Pasos a dar si heredas una propiedad que no est¨¢ inscrita en el Registro

La Ley Hipotecaria provee en el T¨ªtulo VI De la concordancia entre el Registro y la realidad jur¨ªdica las herramientas necesarias para que la informaci¨®n de la que disponen los Registros de la Propiedad sea lo m¨¢s ajustada a la realidad f¨ªsica y jur¨ªdica de las fincas, instalaciones, edificios, etc.

Dentro de ese t¨ªtulo, dispone de dos herramientas concretas que han sido modificadas por la recientemente aprobada Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley de Catastro Inmobiliario. Una medida que surgi¨® con vocaci¨®n de coordinaci¨®n de la informaci¨®n existente en el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario para, tal y como se afirma en su exposici¨®n de motivos, ¡°una mejor identificaci¨®n de los inmuebles y una m¨¢s adecuada prestaci¨®n de servicios a ciudadanos y Administraciones¡±.

Y es que es un tema bastante delicado por cuanto estamos hablando de aspectos tan importantes como ?hasta d¨®nde llega mi vivienda? o ?qu¨¦ impuestos he de pagar? Pues bien, para todo esto es imprescindible que la informaci¨®n del Registro de la Propiedad sea lo m¨¢s ajustada a la realidad y para ello, en la citada Ley 13/2015, entre las diferentes medidas que se realizaron, se modificaron dos que son las que a continuaci¨®n van a ser objeto de estudio: los expedientes de dominio y de reanudaci¨®n del tracto sucesivo interrumpido.

Ambos son medios incluidos dentro de ese t¨ªtulo VI de la Ley Hipotecaria que tienen como objetivo alcanzar la plena concordancia de la informaci¨®n del Registro de la Propiedad con la realidad f¨ªsica y jur¨ªdica extrarregistral. A trav¨¦s del primero se pretende la inmatriculaci¨®n de una finca no inscrita; con el segundo, se consigue la inscripci¨®n de la finca a nombre de su propietario actual, distinto del titular registral.

Hist¨®ricamente, estos expedientes se regularon como procedimientos de jurisdicci¨®n voluntaria con la finalidad de evitar para el promotor la necesidad de acudir a un juicio declarativo en el que se reconociese su dominio. Tras la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley de Catastro Inmobiliario, se han desjudicializando ambos expedientes, que pasan a ser de competencia exclusiva del notario.

Alcance de la medida

Adem¨¢s, y para un mejor desarrollo de estos dos mecanismos, est¨¢n surgiendo posiciones doctrinales que tratan de dejar m¨¢s claro el alcance de esta medida, algunas de las cuales ya han sido acogidas por la Direcci¨®n General de los Registros y del Notariado (DGRN).

Pasando ya a abordar el procedimiento concreto de cada una de las figuras, en cuanto al expediente de dominio, se regula en el art¨ªculo 203 de la Ley Hipotecaria (LH) y comienza con un requerimiento al notario competente, que ser¨¢ el h¨¢bil para actuar en el distrito notarial del lugar donde radique la finca o cualquiera de los distritos notariales colindantes. Esta regla de competencia territorial sigue la misma l¨ªnea adoptada en la Ley de Jurisdicci¨®n Voluntaria de ampliar el n¨²mero de notarios competentes.

Desde el punto de vista notarial, el requerimiento se instrumenta mediante un acta, siendo requisito para aceptarlo que se acompa?e de ciertos documentos:

• ¡¤ el t¨ªtulo de propiedad (que puede ser p¨²blico o privado),
• ¡¤ una relaci¨®n de datos catastrales y registrales de la finca y de sus colindantes,
• ¡¤ la relaci¨®n y datos de los propietarios de las fincas colindantes,
• ¡¤ identificaci¨®n de los derechos constituidos sobre la finca,
• ¡¤ identificaci¨®n del poseedor de hecho de la finca o arrendatario si fuera vivienda.

Trat¨¢ndose de t¨ªtulo de propiedad privado, parece claro que deber¨¢ haber sido objeto previamente de liquidaci¨®n fiscal, debiendo denegarse, en caso contrario, su aportaci¨®n.

A continuaci¨®n, el notario debe solicitar certificaci¨®n del registrador de la propiedad que acredite que la finca no est¨¢ inscrita. ?ste la puede denegar si tiene dudas fundadas sobre la posible inmatriculaci¨®n de la finca, o si aprecia la falta de correspondencia entre la descripci¨®n contenida en el t¨ªtulo y la certificaci¨®n catastral; en tal caso, el notario dar¨¢ por concluido el expediente. Si el registrador expide la certificaci¨®n, el notario notificar¨¢ la pretensi¨®n de inmatriculaci¨®n a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca, a aqu¨¦l de quien provienen los bienes o sus causahabientes si fueran conocidos, al poseedor de hecho de la finca, al Ayuntamiento del lugar donde radica la finca e incluso a los propietarios de las fincas colindantes. Asimismo se insertar¨¢ un edicto en el Bolet¨ªn Oficial del Estado que se publicar¨¢ gratuitamente (de forma potestativa el notario tambi¨¦n puede ordenar la publicaci¨®n de un anuncio en el tabl¨®n de anuncios del Ayuntamiento).

Realizados estos tr¨¢mites, si en el plazo de un mes ninguna persona formula oposici¨®n, el notario dar¨¢ por concluido satisfactoriamente el expediente y remitir¨¢ copia del mismo al registrador de la propiedad para la inmatriculaci¨®n. Si existe oposici¨®n, se termina infructuosamente el expediente, quedando expedita la v¨ªa judicial para el promotor. Como se ve, el notario no realiza juicio positivo o negativo alguno, ni siquiera de notoriedad, limit¨¢ndose a efectuar notificaciones y recabar manifestaciones y documentaci¨®n. Por ¨²ltimo, hay que destacar que la inmatriculaci¨®n practicada por este medio no tiene la limitaci¨®n de los efectos de los dos a?os que s¨ª tiene la inmatriculaci¨®n de t¨ªtulos p¨²blicos por doble t¨ªtulo que regula el art¨ªculo 205 LH.

En cuanto al expediente de reanudaci¨®n del tracto sucesivo, se regula en el art¨ªculo 208 LH y permite la inscripci¨®n del dominio o de un derecho real a favor del titular actual, obviando las inscripciones intermedias que le conecten registralmente con el titular de la ¨²ltima inscripci¨®n. Por tanto, para acudir a este expediente es necesario que exista una ruptura del tracto registral, por la existencia de dos o m¨¢s transmisiones no formalizadas en documento p¨²blico. Recogiendo la jurisprudencia de la DGRN, la ley hipotecaria dispone en su art¨ªculo 208 que no se entiende producida ¡°la interrupci¨®n del tracto en el caso de que la persona a cuyo favor deba practicarse la inscripci¨®n haya adquirido su derecho directamente del titular registral o de sus herederos" Algunos autores abogan por una interpretaci¨®n restrictiva del precepto, dejando fuera de su ¨¢mbito de aplicaci¨®n supuestos en los que no es posible realmente ¡°reconstruir¡± en documento p¨²blico las transmisiones intermedias (v.gr., el caso de quien adquiere la finca de un heredero del titular registral habiendo m¨¢s herederos).

En cuanto a la tramitaci¨®n, el art¨ªculo 208 LH se remite a lo dispuesto para el expediente de dominio, estableciendo fundamentalmente dos especialidades: por un lado, hay que notificar a los titulares de la ¨²ltima inscripci¨®n de dominio (o del derecho real cuya tracto se pretende reanudar) o a sus herederos, siendo personal la notificaci¨®n en caso de inscripciones de menos de treinta a?os de antig¨¹edad; y en la regla cuarta se indica que, en caso de oposici¨®n o no comparecencia de alguno de los citados, el notario deba dar por conclusa su actuaci¨®n, debiendo el promotor acudir al juicio declarativo correspondiente. Aqu¨ª no solo se exige que no haya oposici¨®n, como ocurre en el expediente de dominio, sino que se impone una actuaci¨®n positiva de los citados, lo que probablemente har¨¢ est¨¦ril la regulaci¨®n, puesto que muchos de los citados carecer¨¢n de inter¨¦s para acudir a la notar¨ªa. Probablemente por ello, la DGRN, en resoluci¨®n de 23 de mayo de 2016, superando el tenor literal del precepto, ha considerado que, en el caso de inscripciones de dominio de m¨¢s de treinta a?os de antig¨¹edad, la citaci¨®n puede hacerse por edictos, y que la comparecencia solo es exigible respecto de aquellos a los titulares registrales o sus herederos cuya inscripci¨®n tenga una antig¨¹edad inferior.

En conclusi¨®n, la nueva regulaci¨®n proporciona mayor celeridad y disminuye el coste de los expedientes y permite que la informaci¨®n que consta en el Registro de la Propiedad sea m¨¢s adecuada a la realidad tanto f¨ªsica como jur¨ªdica.

La serie sobre Jurisdicci¨®n Voluntaria es fruto de la colaboraci¨®n entre el Ministerio de Justicia y la Fundaci¨®n Wolters Kluwer.

Juan P¨¦rez Hereza, Notario de Madrid