Si vives de alquiler, ?la tasa de basura la pagar¨¢s t¨² o el casero? ?Y el IBI?
El pago de algunos conceptos depender¨¢ del contrato que firmes pero en algunos casos hay normas que protegen al inquilino
A la hora de alquilar un piso muchas preguntas asaltan tanto al inquilino como al propietario. Buena parte de las dudas giran entorno a qui¨¦n debe pagar qu¨¦ cuando una casa se pone en alquiler, seg¨²n los expertos en arrendamientos. No siempre la respuesta es rotunda. La cuesti¨®n preliminar a dirimir ser¨¢ en qu¨¦ r¨¦gimen de arrendamiento se encuentran las partes, ya que conviven varios, seg¨²n advierte Jos¨¦ Luis Mu?oz, abogado del bufete Quevedo de Madrid. ¡°Habr¨ªa que verificar la normativa aplicable a cada contrato, seg¨²n la fecha en que se haya otorgado y lo que disponen las normas transitorias¡±. Lo mejor es que en el contrato, antes de firmar, quede claro qui¨¦n se hace cargo de cada concepto.
Inquilino: renta, suministros y desgaste
?Cu¨¢ndo se firm¨® el contrato de alquiler? Es lo primero que hay que saber. Una vez hecha esta averiguaci¨®n, para los contratos que se firmen ahora o que est¨¦n sometidos a la normativa actual ¡ªque entr¨® en vigor el 1 de enero de 1995¡ª Mu?oz se?ala que el inquilino est¨¢ obligado ¡°a soportar los gastos derivados de los suministros del inmueble¡±. No importa, en palabras de este letrado, si son individualizados o no (y especifica: ¡°los que se individualicen mediante aparatos contadores ser¨¢n en todo caso de cuenta del arrendatario¡±). Josep T¨¦rmens, abogado en Barcelona especializado en arrendamientos, desgrana los gastos que corren a cargo del inquilino: ¡°la renta, suministros (agua, luz y gas) de la vivienda. Los paga ¨¦l porque es quien se beneficia de ellos. Y tambi¨¦n las reparaciones que exija el desgaste por el uso¡±.
Las reparaciones y ese ambiguo "desgaste por uso" es otra fuente de conflictos entre inquilino y propietario. Lo mejor, para empezar, es que antes de firmar el contrato de alquiler se haga un peque?o inventario del estado de la casa y su contenido. Si un grifo gotea o si un enchufe no funciona, que quede por escrito que estaba as¨ª antes de que el inquilino llegase.
Propietario: IBI y comunidad
Los espa?oles que ofrecen su piso en alquiler ¨Cel 23,5% el a?o pasado frente al 15% de 2012¨C deben pagar los gastos de comunidad y los impuestos que gravan la propiedad de la vivienda, es decir, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), se?ala Mu?oz.
Otros puntos son m¨¢s controvertidos. Mu?oz se?ala que el impuesto de residuos urbanos (de basura), tambi¨¦n corre a cargo del propietario. Algo en lo que discrepa T¨¦rmens: ¡°Puesto que es una tasa que grava un servicio, debe pagarla quien se beneficia del servicio, el inquilino¡±, afirma, aunque aclara que en algunas ciudades este impuesto no se cobra, por ejemplo, en Barcelona.
La tasa de basuras, controvertida
El art¨ªculo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos deja abierta la puerta a que las partes se pongan de acuerdo en que los gastos generales del inmueble, sus servicios y tributos y otras cargas ¡°que no sean susceptibles de individualizaci¨®n¡± sean a cargo del inquilino. ¡°Tradicionalmente se ha entendido que se puede pactar que los tributos del inmueble los pague el arrendatario pero, si no se ha pactado, los paga el arrendador¡±, sostiene la portavoz de la Organizaci¨®n de Consumidores (OCU), Ileana Izverniceanu. ¡°Hablamos del IBI, pero tambi¨¦n de otros tributos como la tasa de basuras en las ciudades donde exista¡±.
La interpretaci¨®n de OCU ¡ª¡°la m¨¢s extendida¡±, seg¨²n Izverniceanu¡ª es que tanto el IBI como el impuesto sobre residuos urbanos ¡°no est¨¢n relacionados con consumos individualizados sino con las caracter¨ªsticas del piso: se relacionan con el valor catastral o con la superficie¡±, explica. As¨ª, aunque el piso estuviera vac¨ªo y no produjera basura, la tasa a pagar ser¨ªa la misma. Sus conclusiones van en la misma direcci¨®n que las de Mu?oz: IBI y basura son ¡°tributos que debe pagar el propietario, salvo pacto en contrario¡±.
El inquilino abona el ITP
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) corre a cargo del inquilino porque as¨ª lo establece la Ley que instituy¨® la tasa, en su art¨ªculo 8. Hasta hace unos meses, subrayan desde la red de alquileres Uniplaces, ¡°este cargo, que existe desde hace a?os y cuya reclamaci¨®n recae en las Comunidades Aut¨®nomas, no se solicitaba¡±. La Comunidad de Madrid, sin embargo, inici¨® el a?o pasado una campa?a informativa para solicitar el pago del ITP, destacan tanto Mu?oz como Uniplaces.
En Catalu?a el ITP ya se cobra, afirma T¨¦rmens, mientras Mu?oz hace hincapi¨¦ en que la Administraci¨®n tributaria puede exigir la cuota de este tributo m¨¢s los intereses de los ¨²ltimos cuatro a?os, en caso de que no se hayan abonado en su momento. ¡°Nuestros clientes nos dicen que la Comunidad de Madrid ha procedido incluso a sancionar a los propietarios¡± porque, en este supuesto, se les considera responsables sustitutivos del pago del ITP. ¡°No me consta que la Generalitat exija el pago del ITP en contratos antiguos¡±, indica por el contrario T¨¦rmens.
?Cu¨¢nto tengo que pagar de ITP?
La cuota de ITP a pagar se obtiene aplicando a la renta de todo el periodo contratado la tarifa que fije cada Comunidad Aut¨®noma. Si no la ha establecido, Mu?oz especifica que, a partir de 7.692,96 euros en adelante, se pagan 2 c¨¦ntimos de euro por cada 6 euros. ¡°Para un arrendamiento de 500 euros al mes se pagar¨ªan unos 72 euros, lo que cubrir¨ªa los tres primeros a?os¡±, calcula Mu?oz.
En Catalu?a, relata T¨¦rmens, para los contratos de menos de tres a?os la base imponible es ¡°la suma de la renta pactada siendo la base imponible m¨ªnima de tres a?os de renta¡±. En plata: en un contrato de un a?o a 500 euros al mes, la base imponible es 500 euros por 12 meses por tres a?os, lo que da 18.000 euros. La tarifa es del 0,5% de la base imponible (en este ejemplo, 90 euros). En todos los casos, se debe pagar en un plazo de 30 d¨ªas tras la firma del contrato.
?Qu¨¦ gastos deduzco si no logro alquilar?
El propietario tiene que pagar el IRPF sobre la renta que percibe del arrendamiento de su piso y puede deducir los gastos. Pero durante el mismo ejercicio la vivienda puede haber estado alquilada solo durante unos meses y en otros haber estado desocupada. Para los meses en los que no estuvo alquilada, Hacienda imputa una renta presunta y aplica un prorrateo para deducir solo los gastos de los meses en los que la vivienda se alquil¨®. Es decir, para los meses no arrendados, no se puede deducir ning¨²n gasto.
La red de alquileres Uniplaces, sin embargo, recuerda que una sentencia de 2015 del Tribunal Superior de Justicia de Catalu?a dio la raz¨®n a un propietario que, aunque no ten¨ªa inquilinos en su vivienda, pudo probar que estaba anunciando al mismo tiempo su piso para alquilarlo. Resultado: ¡°No se imput¨® la renta presunta prevista para los inmuebles desocupados y, por tanto, se dedujo la totalidad de los gastos¡±.
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