La Bolsa tiene hambre de ladrillo

Neinor Homes debut¨® el mi¨¦rcoles pasado en el parqu¨¦ y en sus tres primeras sesiones como compa?¨ªa cotizada sus acciones se han revalorizado un 1,15%. Es la primera OPV de una promotora inmobiliaria desde que en 2007 debutara Realia. El fondo estadounidense de capital riesgo Lone Star, su m¨¢ximo accionista, ha ingresado 609 millones con la venta del 50% del capital. Una jugada redonda si tenemos en cuenta que el origen de Neinor tuvo lugar en 2015 cuando le compr¨® a Kutxabank su negocio inmobiliario por 930 millones.

¡°Desde el principio vimos claro que el camino natural de Neinor era la Bolsa¡±, explica Juan Velayos, su consejero delegado. ¡°Somos los l¨ªderes del sector y eso est¨¢ muy vinculado a tener presencia en los mercados. Adem¨¢s, la crisis ha transformado el ramo. Antes todo estaba vinculado a los cr¨¦ditos bancarios y ahora se necesitan recursos propios. Obviamente, cotizar tambi¨¦n ofrece una salida a nuestro accionista, que apost¨® por Espa?a cuando nadie quer¨ªa venir aqu¨ª ni de vacaciones¡±, a?ade.

Neinor gestiona todas las fases de la promoci¨®n: la adquisici¨®n del suelo, la construcci¨®n de las viviendas y la comercializaci¨®n. Sus inmuebles son mayoritariamente primera vivienda (80% del total). Actualmente posee 161 promociones, de las cuales 60 las califican como ¡°activas¡± (30 de ellas ya en fase de construcci¨®n). De momento, est¨¢n vendiendo aquellos pisos que heredaron de la cartera de Kutxabank. En 2016 apenas comercializaron 300 casas, aunque sus c¨¢lculos aseguran que a partir de 2020 podr¨¢n poner en el mercado cerca de 4.000 viviendas al a?o. ¡°En este pa¨ªs hace falta vivienda nueva ya que no se ha construido nada en 10 a?os. Espa?a no puede poner solo a la venta 50.000 viviendas como ocurre ahora. Los c¨¢lculos m¨¢s conservadores hablan de que el sector se estabilizar¨¢ en torno a los 100.000 pisos, aunque hay estimaciones que hablan de 200.000. En cualquier caso, hay pocos negocios que puedan ofrecer multiplicadores de crecimiento de dos o tres veces¡±, destaca Velayos.

En 2020 Neinor espera vender 4.000 viviendas al a?o. ¡°El margen de cada piso es un 20%¡±, dice su consejero delegado, Juan Velayos

Neinor ha ido adquiriendo suelo en los ¨²ltimos a?os. Para cumplir con su plan de negocio aseguran que solo tienen que invertir 380 millones adicionales en los pr¨®ximos cinco ejercicios. Ese dinero lo sacar¨¢n de los fondos captados en la salida a Bolsa ¡ªadem¨¢s de la venta de acciones de Lone Star, la colocaci¨®n incluy¨® una ampliaci¨®n de 100 millones¡ª y del flujo de caja que les proporciona la venta de los pisos de las cajas vascas. Sus mercados naturales son Madrid, Barcelona, Pa¨ªs Vasco y Andaluc¨ªa, aunque su consejero delegado reconoce que pr¨®ximamente incorporar¨¢n suelo de otras zonas ¡°porque empieza a haber demanda real de vivienda¡±. La oferta de Neinor se dirige a la clase media y media-alta, con pisos con un precio medio de venta de 280.000 euros. ¡°El margen que obtenemos con cada vivienda es un 20%. Eso s¨ª, el nuestro es un negocio de riesgo, muy intensivo en capital y en el que se tienen que esperar 29 meses desde que se compra el suelo hasta que se entrega la vivienda¡±.

El mercado se encuentra muy atomizado, dado que las 12 principales promotoras solo suman una cuota de mercado del 8%. ¡°En Espa?a va a haber consolidaci¨®n. S¨ª o s¨ª. Se ha acabado aquello tan t¨ªpico de la burbuja del abogado o el dentista que se met¨ªa a promotor porque ya no basta con la financiaci¨®n bancaria. Nuestro plan pasa por el crecimiento org¨¢nico porque tenemos un gran equipo directivo y el suelo que tenemos es muy bueno. Eso s¨ª, si surge una oportunidad que genere valor, tenemos una clara vocaci¨®n de liderar el sector¡±. La financiaci¨®n del modelo de negocio de Neinor se basa en comprar el suelo con recursos propios y usar el cr¨¦dito bancario para sufragar los costes de la construcci¨®n. ¡°Somos una compa?¨ªa muy poco endeudada [292 millones en diciembre pasado] y vamos a seguir si¨¦ndolo¡±.

La salida a Bolsa de Neinor no solo ha hecho ganar mucho dinero a Lone Star. Tambi¨¦n ha enriquecido a sus directivos gracias a un plan de incentivos que puede llegar hasta los 27,4 millones. ¡°Es algo por lo que los inversores me han preguntado durante la colocaci¨®n. Del dinero que yo gano, dos tercios los reinvierto en acciones. Adem¨¢s, mi bonus est¨¢ ligado a que los t¨ªtulos suban un 15% anual durante tres a?os. Esa alineaci¨®n de intereses da mucha tranquilidad a los accionistas¡±. Al preguntarle a Velayos si el equipo directivo ha comprado pisos de Neinor, duda en su respuesta. ¡°Bueno¡­ No. Aunque s¨ª muchos amigos. Mi piso es anterior a embarcarme en esta aventura, aunque mi mujer me anima a comprar¡±. En el fondo es l¨®gica esta respuesta: con lo que han ingresado por la OPV, los ejecutivos de Neinor ya han dejado de ser esa clase media a la que se dirigen.