rehabilitaci¨®n de inmuebles de todo tipo para alquilarlos.
Aunque la norma que regula a estas sociedades, equivalentes a los Real Estate Investment de los pa¨ªses anglosajones, procede de 2009 no fue hasta tres a?os despu¨¦s, cuando el Gobierno del PP concedi¨® a estas sociedades ciertas ventajas fiscales cuando vivieron su eclosi¨®n con el objetivo de reanimar un sector inmobiliario an¨¦mico.
Este tipo de sociedades est¨¢n exentas de pagar el impuesto de sociedades y cuentan con bonificaciones de hasta el 95% en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jur¨ªdicos documentados (ITPyAJD). A cambio tienen que cumplir una serie de requisitos sobre la permanencia de activos en su cartera (m¨ªnimo de tres a?o), el 80% de sus activos tienen que ser arrendados, y sobre el reparto de beneficios.
Actualmente hay una treintena de socimis cotizadas, entre las que operan en el Mercado Continuo y el Mercado Alternativo Burs¨¢til.
Las cuatro grandes socimi son Merlin, Hispania, Axiare y Lar. Entre las cuatro suman casi 14.000 millones en activos.
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