?Qu¨¦ puedo hacer si se retrasa la entrega de mi vivienda de nueva construcci¨®n?

Comprar una vivienda es una de las decisiones m¨¢s importantes que tomamos a lo largo de nuestra vida, pues supone un importante desembolso econ¨®mico y un pr¨¦stamo hipotecario que seguir¨¢ con nosotros durante muchos a?os. ?Vivienda nueva o de segunda mano? ?Construida o en construcci¨®n?

En muchas ocasiones optamos por la compra de una vivienda sobre plano, esto es, adquirir la casa cuando a¨²n no se ha finalizado la construcci¨®n o est¨¢ en proyecto, realizando entregas de cantidades a cuenta. Desde luego nos garantiza que la casa sea nueva, estrenada por nosotros. Tambi¨¦n nos permite su personalizaci¨®n, elegir algunos elementos, como los materiales, acabados en cocinas y ba?os, etc. Sin embargo podemos encontrarnos con un inconveniente que muchas veces obliga a los compradores a llevar a la constructora o inmobiliaria ante los tribunales: los retrasos en su entrega.

Car¨¢cter esencial del plazo de entrega

Es necesario atender a la redacci¨®n del contrato para determinar si el incumplimiento del plazo de entrega tiene un "car¨¢cter esencial, lo que puede dar lugar o no a la resoluci¨®n del contrato a instancia de los compradores. Este es el criterio preferente y, de concurrir un expreso pacto en tal sentido, resulta innecesario indagar si el retraso en la entrega frustra o no las expectativas de los compradores, pues basta la previsi¨®n contractual, seg¨²n la mayor¨ªa de los tribunales.

Es importante la comunicaci¨®n a tiempo sobre nuestra intenci¨®n de resolver el contrato con base en el retraso en la entrega, siendo dicha comunicaci¨®n clara y terminante, pues si no lo hacemos, y en nuestro contrato no consta el motivo del retraso como motivo de resoluci¨®n, corremos el riesgo de que finalmente se entienda que un retraso no tiene car¨¢cter de "esencial", aunque sea levemente tard¨ªo.

Un retraso de un mes y medio puede ser suficiente para resolver el contrato

Sobre si es o no esencial el plazo de entrega de la vivienda cuando no ha sido excesivo el retraso en su terminaci¨®n, ha sido objeto de numeros¨ªsimos litigios, con respuesta por los tribunales de fallos contradictorios.

Es importante una sentencia del Tribunal Supremo de enero de 2015, que cambi¨® de criterio y sent¨® doctrina respecto los contratos de compraventa de vivienda de futura construcci¨®n, o ya en construcci¨®n, regidos por la anterior Ley 57/1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcci¨®n y venta de viviendas (ley derogada por la Ley 38/1999 de Ordenaci¨®n de la Edificaci¨®n)

En dicha sentencia se estableci¨® expresamente que el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminaci¨®n y entrega de la vivienda justifica la resoluci¨®n del contrato a petici¨®n del comprador, siempre que se reclame antes de ser requerido para el otorgamiento de escritura p¨²blica por estar la vivienda ya terminada y en disposici¨®n de ser entregada aun despu¨¦s de la fecha estipulada para su entrega.

Este retraso, aun no siendo especialmente relevante, es por lo tanto suficiente para instar la resoluci¨®n, lo que supone la obligaci¨®n de devolver todas las cantidades entregadas a cuenta con los intereses correspondientes.

La anterior Ley 57/1968 fue derogada por la Ley 38/1999 de Ordenaci¨®n de la Edificaci¨®n, que en una de sus disposiciones adicionales indica expresamente que "Si la construcci¨®n no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podr¨¢ optar entre la rescisi¨®n del contrato con devoluci¨®n de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor pr¨®rroga, que se har¨¢ constar en una cl¨¢usula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo per¨ªodo con la fecha de terminaci¨®n de la construcci¨®n y entrega de la vivienda.¡¤"

?Y si no se establece plazo de entrega?

Es posible que en el contrato no se haya determinado una fecha para la entrega de la vivienda adquirida. ?Podemos resolver el contrato por incumplimiento del vendedor? El Tribunal Supremo en una reciente sentencia se pronunci¨® sobre un caso en el que los compradores solicitaron la nulidad del contrato por falta de determinaci¨®n de la fecha de entrega de la vivienda adquirida.

El Tribunal dio la raz¨®n a la empresa vendedora, pues entendi¨® que aunque el comprador es "consumidor" el hecho de que no se pacte expresamente la fecha o plazo de entrega no es causa de nulidad, siempre que concurran en el contrato el resto de requisitos para su validez.

Debemos tener presente que el hecho de que se haya dejado un plazo abierto de entrega, no significa dejar al arbitrio del vendedor el cumplimiento de su obligaci¨®n, pues el comprador siempre podr¨¢ solicitar judicialmente la fijaci¨®n del plazo, o incluso, para resolver el contrato si la vivienda no hubiera sido puesta a su disposici¨®n una vez transcurrido el plazo natural a tal efecto, conforme a la "lex artis" (modo adecuado y diligente de hacer las cosas) de la construcci¨®n.

A este respecto, una sentencia del Tribunal Supremo de julio de 2013 indic¨® que pueden declararse abusivas, por indeterminadas y desproporcionadas, aquellas cl¨¢usulas que establecen un plazo confuso para la entrega de la obra, "adornado de todo tipo de exoneraciones en beneficio del promotor y vendedor, de tal manera, que el comprador no sabe cu¨¢ndo est¨¢ obligado el vendedor a entregarla".

Indemnizaci¨®n

El retraso en la entrega de la vivienda puede dar lugar tambi¨¦n a una indemnizaci¨®n por los da?os y perjuicios derivados de dicha demora. No obstante, hay que tener en cuenta que el mero retraso ¨Cen abstracto- no supone de forma autom¨¢tica una "transcendencia jur¨ªdica". La pretensi¨®n indemnizatoria debe diferenciarse de nuestra pretensi¨®n de resoluci¨®n del contrato; esto significa que si queremos ser indemnizados, deberemos acreditar la realidad del da?o, su conexi¨®n con el retraso en la entrega y la valoraci¨®n del mismo.

La cuant¨ªa de la indemnizaci¨®n debe fundarse en las circunstancias particulares de cada caso, en atenci¨®n al concreto retraso padecido y al uso personal al que iba destinada la vivienda. As¨ª, por ejemplo, si nos vemos obligados a continuar viviendo en alquiler debido al retraso en la entrega de la que deb¨ªa ser nuestra vivienda habitual, es posible reclamar el importe de la renta pagada desde la fecha prevista de la entrega hasta que ¨¦sta se realiza de forma efectiva.