Hoteleros y hoteles separan sus caminos

Los hoteleros espa?oles son cada vez menos propietarios y m¨¢s gestores. Los grandes grupos, la mayor parte de ellos formados a partir de empresas familiares, se especializan en el negocio de alojar y servir a los clientes, mientras que el ladrillo se concentra cada vez m¨¢s en manos de fondos de inversi¨®n y socimis, sociedades inmobiliarias cotizadas que adquieren inmuebles destinados al alquiler. Es el caso de Hispania, que con solo tres a?os de vida y tras una bater¨ªa de compras se ha convertido en el mayor propietario de habitaciones de hotel de Espa?a, por encima de cadenas como Meli¨¢ o Iberostar. Los expertos coinciden en que la tendencia es positiva, porque renueva la planta hotelera y permite a las cadenas profesionalizarse y expandirse.

Hispania acumula 39 hoteles con m¨¢s de 11.296 habitaciones, entre otras cosas, porque parte de los establecimientos que controla son resorts de vacaciones muy espaciosos. Le sigue Meli¨¢, con 39 hoteles y cerca de 11.000 habitaciones. Y H10, con aproximadamente 10.100 habitaciones en 43 establecimientos. El top cinco de inversores hoteleros del primer semestre est¨¢ formado por HI Partners, KKR & Dunas Capital, Riu, Axa y Benson Elliot. Salvo en el caso de Riu (la cadena de origen mallorqu¨ªn que acaba de comprar en Madrid el c¨¦ntrico Edificio Espa?a), el resto son fondos. Los grupos hoteleros han ido perdiendo peso en favor de los inversores especializados en el mercado hotelero.

¡°La tendencia de separaci¨®n de propiedad y gesti¨®n de los hoteles contin¨²a con un predominio, cada vez mayor, de este tipo de operaciones y un inversor cada vez m¨¢s especializado y familiarizado con el sector hotelero¡±, explicaba el ¨²ltimo informe de la consultora especializada Irea, que daba cuenta del r¨¦cord de inversi¨®n alcanzado en la primera mitad del a?o, de 1.655 millones de euros. ¡°El inter¨¦s de este tipo de inversor se ha incrementado en los ¨²ltimos a?os por la posibilidad de estructurar operaciones de mayor volumen¡±, apuntaba.

¡°Es una tendencia que toma fuerza y que en otros pa¨ªses, sobre todo anglosajones, es muy habitual¡±, explica Miguel V¨¢zquez, socio de la divisi¨®n de hoteles de Irea. Cadenas como Hilton, Intercontinental o Marriott llevan lustros especializadas en poner su nombre en inmuebles propiedad de otros. Aun as¨ª, comenta, los grupos familiares espa?oles "siguen siendo muy patrimonialistas", y compa?¨ªas como H10 o Ibersotar, recuerda, apuestan a¨²n por ser propietarios. Pero cada vez m¨¢s grandes grupos, como Meli¨¢ o NH, viran su inter¨¦s hacia la gesti¨®n.

En general, en las operaciones predominan dos modelos. En el primero, el fondo compra el inmueble y la cadena hotelera se queda como inquilina, pagando una renta. En el segundo, el fondo compra el inmueble y es quien explota el negocio y sus beneficios, pero busca a una cadena para gestionarlo, a la que le paga una comisi¨®n por su trabajo.

¡°Ahora mismo somos un destino muy interesante. El turismo crece y estamos en el foco de los inversores internacionales. Hace a?os solo miraban algunas propiedades urbanas, pero los hoteles vacacionales se han convertido en la prioridad de muchas firmas¡±, cuenta Luis Arsuaga, vicepresidente de Hotels & Hospitality Group de la consultora JLL en Espa?a y Portugal.

Renovaci¨®n de la planta

¡°Es un movimiento totalmente positivo. Significa poner los recursos en lo que se sabe hacer: gestionar hoteles, y no en el ladrillo. Si se venden inmuebles, se liberan recursos que se pueden invertir en crear marca, innovar en los servicios, expandirse internacionalmente¡­¡±, asegura Albert Grau, socio de la consultora Magma HC. ¡°En el sector hotelero espa?ol del segmento vacacional hac¨ªa falta inversi¨®n¡±, se?ala. V¨¢zquez, de Irea, coincide. ¡°El momento est¨¢ siendo extraordinario para el sector, porque hay capital disponible y Espa?a lo est¨¢ aprovechando. La planta hotelera est¨¢ mejorando y subiendo de nivel¡±, considera.

?Y de cara al futuro? Todos los expertos coinciden en que el inter¨¦s de los fondos y las socimis seguir¨¢. Aunque los precios comienzan a subir, y esto puede ralentizar un poco las compras. ¡°Ahora los resultados de los hoteles vacacionales no tienen nada que ver con los de 2012. La rentabilidad ha subido mucho. Todav¨ªa quedan oportunidades, pero hay zonas en las que empieza a ser m¨¢s complicado encontrar oportunidades a buen precio¡±, se?ala Arsuaga. Albert Grau destaca varias: ¡°Baleares ya es caro, Barcelona, intocable. Y Madrid empieza a subir. Pero queda parte de la costa y ciudades medianas muy interesantes¡±, apunta.