?Cu¨¢ntos impuestos tendr¨¦ que pagar y a qui¨¦n al comprar o vender un inmueble?
La compraventa de un inmueble es una decisi¨®n normalmente de gran transcendencia econ¨®mica, y aparte de otros muchos factores, hay que tener en cuenta que tambi¨¦n tiene un coste fiscal.
La transmisi¨®n de un inmueble supone una serie de obligaciones fiscales tanto para el comprador como para el vendedor. El coste fiscal al que ambos tienen que hacer frente depende del tipo de inmueble de que se trate y de la condici¨®n de nuevo y usado.
Obligaciones fiscales del comprador
Los impuestos inherentes a la transmisi¨®n que soporta el comprador, var¨ªan en funci¨®n de si se trata de una primera entrega del inmueble realizada por el promotor o constructor o si por el contrario es una segunda o posterior entrega.
Si se trata de un inmueble nuevo, la transmisi¨®n est¨¢ sujeta al IVA, al IGIC (Impuesto General Indirecto Canario, equivalente al IVA en la Comunidad Aut¨®noma de Canarias) o al IPSI (Impuesto sobre la Producci¨®n, los Servicios y la Importaci¨®n,equivalente al IVA en las Ciudades Aut¨®nomas de Ceuta y Melilla) y a la modalidad de Actos Jur¨ªdicos Documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur¨ªdicos Documentados.
En el IVA el sujeto pasivo ser¨ªa el empresario promotor o constructor, quien repercute el impuesto que soporta el comprador.
El tipo aplicable sobre la base imponible, constituida por el precio o contraprestaci¨®n, ser¨ªa el reducido del 10% para las edificaciones o parte de las mismas aptas para su utilizaci¨®n como viviendas, siendo tambi¨¦n aplicable a las entregas de garajes cuando su n¨²mero no exceda de dos y se transmitan conjuntamente con las viviendas, el superreducido del 4% para las viviendas de protecci¨®n oficial de promoci¨®n p¨²blica o de r¨¦gimen especial y el tipo general del 21% para el resto de inmuebles (locales, trasteros y garajes..)
En Actos Jur¨ªdicos Documentados el tipo tambi¨¦n var¨ªa dependiendo de la comunidad aut¨®noma entre el 0,5% y el 1,5% del precio, aunque existen tambi¨¦n tipos reducidos.
Si se trata de una segunda o posterior transmisi¨®n de una edificaci¨®n, o la transmisi¨®n de un terreno r¨²stico o no edificable, el comprador est¨¢ obligado a pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jur¨ªdicos Documentados en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
Dicho impuesto est¨¢ cedido a las comunidades aut¨®nomas, teniendo ¨¦stas competencia no s¨®lo en su gesti¨®n sino tambi¨¦n para determinar aspectos de la normativa aplicable, entre ellos el tipo impositivo, dependiendo el importe a pagar del aplicable en la Comunidad Aut¨®noma donde radique el inmueble. Tambi¨¦n es distinto en los Territorios Hist¨®ricos de ?lava, Guip¨²zcoa y Vizcaya y en la Comunidad Foral de Navarra. El tipo estatal general para las transmisiones inmobiliarias es del 6% pero todas las comunidades aut¨®nomas tienen un tipo general superior, aunque tambi¨¦n tienen tipos reducidos.
El impuesto se calcula sobre el precio de venta declarado o el comprobado por Hacienda y , se paga por el sistema de autoliquidaci¨®n, dentro del plazo de 30 d¨ªas h¨¢biles contados desde la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa, salvo en Navarra, que es de dos meses.
Obligaciones fiscales del vendedor
Al vendedor se le genera una ganancia o una p¨¦rdida patrimonial, y en funci¨®n de si es una persona f¨ªsica o jur¨ªdica, tiene consecuencias en el Impuesto sobre la Renta de las Personas F¨ªsicas o en el Impuesto sobre Sociedades.
En el Impuesto sobre la Renta de las Personas F¨ªsicas, el importe de la ganancia o p¨¦rdida patrimonial viene dado por la diferencia entre su valor de adquisici¨®n y transmisi¨®n, siendo el valor de transmisi¨®n el precio de venta del cual se deducen los gastos y tributos satisfechos por el vendedor.
La ganancia o p¨¦rdida patrimonial as¨ª obtenida se integra en la base imponible del ahorro, y los tipos de gravamen ser¨¢n del 19% hasta 6.000 euros, del 21%, desde 6.000 hasta 50.000 euros y del 23% de 50.000 euros en adelante.
Asimismo, hay que tener en cuenta que para inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 existe un r¨¦gimen transitorio que permite reducir la ganancia patrimonial aplicando unos coeficientes de abatimiento, con un tope m¨¢ximo de 400.000 euros.
Por otra parte, estar¨ªan exentas las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisi¨®n de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisi¨®n se reinvierta en la adquisici¨®n de una nueva vivienda habitual y las obtenidas por la transmisi¨®n de la vivienda habitual por personas mayores de 65 a?os o por personas en dependencia severa o de gran dependencia, sin necesidad de reinversi¨®n. Tampoco se computan las ganancias obtenidas por la transmisi¨®n del resto de inmuebles cuando el vendedor tenga m¨¢s de 65 a?os, siempre que el importe total obtenido por la transmisi¨®n se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor.
Cuando el vendedor sea una persona jur¨ªdica, deber¨¢ tributar por el Impuesto sobre Sociedades, integrando en su base imponible la diferencia entre el valor de transmisi¨®n y el valor neto contable del inmueble en el ejercicio en que se ha llevado a cabo la transmisi¨®n, siendo el tipo general del Impuesto el del 25%.
En relaci¨®n con el Impuesto de Bienes Inmuebles, tributo local cuya base imponible se determina en funci¨®n del valor catastral, el sujeto pasivo es el titular a uno de enero, sin que pierda dicho car¨¢cter por la transmisi¨®n de la vivienda con posterioridad a dicha fecha. No obstante, seg¨²n doctrina jurisprudencial, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podr¨¢ repercutirlo al comprador, en proporci¨®n al tiempo en que cada una de las partes haya sido titular y por el tiempo que lo sea.
Por otra parte, corresponde al vendedor el pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como Plusval¨ªa Municipal, que grava el aumento de valor de los terrenos urbanos generado durante los a?os en los que la vivienda ha permanecido en manos del vendedor, hasta un m¨¢ximo de veinte a?os. No obstante, tras la Sentencia del Tribunal Constitucional, de 11 de mayo de 2017 no est¨¢n sujetas a dicho impuesto las transmisiones en las que no ha habido incremento patrimonial al venderse el inmueble por un valor inferior al que se compr¨®.
Otros gastos relacionados con la transmisi¨®n
Deber¨¢ tener tambi¨¦n en cuenta, que adem¨¢s de los impuestos que gravan la transmisi¨®n, el comprador deber¨¢ satisfacer los honorarios del Notario y del Registrador de la Propiedad, y si adem¨¢s pide un pr¨¦stamo con garant¨ªa hipotecaria, los gastos ser¨¢n a¨²n mayores, a pesar de que el Tribunal Supremo consider¨® nulas las cl¨¢usulas abusivas que permit¨ªan repercutir al prestatario (consumidor) todos los gastos en los que se incurr¨ªa para la formalizaci¨®n de la hipoteca.
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