?Qu¨¦ gastos hipotecarios debe pagar el consumidor y cu¨¢les el banco?
El Supremo despeja la duda sobre quien ha de pagar el impuesto de actos documentados, el importe m¨¢s elevado de la factura
Una vez ganada la batalla de las cl¨¢usulas suelo, los hipotecados libran ahora la cruzada de los llamados "gastos hipotecarios", y en ella es primordial saber si entre los que los consumidores pueden recuperar est¨¢ el importe m¨¢s elevado de la factura: el impuesto por firmar. El Tribunal Supremo acaba de hacer p¨²blica una sentencia que dice que el pago del impuesto de actos jur¨ªdicos documentados corresponde a los prestamistas, esto es, a los bancos.
?De qu¨¦ gastos estamos hablando?
Los gastos que se generan por formalizar la firma de un pr¨¦stamo hipotecario son diversos. Hasta ahora, quien solicita un pr¨¦stamo al banco ha tenido que abonar, sin pesta?ear, los siguientes:
- Tasaci¨®n: Valoraci¨®n que de la vivienda que vamos a comprar, que nos impone el banco para otorgar el pr¨¦stamo.
- Notar¨ªa: entre el 0,1 % y el 0,5 % del capital de la hipoteca.
- Registro de la Propiedad: sobre el 0,2% o menos, del importe concedido.
- Gestor¨ªa: Lo que cobra el gestor (normalmente impuesto por el banco) por tramitar los documentos.
- Impuesto de Actos Jur¨ªdicos Documentados: un impuesto que depende de cada Comunidad Aut¨®noma y que supone la cantidad m¨¢s golosa a devolver. Puede ir entre un 0,1% y el 1,5 % del importe concedido
Impuesto de Actos Jur¨ªdicos Documentados
Este impuesto grava determinados documentos notariales o mercantiles, entre ellos las escrituras del pr¨¦stamo hipotecario. La cuota es un porcentaje del importe del pr¨¦stamo, y se gestiona por las comunidades aut¨®nomas. Podemos encontrar Comunidades aut¨®nomas que aplican un tipo del 0,5 por ciento como Madrid, o 0,1 por ciento en comunidades como la valenciana para la vivienda habitual (el tipo general, sin bonificaci¨®n, es del 1,5%). La sentencia de la Sala de lo Contencioso de 16 de octubre indic¨® que deb¨ªa pagarlo el banco, pero la confirmaci¨®n de este giro jurisprudencial qued¨® en suspenso hasta la decisi¨®n del Pleno, que se reuni¨® durante dos d¨ªas, 5 y 6 de noviembre de 2018. Finalmente, por 15 votos a favor y 13 en contra la Sala acord¨® manetener el criterio seguido hasta la citada sentencia, y declar de nuevo que es el cliente el que tendr¨¢ que pagar el impuesto. La ¨²nica cantidad que se reparte entre banco y firmante es el valor del timbre notarial, que suele ser de unos 0,15 euros por p¨¢gina, seg¨²n informa el Consejo General del Notariado.
El montante del impuesto es la parte m¨¢s "jugosa", pues si los restantes gastos pueden ascender, de media en unos 1.000 euros, el impuesto puede superar los 3.000 euros. Su reclamaci¨®n ante los tribunales supone un negocio lucrativo para muchos despachos, especializados en temas de consumo y banca.
El tema del Impuesto y qui¨¦n debe pagarlo es el que estaba dando m¨¢s problemas.El Supremo manten¨ªa posiciones encontradas. La Sala de lo Civil (acceda aqu¨ª a la sentencia) considera que es abusivo que el banco imponga su pago al comprador. Finalmente, y rectificando su anterior doctrina, la Sala de lo Contencioso-administrativo (accede aqu¨ª a la sentencia) consider¨® que deb¨ªa ser el banco quien pagara este impuesto al ser el ¨²nico interesado en elevar a escritura p¨²blica el cr¨¦dito hipotecario. Para ello, ha anulado el art¨ªculo 68.2 del Reglamento del impusto que determina qui¨¦n es el sujeto pasivo en estos casos. Ahora habr¨¢ que esperar a la sentencia para ver c¨®mo se fundamenta el mantenimiento de la doctrina que impone el pago al prestatario.
Tasaci¨®n, Notar¨ªa, Registro y gestor¨ªa: a cuenta del banco
La devoluci¨®n de los gastos originados por la tasaci¨®n del inmueble, la minuta del notario, aranceles del registrador y lo que cobra la gestor¨ªa del banco no ofrece dudas. Se tratan de gastos que deben soportar la entidad financiera y no el consumidor. Tradicionalmente los bancos han cargado estos importes al comprador de la vivienda sin ning¨²n tipo de negociaci¨®n. El Tribunal Supremo considera abusiva esta pr¨¢ctica y contraria a la normativa que protege a los consumidores, por lo que, si los reclamas a tiempo, puedes recuperarlos. Antes de acudir a los tribunales es conveniente reclamar al banco para poder aportar dicha reclamaci¨®n en la futura demanda.
Cl¨¢usulas suelo
La lucha de los consumidores de banca frente a los abusos en el pago de los gastos hipotecarios ha venido a sumarse a los ¨¦xitos obtenidos frente a otras cl¨¢usulas abusivas, como las cl¨¢usulas suelo, las de vencimiento anticipado y el IRPH.
Los bancos ven¨ªan imponiendo al cliente un tipo de inter¨¦s l¨ªmite en algunas hipotecas, aunque el ¨ªndice de referencia (el Euribor) siguiera bajando, la llamada "cla¨²sula suelo".
La sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 (acceda aqu¨ª al texto) declar¨® nulas este tipo de cl¨¢usulas, por ser abusivas para el consumidor. Y m¨¢s tarde la justicia europea, en diciembre de 2016, aclar¨® los efectos de la nulidad, dejando clara la posibilidad de reclamar el importe de todos los intereses pagados indebidamente desde la fecha en que se firm¨® el pr¨¦stamo.
Cl¨¢usula de vencimiento anticipado
Esta cl¨¢usula supone que el banco puede ejecutar la hipoteca con una sola mensualidad impagada. El Tribunal Supremo indic¨® su abusividad, pero los problemas no se solucionaron.
El Tribunal de la Uni¨®n Europea, en una sentencia de enero de 2017 (acceda aqu¨ª al texto), aclar¨® las pautas que deb¨ªan seguir los jueces para declarar si una cl¨¢usula como ¨¦sta puede ser o no nula, teniendo en cuenta la duraci¨®n y cuant¨ªa del pr¨¦stamo.
El Proyecto de Ley de Cr¨¦dito Inmobiliario, que deber¨ªa aprobarse urgentemente, debe aclarar la cuesti¨®n una vez por todas. En ella se establecen los criterios para que la cl¨¢usula de vencimiento anticipado sea considerada "legal" y no abusiva.
Para poder ejecutar, adem¨¢s de existir impago, depender¨¢ del momento en la vida del pr¨¦stamo en que se produce el impago (al principio o al final) y el montante que queda pendiente.
Cl¨¢usula IRPH
Algunos pr¨¦stamos hipotecarios aplican los tipos de inter¨¦s, tomando como referencia no el Euribor (la mayor¨ªa), sino un ¨ªndice especial creado por los bancos ¨Cel IRPH- que es claramente superior al Euribor.
Al contrario que la cl¨¢usula suelo o la de vencimiento anticipado, esta cl¨¢usula IRPH ha sido avalada por el Supremo.
El Alto Tribunal dio la raz¨®n a los bancos, al entender que se trata de un ¨ªndice oficial utilizado por diversas entidades financieras en sus ofertas, y que cualquier consumidor medio, y normalmente atento, puede conocerlo. Seg¨²n el Supremo, su inclusi¨®n en lugar del Euribor no supone falta de transparencia, y por tanto no es abusivo.
Sin embargo, no est¨¢ todo dicho, un Juzgado de Barcelona ha llevado el asunto al Tribunal Europeo, pues son m¨¢s de 1.500.000 los afectados por esta cl¨¢usula.
Si quieres tener claro c¨®mo indentificar cl¨¢usulas abusivas en el contrato de pr¨¦stamo hipotecario, pincha aqu¨ª.
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