?Qu¨¦ hacemos con la vivienda del portero cuando se jubile?

La vivienda del portero es un elemento com¨²n de la comunidad de propietarios. Por lo tanto cualquier decisi¨®n sobre este espacio deber¨¢ acordarse en junta de propietarios. Existen distintos tipos de mayor¨ªas para que una inciativa salga adelante:?por unanimidad, mayor¨ªa cualificada o mayor¨ªa simple, ser¨¢ necesaria una u otra en funci¨®n del supuesto de los enumerados en el art¨ªculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) encaje la propuesta presentada ante la Junta de propietarios.

Para calcular estas mayor¨ªas es necesario tener en cuenta ciertos requisitos exigidos por la ley. En primer lugar, antes de nada, que para votar en una Junta es necesario que los propietarios se encuentren al corriente de pago en la comunidad. Cada propietario supone un voto, de modo que si una misma persona tiene varios locales o viviendas de la comunidad no tenga m¨¢s poder de decisi¨®n en la comunidad que cualquier otro propietario. Adem¨¢s en el caso de las mayor¨ªas cualificadas se a?ade el requisito de que esos votos representen esa misma mayor¨ªa de las cuotas de participaci¨®n en la comunidad.

Por otro lado, los propietarios que no asisten a la Junta se computan como votos favorables a efectos del recuento de estas mayor¨ªas cualificadas exigidas, no as¨ª en las decisiones que requieran mayor¨ªas simple. De modo que las decisiones tomadas en Junta de propietarios deben notificarse a los no asistentes, que tendr¨¢n el plazo de 30 d¨ªas naturales para oponerse. Es por este motivo que normalmente los acuerdos no se ejecutaran hasta que concluye este plazo.

Suprimir el servicio de porter¨ªa

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Tanto el establecimiento como la supresi¨®n de los servicios comunes de inter¨¦s general para la comunidad, entre los que se encuentran los servicios de porter¨ªa, conserjer¨ªa o vigilancia, requerir¨¢ el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci¨®n.

Alquilar la vivienda del portero

Una vez que ha prosperado la supresi¨®n del servicio de porter¨ªa, cabe plantearse qu¨¦ hacer con ese espacio de la comunidad que era la residencia del portero. Una opci¨®n es su arrendamiento, opci¨®n que necesitar¨¢ el apoyo de una mayor¨ªa de tres quintos de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci¨®n para salir adelante.

En este caso no se exige el voto un¨¢nime de los propietarios porque el arrendamiento no implica la desafectaci¨®n del espacio, que sigue siendo propiedad de la comunidad y no se convierte el privativo de ninguno de sus miembros ni de un tercero.

Venderla

Otra posibilidad que se podr¨ªa plantear la comunidad de vecinos es vender este espacio en el que viv¨ªa el portero. Esta decisi¨®n supone la desafecci¨®n de un elemento com¨²n, lo que significa que ese espacio pasar¨¢ de ser un elemento com¨²n a privativo de quien lo compre, y en consecuencia con la venta los vecinos transmitir¨¢n al nuevo propietario su cuota de participaci¨®n sobre dicho espacio.

Adem¨¢s hay que tener en cuenta que todos los acuerdos que modifiquen alguna de las reglas b¨¢sicas que definen las relaciones entre los propietarios de la comunidad, contenidas en el t¨ªtulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad requieren unanimidad. Por tanto, cualquier acuerdo que afecte a las cuotas de participaci¨®n de los vecinos, que seg¨²n establece el art¨ªculo 5 de la LPH est¨¢ determinado en el t¨ªtulo constitutivo de la comunidad, requerir¨¢ el apoyo un¨¢nime de los propietarios. Esto implica que tambi¨¦n cualquier alteraci¨®n de un bien com¨²n que suponga un cambio en las cuotas de participaci¨®n de los propietarios de la comunidad requerir¨¢ el apoyo un¨¢nime de los mismos.?

Convertir el espacio com¨²n en trasteros

En caso de que se pretendiera destinar un espacio com¨²n, como es la porter¨ªa, para por ejemplo la construcci¨®n de trasteros para que, los propios vecinos o terceros externos puedan adquirirlos privativamente, estar¨ªamos tambi¨¦n ante una alteraci¨®n del t¨ªtulo constitutivo. Es decir, un elemento com¨²n dejar¨ªa de serlo, creando entidades nuevas de las que se pretende transmitir su propiedad. Si fueran los vecinos quienes compraran estos trasteros sus coeficientes de propiedad individuales se incrementar¨ªan al a?adir los metros de cada trastero a los de su vivienda o local dentro de la comunidad. Por todo ello, es una medida que tiene que tomarse por unanimidad.

Sin embargo, si no se transmitiera la propiedad de esos trasteros a los vecinos y se mantuvieran como elementos comunes arrendados, o si en vez de hacer varios trasteros se mantuviera un ¨²nico espacio de uso com¨²n en el que guardar por ejemplo las bicicletas de los vecinos, estar¨ªamos ante un supuesto que encaja en lo establecido en art¨ªculo 17.4 de la LPH. Seg¨²n este precepto, con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci¨®n, se puede adoptar el acuerdo de realizar una nueva instalaci¨®n. Sin embargo, si la cuota a pagar por cada propietario, como consecuencia de dicha instalaci¨®n, excede del importe de tres mensualidades ordinarias, quien se oponga a dicha obra no podr¨¢ ser obligado a pagarla, ni se modificar¨¢ su cuota de participaci¨®n en la comunidad. Es m¨¢s si ese propietario disidente desea posteriormente participar de la instalaci¨®n, deber¨¢ de abonar su cuota en los gastos de realizaci¨®n y mantenimiento, actualizados con el inter¨¦s legal del dinero.

Es m¨¢s, si alguna obra realizada en la comunidad afectara directamente a uno de los vecinos al hacerle inservible para su uso y disfrute alg¨²n espacio de la finca, dicho comunero deber¨¢ comunicarlo al presidente o administrador antes de que se celebre de la junta, para que se tenga en cuenta que independientemente de que se llegue a la mayor¨ªa exigida para que prosperen las obras no podr¨¢n hacerse sin su consentimiento expreso.

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