Los tr¨¢mites ante el Registro de la Propiedad, m¨¢s cercanos al ciudadano
El objetivo que se persigue con esta medida es conseguir una mayor agilidad en dichos procedimientos
La regulaci¨®n de los expedientes de Jurisdicci¨®n Voluntaria que se refieren al Registro de la Propiedad se ha realizado en la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro Inmobiliario. En esta norma se ha procedido a la desjudicializaci¨®n de todos los procedimientos para la coordinaci¨®n del registro y la realidad f¨ªsica.
El objetivo que se persigue con esta medida es conseguir una mayor agilidad en dichos procedimientos conservando todas las garant¨ªas y derechos que asisten al ciudadano. Para ello, se garantiza que se podr¨¢ recurrir en todo momento la decisi¨®n del registrador ante la Direcci¨®n General de los Registros y del Notariado o ante los Tribunales de Justicia para ejercitar las acciones correspondientes.
En particular, los procedimientos de Jurisdicci¨®n Voluntaria de car¨¢cter registral que se han regulado son los siguientes:
La inscripci¨®n de la representaci¨®n gr¨¢fica georreferenciada del inmueble y su coordinaci¨®n con el Catastro
Hasta ahora, el sistema tradicional de describir los inmuebles en el Registro de la Propiedad era mediante una descripci¨®n literal de los mismos. Mediante la reforma se adiciona un nuevo sistema de reconocimiento a trav¨¦s de la descripci¨®n gr¨¢fica de los mismos. Para ello, se utilizan coordenadas georreferenciadas que localizan y delimitan de forma exacta e indudable el inmueble registral. Se trata de un paso de gran relevancia ya que refuerza la seguridad jur¨ªdica en el tr¨¢fico de inmuebles, al lograrse una mayor certeza al definir el objeto de toda transmisi¨®n o negocio sobre inmuebles.
La forma de lograr este objetivo es sencilla, ya que dicha representaci¨®n gr¨¢fica se obtiene de la cartograf¨ªa catastral ya existente. No obstante, tambi¨¦n se permite que los interesados aporten representaciones de inmuebles alternativas a la catastral, cuando consideren que es preciso hacer alguna correcci¨®n en la cartograf¨ªa catastral. La interconexi¨®n entre Registro y Catastro se hace de forma telem¨¢tica y se comunican por esta v¨ªa las modificaciones en la titularidad o en la cartograf¨ªa, de manera que los inmuebles est¨¦n coordinados en ambas instituciones.
El procedimiento para que pueda acceder al Registro la representaci¨®n gr¨¢fica de un inmueble es sencillo. Para iniciarlo se requiere aportar dicha representaci¨®n gr¨¢fica (que como regla general es la del Catastro, sin necesidad de intervenci¨®n de t¨¦cnicos). En el caso de que los inmuebles colindantes se vean afectados se les notifica a ¨¦stos para que puedan alegar lo que consideren oportuno garantizando que en ning¨²n momento se produce una merma de sus derechos. Una vez comprobado que todo est¨¢ correcto, se inscribe la representaci¨®n gr¨¢fica del inmueble rectificando su descripci¨®n literaria si fuera necesario. Por tanto, se trata de un procedimiento r¨¢pido y poco costoso para lograr actualizar las descripciones de fincas registrales garantizando que son imagen fiel de la realidad.
La inmatriculaci¨®n de fincas aportando dos t¨ªtulos p¨²blicos de adquisici¨®n
El acceso de las inmuebles al Registro por primera vez (¡°inmatriculaci¨®n¡±) debe estar revestido de ciertas cautelas de manera que se garantice la efectiva titularidad de quien dice ser due?o y no se perjudique a propietarios de otras inmuebles, evitando en todo caso que se dupliquen las fincas en el Registro.
Puede lograrse la inmatriculaci¨®n aportando dos t¨ªtulos p¨²blicos de transmisi¨®n del inmueble que acrediten su adquisici¨®n, siempre que entre ambas transmisiones haya transcurrido al menos un a?o. En todo caso es necesario que la descripci¨®n del inmueble coincida con la que consta en el Catastro, de manera que todas las fincas registrales nuevas estar¨¢n coordinadas gr¨¢ficamente con el Catastro.
Finalmente, una vez efectuada la inmatriculaci¨®n, se da publicidad suficiente de la misma, mediante una publicaci¨®n gratuita en el Bolet¨ªn Oficial del Estado y efectuando comunicaciones al Ayuntamiento y a los titulares de fincas colindantes. La inscripci¨®n no tiene plenos efectos hasta transcurridos dos a?os, con el fin de preservar los derechos de eventuales perjudicados que puedan surgir alegando un mejor derecho al inmueble.
El procedimiento de subsanaci¨®n de la doble o m¨²ltiple inmatriculaci¨®n
La doble inmatriculaci¨®n es una situaci¨®n excepcional que se produce en ocasiones cuando el mismo inmueble se encuentra inscrito en el Registro dos (o m¨¢s) veces. Ello puede dar lugar a conflictos cuando implica a distintos propietarios. La progresiva mejora en las descripciones de los inmuebles, la coordinaci¨®n con el Catastro y las mayores cautelas en los procedimientos inmatriculadores existentes en la actualidad hacen que estos casos sean cada vez m¨¢s residuales.
Para los supuestos en que deba resolverse una doble inmatriculaci¨®n se ha previsto un sencillo procedimiento basado principalmente en lograr el acuerdo entre los interesados sin necesidad de acudir a los Tribunales de Justicia. Adem¨¢s, para lograr una mayor fiabilidad del Registro se introduce como novedad la posibilidad de iniciar de oficio el procedimiento cuando el registrador aprecie que se produce esta situaci¨®n.
El expediente de liberaci¨®n registral de cargas o grav¨¢menes extinguidos por prescripci¨®n, caducidad o no uso
En ocasiones sucede que una carga o gravamen (por ejemplo una hipoteca, una servidumbre, un censo) sigue constando como vigente en el Registro cuando en realidad ha transcurrido tiempo suficiente para que pueda cancelarse. Para tales supuestos, la Ley ha previsto un procedimiento r¨¢pido ante el registrador en el que los interesados pueden solicitar esta cancelaci¨®n y en el que se da oportunidad de intervenir al favorecido por dicha carga que deber¨¢ consentirla.
?La conciliaci¨®n
Debe destacarse la posibilidad de conciliaci¨®n ante el registrador que ha introducido la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicci¨®n Voluntaria, al incluir un nuevo art¨ªculo 103 bis de la Ley hipotecaria. As¨ª, pueden conocer de los actos de conciliaci¨®n sobre cualquier controversia inmobiliaria, urban¨ªstica y mercantil o que verse sobre hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro p¨²blico que sean de su competencia.
En definitiva, se ha conseguido un importante avance en seguridad jur¨ªdica con una mayor exactitud en la descripci¨®n de inmuebles y sin merma de garant¨ªas. Asimismo, se han simplificado los procedimientos para conseguir operaciones cotidianas en los registros, como rectificaciones de descripciones, inmatriculaciones o liberaci¨®n de cargas. A ello hay que sumar la posibilidad de resolver controversias de este tipo ante una autoridad especializada y competente en la materia como es el registrador.
La serie sobre Jurisdicci¨®n Voluntaria es fruto de la colaboraci¨®n entre el Ministerio de Justicia y la Fundaci¨®n Wolters Kluwer.
Jacobo Fenech Ramos es Registrador de la Propiedad
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