C¨®mo evitar sorpresas en la compra de una vivienda usada

As¨ª, ante el par¨®n de la obra nueva, cuyas ventas se encuentran muy lejos de las 110.000 unidades que se registraban trimestralmente en los a?os de la burbuja, la recuperaci¨®n del mercado inmobiliario seguir¨¢ tirando de la compraventa de casas usadas. Pero, ?con qu¨¦ conocimientos llegan los potenciales compradores a la adquisici¨®n de una vivienda de segunda mano? A la hora de comprar este tipo de inmueble, ?c¨®mo evitar equivocaciones que pueden salir muy caras?

Cuidado con el ¡°cuerpo cierto¡±

¡°Por el elevado importe que tiene la compraventa de una vivienda, lo ideal cuando se trata de segunda mano es visitar acompa?ados de un arquitecto o arquitecto t¨¦cnico¡±, dice la portavoz de la Organizaci¨®n de Consumidores y Usuarios (OCU), Ileana Izverniceanu. Esto es especialmente importante cuando el edificio en el que se ubica la vivienda es antiguo o no haya estado habitado durante mucho tiempo. Se hace pr¨¢cticamente indispensable cuando el contrato precisa que se compra ¡°como cuerpo cierto en el estado en que se encuentra el inmueble, que el comprador declara conocer¡±, seg¨²n la terminolog¨ªa que se suele emplear en estas operaciones y que aclara Izverniceanu.

La representante de la organizaci¨®n de consumidores relata dos casos por los que la asociaci¨®n se ha interesado recientemente. ¡°Una se?ora, que compr¨® un pareado a un banco por un precio rebasado, al llegar las lluvias constat¨® que la azotea no estaba bien impermeabilizada: la reparaci¨®n costaba 5.000 euros y la entidad se neg¨® a pagar la reparaci¨®n. Otra compradora de un chalet unifamiliar en Madrid tuvo que rehacer la conexi¨®n a la red h¨ªdrica y, dado que hay que pedir obligatoriamente un presupuesto al Canal de Isabel II [el proveedor], se encuentra con que tiene que desembolsar casi 1.000 euros, un gasto con el que no contaba y del que nadie le advirti¨®¡±.

Averiguar el estado de todo el edificio

¡°Se suele creer que es muy costoso tener el asesoramiento de un arquitecto, pero no es as¨ª y, sin embargo, ahorra muchos disgustos¡±, afirma el decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM), Jos¨¦ Mar¨ªa Ezquiaga. Este profesional hace hincapi¨¦ en la necesidad de averiguar el estado general del edificio, porque de ¨¦l le advertir¨¢ sobre si la comunidad ¨Cy, en ella, el nuevo propietario¨C deber¨¢ hacer frente a reformas en el breve per¨ªodo. Si el edificio es muy antiguo, una simple inspecci¨®n ocular muchas veces no es suficiente, sobre todo si no se han acometido nunca reparaciones de cierto calado.

Ezquiaga pone come ejemplo Madrid. ¡°En los edificios del siglo XIX o anteriores, a veces se aprecian vicios en los forjados, la cimentaci¨®n y el s¨®tano, y deterioros de la cubierta que, con el paso del tiempo, ha perdido la impermeabilizaci¨®n, causando infiltraciones que pueden afectar tanto al ¨¢tico como a la escalera u otros elementos comunes¡±, explica.

Inmuebles de la posguerra

En los edificios de la posguerra, por la escasez de materiales de construcci¨®n que caracteriz¨® aquella ¨¦poca, al haber utilizado unos cementos de calidad inferior, los elementos ornamentales tienen el mismo riesgo de desprenderse que en los edificios m¨¢s antiguos. ¡°En el caso de las viviendas de protecci¨®n oficial, en barrios muy modestos de la capital, en esa ¨¦poca se hicieron s¨®tanos con una cimentaci¨®n muy precaria y eso tambi¨¦n puede producir el riesgo de humedades, entre otros¡±, a?ade Ezquiaga.

Cuando la degradaci¨®n de las construcciones se debe a cementos que contienen sales de aluminio en cantidad o calidad inadecuadas, se habla de aluminosis. ¡°En su tiempo fue un drama porque afect¨® a la estabilidad de ciertas viviendas", recuerda el decano del COAM. Es lo que ocurri¨® en Tur¨® de la Peira (Barcelona) donde, desde la muerte de una vecina por el derrumbe de un inmueble en 1990, se tuvieron que rehabilitar por completo, en los 13 a?os posteriores, 142 edificios afectados por esta patolog¨ªa. ¡°En estos casos es necesario refuerzo estructural que requiere una inversi¨®n muy importante¡±, relata el decano del COAM.

?Qui¨¦n paga las derramas?

¡°Hay quien busca vivienda barata en edificios con cierta antig¨¹edad y al poco tiempo se ve sorprendido por una sucesi¨®n de derramas: para la fachada o para instalar un ascensor, por ejemplo¡±, advierte Izverniceanu.

Salvo que las dos partes acuerden algo distinto, junto con la vivienda el comprador adquiere tambi¨¦n las obligaciones del vendedor, por lo que, aunque las derramas hayan sido decididas por la Junta de la comunidad antes de la compraventa, deber¨¢ pagarlas el nuevo propietario. Puede darse el caso, por ejemplo, de que la Junta haya aceptado el presupuesto de una constructora en una fecha anterior a la firma del contrato de compraventa, pero que est¨¦ negociando un aplazamiento de pago, una financiaci¨®n de la obra o una subvenci¨®n. Ya que, en ese estadio, la cuant¨ªa de las derramas todav¨ªa no es legalmente exigible, esta no aparecer¨¢ en el Certificado de deudas con la comunidad de propietarios, que se tiene que entregar al comprador potencial.

?La soluci¨®n? Pedir al vendedor las actas de las ¨²ltimas Juntas de la comunidad para averiguar si existen obras en tr¨¢mite. Con el objetivo de cuantificar el gasto y negociar con el vendedor el precio de la compra, es aconsejable hacer la misma comprobaci¨®n tambi¨¦n con el portero y los vecinos, ¡°por ser los que mejor conocen la finca¡±, se?ala el subdirector de la agencia inmobiliaria Donpiso, Emiliano Berm¨²dez.

La importancia de la ITE

Lo que puede sacar de dudas al comprador con respecto a las condiciones del inmueble es si recientemente ha pasado la Inspecci¨®n t¨¦cnica de edificios (ITE), un documento en el que se certifica que cumple unas condiciones m¨ªnimas de seguridad y salubridad. ¡°Ser¨ªa un indicio positivo de buena conservaci¨®n¡±, indica Ezquiaga. Por el contrario, si el edificio no tuvo nunca un informe favorable o se detectaron defectos que no se han subsanado, hay un problema.

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¡°Una ITE desfavorable no significa que el edificio sea inhabitable o que vaya a sufrir un siniestro grave¡±, aclara el decano del COAM, ¡°sino que muy probablemente el comprador va a tener que hacer frente a un coste fuerte de reparaci¨®n en alg¨²n momento de la vida del edificio, y eso deber¨ªa repercutir en el precio de la vivienda¡±.

M¨¢s grave a¨²n, seg¨²n Izverniceanu, es ¡°si el edificio no ha pasado la ITE, es muy probable que ning¨²n banco conceda una hipoteca para la compra¡±, por lo que poder consultar este documento se revela fundamental. La informaci¨®n sobre la ITE est¨¢ en poder de los Ayuntamientos, pero ¡°no todos informan de manera suficiente y asequible¡±, en palabras de la portavoz. ¡°Algunos incluso la reservan a los propietarios o la ofrecen solo presencialmente¡±.

Visitar el piso en distintos momentos

Si se atiende m¨¢s espec¨ªficamente a las condiciones en las que se encuentra la vivienda, lo que puede ser motivo de preocupaci¨®n es la ¡°mala conservaci¨®n de paredes, instalaciones, suministros, puertas y ventanas del piso en cuesti¨®n¡±, en opini¨®n de Berm¨²dez.

En efecto, seg¨²n Izverniceanu, el potencial comprador deber¨¢ comprobar el estado de las ca?er¨ªas, los cierres, las ventanas, la pintura, los suelos y los techos. Elementos, todos ellos, que, una vez m¨¢s y seg¨²n su estado, determinar¨¢n el importe de eventuales reformas y, por consiguiente, si el precio de la vivienda es el adecuado. ¡°La recomendaci¨®n es ser muy minucioso en las visitas previas¡±, aconseja la portavoz de la OCU. ¡°Hay que mirar con detenimiento hasta los sitios menos visibles como el interior de los armarios, los ba?os o la acometida de agua de la cocina, y desconfiar cuando se encuentran zonas reci¨¦n pintadas, ya que podr¨ªan ocultar humedades¡±. Finalmente, no hay que pasar por alto trasteros y plazas de garaje.

¡°Visitar la vivienda en distintos horarios del d¨ªa es una buena forma de conocer sus caracter¨ªsticas¡±, explica Berm¨²dez. As¨ª, se podr¨¢ apreciar su luminosidad, o detectar eventuales ruidos o la presencia de vecinos molestos.

Reclamar por vicios ocultos

Si, pese a todas las averiguaciones, el nuevo propietario descubre unos desperfectos despu¨¦s de la compra, podr¨¢ acudir a la ley. ¡°El C¨®digo Civil establece que el vendedor est¨¢ obligado a hacerse cargo de los vicios ocultos en la vivienda siempre que estos hagan imposible vivir en ella o si se considerase que, de haberlos conocido, el comprador no habr¨ªa adquirido la vivienda o hubiera pagado menos por ella¡±, asegura Berm¨²dez. El plazo para reclamar es de seis meses. ¡°Eso s¨ª, el coste de las pruebas necesarias en la vivienda en este caso corren a cargo del comprador¡±, a?ade el subdirector de Donpiso.

M¨¢s all¨¢ de la literalidad de la norma, sin embargo, la OCU avisa de que la interpretaci¨®n de los tribunales depende de cada caso. ¡°Puede que el vicio oculto sea de tal gravedad que el juez entienda que se ha vendido gato por liebre, incumpliendo el contrato de compraventa¡±, afirma Izverniceanu. La casu¨ªstica recogida por la organizaci¨®n en este sentido es muy variada.