Hacienda pide cuentas por su vivienda

La Agencia Tributaria vuelve a la carga para sacar a la luz los alquileres de viviendas opacos. El 5 de abril arranca la campa?a de la Renta 2016 y la AEAT intensifica su control sobre los propietarios. "El 41,4% de los arrendamientos en Espa?a son fraudulentos", seg¨²n las estimaciones de los t¨¦cnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha). Son algo m¨¢s de un mill¨®n de viviendas. No obstante, el alquiler sumergido ha descendido m¨¢s de 12 puntos respecto a 2007, cuando era del 54%.

La reducci¨®n tiene mucho que ver con el control sobre los arrendamientos ofertados por Internet, en plataformas como Airbnb, Homeaway o Niumba. "En los ¨²ltimos a?os se ha sumado la utilizaci¨®n de herramientas inform¨¢ticas desarrolladas por la propia AEAT que est¨¢n permitiendo ordenar y sistematizar la informaci¨®n de alquileres en plataformas de intermediaci¨®n e inmobiliarias, de manera que el funcionario tiene a su disposici¨®n una informaci¨®n m¨¢s completa y perfeccionada", explican desde la AEAT. Ya lo han comprobado los 21.500 propietarios que est¨¢n bajo sospecha y que el pasado a?o recibieron un aviso, a trav¨¦s de los borradores de las declaraciones, para informarlos de que tienen la oportunidad de declarar de forma voluntaria los rendimientos por sus alquileres. En esta nueva campa?a los avisos "se seguir¨¢n remitiendo".

Los inspectores vigilan los arrendamientos ofertados por Internet sobre ejercicios pasados

Que el alquiler sumergido haya descendido tambi¨¦n "tiene que ver con el cruce de informaci¨®n de las deducciones estatal y auton¨®mica y con las comprobaciones realizadas por la Agencia Tributaria en aquellas viviendas con altos consumos el¨¦ctricos pero que se declaran como vac¨ªas", indica Jos¨¦ Mar¨ªa Mollinedo, secretario general de Gestha. Adem¨¢s, Hacienda realiz¨® 8.150 actuaciones presenciales para destapar los alquileres no declarados, un 49% m¨¢s que en el a?o anterior, aunque "siguen siendo escasas", cree Mollinedo.

Si la AEAT detecta que existe un alquiler no declarado, impondr¨¢ una sanci¨®n de, al menos, el 50% de las cantidades no ingresadas, adem¨¢s de los intereses de demora. As¨ª, los caseros que declaren sus alquileres no solo se libran de la multa, sino que tambi¨¦n pueden beneficiarse de una reducci¨®n del 60% de los rendimientos netos obtenidos y desgravarse por una serie de gastos, como el IBI, recogida de basuras, alumbrado, vado y comunidad de vecinos. Tambi¨¦n, los intereses del pr¨¦stamo hipotecario que hayan firmado para adquirir esa vivienda, as¨ª como los gastos de formalizaci¨®n del arrendamiento, los de defensa de car¨¢cter jur¨ªdico, las primas de los seguros de la casa y los gastos por servicios y suministros que no paga el inquilino. Todos los gastos de conservaci¨®n y reparaci¨®n, como pintura o arreglo de instalaciones, as¨ª como los de sustituci¨®n de elementos, como la calefacci¨®n, la lavadora o la puerta de seguridad que se estropeen, son deducibles, explican en Alquiler Seguro.

Esto no implica que el casero se pueda desgravar por las obras que mejoren la vivienda, como cambiar las ventanas por unas con m¨¢s prestaciones. "El m¨¢ximo deducible por intereses y por gastos de conservaci¨®n y reparaci¨®n no podr¨¢ exceder de los rendimientos ¨ªntegros obtenidos. El exceso se podr¨¢ deducir en los cuatro a?os siguientes", dicen en Gestha. Estas deducciones se aplican siempre que se trate de vivienda habitual, pero no a las vacacionales. Ahora bien, "cuando el inquilino es un estudiante, la Agencia Tributaria es m¨¢s flexible y entiende que no es arrendamiento de temporada", declaran desde Alquiler Seguro.

En esta campa?a se asienta el criterio de "que el propietario puede aplicar la reducci¨®n del 60% de alquiler de vivienda cuando el inquilino es una sociedad que lo cede a sus empleados como vivienda, siempre que en el contrato se designe el empleado que la ocupar¨¢", explica Luis del Amo, secretario t¨¦cnico del ?REAF-REGAF, del Consejo General de Economistas.

En cuanto a los inquiilinos, aunque la deducci¨®n estatal por alquiler de vivienda habitual ha desaparecido, se mantiene un r¨¦gimen transitorio para los contratos firmados antes del 1 de enero de 2015, que podr¨¢n mantener la deducci¨®n. As¨ª, los inquilinos con contratos anteriores a esa fecha pueden seguir deduci¨¦ndose el 10,05% de las cantidades satisfechas en el periodo impositivo por el alquiler de su vivienda habitual, siempre que su base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales, dicen tecnicos. Tambi¨¦n algunas Comunidades aut¨®nomas tienen establecidas deducciones al alquiler con otros requisitos, como Andaluc¨ªa, Asturias, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla La Mancha, Castilla y Le¨®n, Catalu?a, Extremadura, Galicia, Madrid y Comunidad Valenciana.

La gran novedad

Pero si hay una novedad en la campa?a de la Renta 2016 que puede cambiar el resultado de la declaraci¨®n de muchos contribuyentes es la devoluci¨®n de los intereses de las cl¨¢usulas suelo. Gestha aclara que el dinero devuelto por el banco es el reintegro de un pago indebido, por lo que no constituye renta. El ?Real Decreto-Ley 1/2017, de 20 de enero, a?ade que tampoco se integran en la base imponible los intereses de indemnizaci¨®n.

No obstante, hay que regularizar la situaci¨®n cuando estos intereses hayan formado parte de la deducci¨®n por inversi¨®n en vivienda habitual. En estos casos, "debe incluir los importes deducidos de m¨¢s de los ejercicios no prescritos en la declaraci¨®n del IRPF del a?o en que se produzca la sentencia, el laudo arbitral o el acuerdo con la entidad, pero sin que se exijan los intereses de demora", explica Del Amo. Si la sentencia es de 2016, deber¨¢ incluir las deducciones excesivas de 2012, 2013, 2014 y 2015 en la declaraci¨®n de este a?o. En cambio, si la entidad financiera no devuelve el importe pero reduce la cuant¨ªa del pr¨¦stamo, no hay que regularizar las deducciones, pero no se puede aplicar la deducci¨®n por esa amortizaci¨®n de pr¨¦stamo.

Una segunda posibilidad es que el contribuyente hubiera deducido los intereses al estar el inmueble alquilado o afecto a una actividad econ¨®mica. El importe procedente de la devoluci¨®n del banco pierde la consideraci¨®n de gasto deducible, lo que obliga a presentar declaraciones complementarias de los correspondientes ejercicios. En este caso tampoco hay sanci¨®n, intereses de demora ni recargo alguno, dice Del Amo.

Aunque recientemente la ?OCDE ha solicitado al Gobierno eliminar la deducci¨®n por vivienda a todos los propietarios ¡ªcalcula que esta bonificaci¨®n cuesta 1.200 millones de euros en 2016¡ª, de momento pueden seguir benefici¨¢ndose aquellos que compraron la casa o realizaron alg¨²n pago para su construcci¨®n antes del 1 de enero de 2013. Pueden deducirse hasta un 15% con un l¨ªmite de 9.040 euros. Por el contrario, los que compraron despu¨¦s de enero de 2013 ya no tienen derecho a la deducci¨®n estatal, aunque los residentes en Pa¨ªs Vasco y Navarra, que tienen su propio IRPF, pueden seguir disfrut¨¢ndola.

"Hay que comprobar que esta deducci¨®n consta en la declaraci¨®n; en algunos casos, por errores de la entidad, no figuran los datos de la hipoteca, o al existir m¨¢s de un pr¨¦stamo Hacienda no lo incluye al desconocer cu¨¢l se destin¨® a adquisici¨®n de vivienda. Igualmente hay que comprobar si hay primas por seguros de vida o incendios vinculados a las hipotecas que deban sumarse en el c¨¢lculo", aconseja Mollinedo.

Ganancias patrimoniales

En cuanto a la tributaciones de las ganancias patrimoniales, existen determinadas exenciones a tener en cuenta. Por ejemplo, cuando el importe obtenido por la transmisi¨®n se reinvierta en la adquisici¨®n o rehabilitaci¨®n de otra vivienda habitual en un plazo de dos a?os. Tambi¨¦n est¨¢n exentas las ganancias patrimoniales cuando las personas mayores de 65 a?os transmitan su vivienda habitual, indican en Gestha.

Adem¨¢s, las ganancias obtenidas por los mayores de 65 a?os con la venta de cualquier tipo de bien quedan exentas de tributaci¨®n. No obstante, esa exenci¨®n se producir¨¢ cuando el importe de la venta se destine a la creaci¨®n de una renta vitalicia asegurada, con un l¨ªmite de 240.000 euros y en un plazo de seis meses, dice Luis del Amo.

Por ¨²ltimo, est¨¢n exentas en un 50% las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasi¨®n de la transmisi¨®n de inmuebles urbanos adquiridos a t¨ªtulo oneroso entre el 12 de mayo de 2012 y el 31 de diciembre de 2012.