Claves sencillas para cambiar la propiedad de tu vivienda

La titularidad de una vivienda puede cambiar no solo tras una compraventa, sino tambi¨¦n porque su propietario o sus propietarios han decidido modificarla a trav¨¦s de un reparto distinto con respecto al original. Estos cambios en la escritura de la casa podr¨ªan ocurrir tambi¨¦n porque los propietarios han dividido f¨ªsicamente su bien inmueble. ?De qu¨¦ forma es posible modificar la escritura de una vivienda y qu¨¦ consecuencias jur¨ªdicas y fiscales conlleva este acto?

Un copropietario se va

Uno de los casos m¨¢s frecuentes de cambio en la titularidad de una vivienda, seg¨²n los expertos consultados, se produce cuando uno de los copropietarios decide renunciar a su parte. ¡°Es una pr¨¢ctica habitual¡±, explica Xavier L¨®pez, director del ¨¢rea fiscal del despacho de abogados Sanahuja Miranda, ¡°ya sea en los supuestos de herencia o de divorcio¡±: una persona que vende a sus hermanos su cuota de la casa heredada de sus padres, por ejemplo, o uno de los c¨®nyuges que rompe su matrimonio.

Ya que generalmente estos casos recaen en la figura jur¨ªdica de la compraventa, los expertos aconsejan tener muy en cuenta las obligaciones fiscales que una transacci¨®n de este tipo genera. En el caso de un matrimonio se tendr¨¢ que considerar tambi¨¦n ¡°si existe o no una liquidaci¨®n de la sociedad de gananciales¡±, a?ade la socia fundadora del bufete Pelegr¨ª Abogados, Amor Pelegr¨ª. Si este fue el r¨¦gimen que los c¨®nyuges hab¨ªan elegido para su matrimonio, se dividir¨¢n por la mitad todos sus bienes, incluida la vivienda, independientemente de lo que cada uno haya aportado econ¨®micamente.

A veces, en lugar del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, se tributar¨¢ por los Actos jur¨ªdicos documentados, una modalidad que presenta evidentes ventajas, seg¨²n la regi¨®n en la que se aplica. ¡°Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana, el tipo para transmisiones patrimoniales es el 10%, mientras que el de Actos jur¨ªdicos documentados es el 1,5%¡±, argumenta Antonio Ripoll, notario en Alicante. Una ganga en muchos casos, aunque hay que considerar que ¡°en el primer supuesto la base fiscal es el valor de la cuota transmitida, mientras que en el segundo es el valor total del bien¡±.

Si se queda solo uno, mejor

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Cuando se modifica la titularidad de la vivienda, una de las posibilidades es que se aplique la llamada disoluci¨®n del proindiviso. ¡°Es, grosso modo, una adjudicaci¨®n del total del inmueble a una de las partes, a cambio de una compensaci¨®n monetaria a la otra¡±, dice L¨®pez. En este supuesto, el precio de la vivienda se basar¨¢ en su valor real y no se tributar¨¢ ni el Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVITNU, la llamada plusval¨ªa municipal), ni el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

¡°Las copropiedades suelen ser un nido de problemas cuando hay desavenencias entre los comuneros¡±, admite Ripoll. Un supuesto no tan infrecuente, puesto que las comunidades de bienes a menudo surgen de forma involuntaria, por ejemplo a ra¨ªz de una adquisici¨®n hereditaria. ¡°Al legislador le parece mejor que no existan copropiedades y por ello la fiscalidad es m¨¢s ventajosa cuando la propiedad se la queda uno solo de los comuneros¡±, remata.

Dividir tambi¨¦n f¨ªsicamente

Otra posible soluci¨®n para acabar con la copropiedad de una vivienda es dividirla tambi¨¦n f¨ªsicamente. De esta forma, cada uno ser¨¢ finalmente propietario de un ¨²nico inmueble. ¡°Es un supuesto cuya complejidad depende de si se tienen que ejecutar obras¡±, afirma Ripoll. Puede que se trate de la divisi¨®n de un piso en dos, por ejemplo, o que se act¨²e sobre la totalidad del edificio. ¡°Normalmente hay que pedir licencias de obra pero, en el primer caso, es preciso tambi¨¦n comprobar si los estatutos de la comunidad de vecinos prev¨¦n que se deba pedir permiso previo a su asamblea o no¡±, a?ade, y subraya que a veces la intervenci¨®n de un arquitecto o un arquitecto t¨¦cnico ser¨¢ necesaria.

El Ayuntamiento verificar¨¢ entonces la divisi¨®n, despu¨¦s de que se haya efectuado la correspondiente escritura ante el notario y se haya inscrito en el Registro de la propiedad. ¡°La autorizaci¨®n municipal certifica que se cumplen los criterios de habitabilidad m¨ªnimos en cuanto a estancias y tama?os¡±, dice Pelegr¨ª, mientras Ripoll aclara que ¡°la inscripci¨®n en el registro realmente no es obligatoria, pero es sumamente conveniente y el notario la aconsejar¨¢ en cualquier caso¡±. Se evitar¨¢n as¨ª muchas trabas a la hora de pedir financiaci¨®n o acometer una venta.

En este caso, la fiscalidad que se aplica a los bienes resultantes de la divisi¨®n no ser¨¢ distinta de la que se tributaba por el conjunto, pero para la operaci¨®n misma habr¨¢ que liquidar el Impuesto de transmisi¨®n patrimonial en modalidad Actos jur¨ªdicos documentados.

A?adir un propietario

La situaci¨®n inversa, es decir, a?adir uno o m¨¢s titulares a una propiedad es mucho menos frecuente, seg¨²n los expertos consultados, aunque, cuando se trata de compartir con el c¨®nyuge la titularidad de una vivienda adquirida antes del matrimonio, esta decisi¨®n ¡°podr¨ªa estar justificada por la propia organizaci¨®n econ¨®mica de la pareja¡±, seg¨²n Ripoll.

¡°Si hay una carga hipotecaria que grava sobre el inmueble y se quiere subrogar la mitad del pr¨¦stamo a la persona que se a?ade a la propiedad, ser¨¢ necesaria la intervenci¨®n de la entidad bancaria que concedi¨® la hipoteca¡±, se?ala L¨®pez.

En el caso de que ambos hayan contribuido econ¨®micamente en la adquisici¨®n de la vivienda pero esta aparece a nombre de un solo c¨®nyuge, ¡°es aconsejable regularizar la situaci¨®n, para evitar la desprotecci¨®n tanto en una eventual crisis de pareja como si el propietario falleciera¡±, argumenta Ripoll. Mientras no se haga, el propietario puede tambi¨¦n redactar un testamento que ponga negro sobre blanco ¡°las reglas del juego¡±.

Finalmente, en el caso de un matrimonio en r¨¦gimen de gananciales, para compensar los gastos y el esfuerzo realizado por el c¨®nyuge no titular, el otro puede realizar una aportaci¨®n a la sociedad de gananciales. Si la pareja no est¨¢ casada, por el contrario, se transmitir¨¢ un porcentaje de propiedad, pero se deber¨¢n tener en cuenta los mayores gastos en concepto de tributos para la transmisi¨®n.