El desmedido aumento del alquiler eleva los impagos

El alquiler de vivienda empieza a mostrar su otra cara. M¨¢s all¨¢ de lo f¨¢cil que le resulta al propietario encontrar inquilino en menos de una semana y lo saludable que es para sus cuentas ingresar cada mes una m¨¢s que jugosa renta, est¨¢n los impagos y lo mucho que cuesta echar a un moroso en Espa?a. La enorme brecha creada entre rentas y salarios acrecienta el n¨²mero de inquilinos que dejan de pagar el alquiler.

Casi seis de cada diez desahucios ejecutados durante 2017, 35.666, fueron por este asunto, un 4,3% m¨¢s que un a?o antes. Sin embargo, otros 22.330 derivaron de ejecuciones hipotecarias, un 15,4% menos que un a?o antes, seg¨²n el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Estos propietarios que han presentado alguna demanda para recuperar su vivienda saben bien que no es f¨¢cil. En Espa?a un proceso de desahucio se demora 347 d¨ªas de media, casi un a?o, desde que el inquilino deja de pagar hasta que se hace efectivo el desalojo, seg¨²n Sergio Lusilla, socio director de Pluslegal Abogados. Sevilla es la provincia espa?ola donde m¨¢s tiempo se tarda en recuperar una vivienda, con 367 d¨ªas. Por el contrario, en ?lava el plazo se reduce a 317 d¨ªas. "Los juzgados de las capitales de provincias tienen m¨¢s acumulaci¨®n de asuntos y esto hace que los procesos judiciales tarden m¨¢s. En Madrid (347 d¨ªas) y Barcelona (352 d¨ªas) hay muchos casos, pero m¨¢s juzgados", indica Lusilla.

Los procedimientos para recuperar la vivienda est¨¢n muy lejos de aquel desahucio expr¨¦s que el Gobierno anunci¨® a bombo y platillo en 2013 con la Ley de Medidas de Flexibilizaci¨®n y Fomento del Mercado del Alquiler. "Es cierto que en estos a?os las medidas adoptadas han conseguido reducir los tiempos a la mitad, ya que antes pod¨ªas tardar dos o tres a?os en echar al moroso, pero sigue sin ser suficiente. Lo l¨®gico es que sean tres meses", apunta Lusilla. Sin embargo, el cuello de botella no es solo judicial. Aunque el propietario puede demandar desde el primer mes de impago, sorprende que el tiempo que transcurre desde que el inquilino deja de pagar hasta que el arrendador decide contratar a un abogado es de 120 d¨ªas de media, 137 en el caso de Murcia. "Tarda m¨¢s en provincias, donde la cuant¨ªa de la renta es m¨¢s baja y genera un menor agujero econ¨®mico al due?o", se?alan en Pluslegal Abogados.

Ning¨²n propietario est¨¢ a salvo de que su inquilino se atrinchere en su casa y no pague. Pero s¨ª puede prevenir el impago con distintos productos y servicios que ganan cada vez m¨¢s peso y clientes. Uno de los m¨¢s buscados es el seguro de impago del alquiler, que creci¨® en 2017 un 30% y se prev¨¦ que en 2018 supere el 40%, se?alan en el Observatorio Espa?ol del Seguro del Alquiler (?OESA). Y eso que, como consecuencia del incremento del precio de los arrendamientos, la prima media de la p¨®liza se ha situado en 303 euros en 2017, un 13,4% m¨¢s cara respecto a 2016. A su crecimiento ha contribuido la ampliaci¨®n de coberturas de estos seguros: adelanto de las rentas para que un propietario cobre de la aseguradora cada mes sin esperar hasta la sentencia o desahucio; reducci¨®n de las carencias; hasta 18 meses de cobertura de impago; actos vand¨¢licos o destrozos. Adem¨¢s, "las nuevas modalidades incorporan indemnizaci¨®n por impago de suministros, compensaci¨®n por impago de rentas a causa de incendio y reclamaci¨®n de da?os no contractuales", a?aden en la compa?¨ªa DAS.

As¨ª, el seguro de impago ha conseguido desbancar a los avales y dep¨®sitos adicionales. "Para pedir un aval bancario, el inquilino tiene que pignorar 6 o 12 meses de alquiler en el banco y la mayor¨ªa no tienen esas cantidades o las necesitan para adecuar la vivienda. Con el seguro de impago solo tienen que entregar un mes de fianza", cuentan en el OESA. Ahora bien, advierte de que la comercializaci¨®n de seguros no regulados de impago de alquiler en Espa?a ha crecido un 30% en 2017. Los seguros deben adquirirse exclusivamente con compa?¨ªas aseguradoras o corredur¨ªas autorizadas por la Direcci¨®n General de Seguros.

Prevenir y no curar

El seguro tranquiliza al propietario, pero no previene la morosidad. Algunas empresas se dedican a esto, a analizar la situaci¨®n de solvencia y fiabilidad del inquilino potencial, descartando a quien no puede pagar o a quien no quiere pagar. Y en ese an¨¢lisis lo que se evidencia es que con el encarecimiento de los alquileres "el riesgo de impago est¨¢ subiendo", indica Sergio Cardona, director de estudios y calidad del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM). "Si la ratio de endeudamiento adquirida por el inquilino supera el 30% de sus ingresos, aumenta significativamente el riesgo", a?ade. Cuando la renta se sit¨²a entre el 40% y el 50%, la posibilidad de que el inquilino deje de pagar se dispara. El FIM cuenta con un registro de inquilinos morosos que consultan 14.000 agentes inmobiliarios. Adem¨¢s, permite al propietario conocer por ocho euros si un inquilino ha cometido impagos en otro alquiler.

Tambi¨¦n las startups empiezan a adentrarse en este mercado que busca prevenir la morosidad. Garantify es una entidad independiente que emite un certificado de solvencia del futuro inquilino antes de la firma del contrato. "Actualmente la capacidad de pago de un futuro inquilino es una de las ¨²ltimas etapas en el proceso, de forma que mucho trabajo se desperdicia mostrando pisos que luego no se pueden pagar. Para nosotros esta cronolog¨ªa est¨¢ equivocada y por ello realizamos un an¨¢lisis econ¨®mico-financiero y certificamos la cantidad mensual que puede pagar antes de que se inicie la b¨²squeda", argumenta Javier Ezquerro, director de desarrollo de la firma. "El propietario recibe un candidato con solvencia certificada y evita las visitas infructuosas", apostilla. El inquilino se evita aportar documentaci¨®n sensible a agencias o propietarios con los que es posible que no inicie ninguna relaci¨®n contractual.