El sector terciario ¡®middle market¡¯, un mercado atractivo

Seg¨²n la divisi¨®n de Consultor¨ªa de Empresas de Solvia, la inversi¨®n inmobiliaria terciaria presenta una alta correlaci¨®n con la evoluci¨®n del PIB. La positiva evoluci¨®n de este indicador en los ¨²ltimos tres a?os ha dinamizado tanto la creaci¨®n de empleo y de empresas como la propia inversi¨®n inmobiliaria. Adem¨¢s, la liquidez en el mercado y la b¨²squeda de inversiones alternativas ha presionado las rentabilidades terciarias a la baja, especialmente las de activos en ubicaciones prime.

En este entorno, existen oportunidades de obtener retornos atractivos del 6% al 8% anual mediante la adquisici¨®n y puesta en rentabilidad de activos inmobiliarios terciarios en el llamado middle market. Este segmento est¨¢ formado por activos con valores promedio moderados que se encuentran en zonas m¨¢s perif¨¦ricas. En general, estos activos presentan una amplia horquilla de precios y rentas que requieren de un an¨¢lisis detallado del micromercado y del activo.

Algunos ejemplos de estas inversiones los podemos ver en la periferia de Madrid, donde existe un fuerte inter¨¦s por activos industriales y log¨ªsticos, en los que Solvia ha realizado transacciones recientemente. Adicionalmente, existe una fuerte demanda de activos industriales en pol¨ªgonos de Madrid capital con buenas conexiones, donde se buscan suelos y naves industriales de entre 2.500 y 5.000 metros cuadrados de edificabilidad.

En el mercado de oficinas tambi¨¦n se presentan oportunidades motivadas porque el alto nivel de ocupaci¨®n en zonas prime hace que el volumen de demanda creciente tenga que desplazarse a oficinas ubicadas en la periferia. Madrid concentra el 75% de todas las transacciones del mercado de oficinas de Espa?a; que se encuentra polarizado en Madrid y Barcelona, donde se generan cerca del 90% de las transacciones en valor.

En Barcelona destaca la importante demanda de locales comerciales, en la capital y en ¨¢reas metropolitanas como Sant Cugat, Hospitalet o Badalona, si bien la caracter¨ªstica m¨¢s buscada del activo es su ubicaci¨®n en zonas de elevado tr¨¢nsito peatonal.

En cuanto al mercado de activos industriales y log¨ªsticos, en la primera corona de Barcelona, la oferta existente es fundamentalmente de naves de cierta antig¨¹edad que acaban siendo arrendadas por pymes, especialmente aquellas en las que la necesidad de capex es reducida. Sin embargo, la escasez de producto log¨ªstico-industrial de calidad es evidente, por ello existe una demanda insatisfecha de empresas y operadores que motiva que tanto las rentas de alquiler como los precios de venta hayan aumentado para esta tipolog¨ªa de producto de m¨¢s calidad.

Cerca del 76% en valor del producto terciario comercializado acaba siendo adquirido por inversores y empresas como promotoras, empresas industriales y operadores log¨ªsticos, que retoman sus planes de crecimiento mediante la adquisici¨®n de activos inmobiliarios, demostrando que la inversi¨®n inmobiliaria terciaria tiene una fuerte vinculaci¨®n al ciclo econ¨®mico.

Juan Jos¨¦ Riveiro es director de gesti¨®n de empresas e inversiones de Solvia.