El suelo vuelve a ser negocio pero lejos de la mina de oro de antes de la crisis

Cuando estall¨® la burbuja del ladrillo, adem¨¢s de desplomarse el precio de la vivienda se vino abajo el precio del suelo. Inmobiliarias y bancos trataron de deshacerse de miles de metros cuadrados a precio de ganga. Y los ayuntamientos dejaron de recalificar terrenos a la espera de que pasara el temporal. Con la recuperaci¨®n econ¨®mica, no solo los pisos han vuelto a ser objeto de deseo sino tambi¨¦n el suelo, que vuelve a ser un negocio.

En 2016, se produjo el fen¨®meno de que aunque la superficie de suelo transmitida en todo el pa¨ªs? cay¨® un 6%, el valor de las operaciones aument¨® un 15%. Es decir, que la escasez de oferta de suelo, sobre todo en los grandes municipios, dispar¨® los precios. Seg¨²n las patronales inmobiliarias,? las causas de esa inflaci¨®n se deben tanto a la mejora de la situaci¨®n econ¨®mica como a la actuaci¨®n de algunos ayuntamientos que han reducido artificialmente la oferta por la paralizaci¨®n de proyectos por motivos ideol¨®gicos o burocr¨¢ticos.

En efecto, el pasado a?o se realizaron 17.396 transacciones de suelo urbano, un 11% m¨¢s que el a?o anterior. La superficie transmitida fue de 23,1 millones de metros cuadrados, lo que supone un 6% menos, mientras que el valor total transmitido en 2016 fue de 2.975,5 millones de euros, un 15,1% m¨¢s que los 2.585 millones de euros de 2015, seg¨²n las cifras del Ministerio de Fomento.

Crecimiento desde 2013

El valor del suelo transmitido en 2016 fue de 2.975? millones de euros, frente a los 23.015 millones que se vendieron en 2004

?Estamos ante una recuperaci¨®n del suelo? Si solo nos fijamos en los ¨²ltimos a?os, la respuesta es positiva. Ya el a?o pasado el precio medio del metro cuadrado del suelo creci¨® un 13% en tasa interanual (cuarto trimestre de 2016 frente al mismo trimestre de 2015), y se situ¨® en 171,7 euros. El valor de las operaciones ha crecido en los ¨²ltimos cuatro ejercicios, desde 2013, y los expertos prev¨¦n subidas a tasas superiores para 2017 y 2018, como m¨ªnimo.

Pero si ampliamos el campo de mira a antes de la explosi¨®n de la burbuja, estamos a¨²n muy lejos de hablar tan siquiera de una mejora. Basten unas cifras para corroborarlo del a?o 2004, cuando el boom del ladrillo estaba en lo m¨¢s alto: en ese a?o, se realizaron 86.898 transacciones de suelo urbano, m¨¢s de cuatro veces las que se llevaron a cabo en 2016; la superficie transmitida fue de 116,8 millones de metros cuadrados, cinco veces m¨¢s que el a?o pasado; y el valor total transmitido en 2004 alcanz¨® los 23.015 millones de euros, ?casi ocho veces m¨¢s que en 2016!

En cuanto al precio del metro cuadrado, los 171,7 euros de finales de 2016 palidecen en comparaci¨®n con los 285 euros que alcanz¨® el metro cuadrado de media nacional en el pico de la burbuja, en el tercer trimestre de 2007. Es decir, que hace una d¨¦cada, el precio medio del suelo era un 66%? m¨¢s alto que ahora

¡°El a?o 2016 ha sido el primero de la recuperaci¨®n porque 2015 fue un a?o de estabilizaci¨®n, tras haber tocado suelo, y este ejercicio tiene visos de seguir recuper¨¢ndose. Pero los niveles no tienen nada que ver con los de antes de la crisis. Entonces, el suelo era el activo m¨¢s l¨ªquido porque su precio se hab¨ªa disparado. Cuando lleg¨® la crisis, pas¨® a ser lo m¨¢s dif¨ªcil de vender. Ahora los precios se han recuperado un poco, pero ser¨¢ dif¨ªcil volver a la situaci¨®n de antes de la crisis hasta que pasen 5 u 8 a?os, si es que se consigue¡±, afirma Daniel Cuervo, secretario general de la Asociaci¨®n de Promotores Constructores de Espa?a (APCE).

Otro de los rasgos de esta recuperaci¨®n es la disparidad en el comportamiento del precio del suelo seg¨²n las regiones, e incluso el comportamiento opuesto en municipios dentro de la misma comunidad aut¨®noma. As¨ª, frente a la subida general a escala nacional citada del 13%, en los municipios de m¨¢s de 50.000 habitantes el precio medio del metro cuadrado se mantuvo en tasa interanual y se situ¨® en 300,8 euros por metro cuadrado. Otro ejemplo: en la Comunidad de Madrid los precios de los solares crecieron a un 16% anual, y a un 24% en el ¨²ltimo trimestre, mientras que en Catalu?a los precios de los terrenos se revalorizaron por debajo de la media, un 5,7% y un 2,6% en la provincia de Barcelona.

"La recuperaci¨®n va por barrios"

¡°La recuperaci¨®n va por barrios. Mientras hay sitios como Madrid en los que se ha disparado, en otros est¨¢n a¨²n tocando suelo. Las pol¨ªticas como las del Ayuntamiento de Madrid que paralizan desarrollos urban¨ªsticos como la Operaci¨®n Chamart¨ªn, Los Berrocales o Los Cerros, lleva a una falta de solares que va a hacer que en dos a?os apenas haya oferta de suelo libre para edificar, al ritmo actual de edificaci¨®n¡±, se queja Cuervo.

El directivo de la APCE estima que si comunidades aut¨®nomas y ayuntamientos no liberan el suelo p¨²blico que tienen paralizado, este se va a convertir en un activo para privilegiados en muchas zonas. ¡°Lo ideal es que el suelo represente el 20% del coste total de la vivienda, pero con estas restricciones puede llegar al 50%. El sector ya ha hecho sus deberes y ahora tiene unos m¨¢rgenes de beneficio de entre un 14% y un 18% y la financiaci¨®n de los bancos exige la viabilidad del proyecto por adelantado. Pero si existe un bloqueo de los ayuntamientos, mucha gente de capacidad adquisitiva se quedar¨¢ fuera y no podr¨¢ acceder a esas viviendas¡±.

A finales de 2016, los precios medios m¨¢s elevados del suelo, dentro de los municipios de m¨¢s de 50.000 habitantes, los encabeza la provincia de Madrid (470,1 euros por metro cuadrado), Barcelona (393,6 €/m2), y Baleares (338,9 €/m2). Los precios medios m¨¢s bajos, dentro de los municipios de m¨¢s de 50.000 habitantes, se dieron en las provincias de ?vila (100,7 €/m2), Ourense (112,7 €/m2) y Le¨®n (116,8 €/m2).