La rentabilidad por alquilar una vivienda se dispara

Seg¨²n los datos de Solvia, la rentabilidad media bruta del alquiler en Espa?a fue del 6,1% el pasado a?o (calculada con precios de cierre). En el primer trimestre de 2018 alcanza ya el 8,2%, apunta la firma Urban Data Analytics (uDA). Es algo m¨¢s elevada que la calculada por el portal Idealista: hasta marzo ha alcanzado el 7,8%, marcando un nuevo m¨¢ximo hist¨®rico. Es casi tres puntos porcentuales superior al dato de 2013 (4,9%). Estas tasas, aunque difieren seg¨²n qui¨¦n las calcule, est¨¢n a a?os luz de las que ofrecen los bonos del Estado a 10 a?os (1,6%) y se mueven en la l¨ªnea de la revalorizaci¨®n del Ibex 35 en 2017 (7%).

El Banco de Espa?a, que actualiza la cifra con el IPC de alquileres, m¨¢s conservador, calcula que si a la rentabilidad bruta media anual se le suman las plusval¨ªas a 12 meses, resulta que adquirir una vivienda para alquilar renta un 11,4% (hace un a?o era del 8,8%). As¨ª pues, los propietarios que durante los a?os del boom compraron una segunda vivienda y se quedaron atrapados por la crisis se frotan las manos ¡ªlos pisos se alquilan en menos de 48 horas¡ª. Y los que tienen unos ahorros acaban por sucumbir al negocio. Y mejor que sea este a?o, que a¨²n crecer¨¢n algunas d¨¦cimas m¨¢s, porque "2019 marcar¨¢ un punto de inflexi¨®n y las rentabilidades ser¨¢n m¨¢s contenidas, en el entorno del 6%", apunta Arturo Mar¨ªn, responsable del ¨¢rea de Inteligencia de Mercado de Solvia.

No todas las ciudades son igual de agradecidas. Ni siquiera todos los distritos o barrios. As¨ª, Valencia es la que presenta una mayor rentabilidad bruta media anual (8,7%). Esto se debe a que los precios de compra se han mantenido m¨¢s contenidos, mientras que las rentas han crecido. Despu¨¦s est¨¢n Sevilla (7,7%) y Zaragoza (7%). Cierran la lista Madrid (6,3%) y Barcelona (6%), seg¨²n los c¨¢lculos de Solvia. Estos dos mercados, apunta Idealista, acumulan varios trimestres en los que la rentabilidad cae. "En Madrid y Barcelona, a pesar de que el alquiler est¨¢ subiendo por la alta demanda y la escasa oferta, el precio de venta de los inmuebles tambi¨¦n est¨¢ creciendo", explica Mar¨ªn.

Sin embargo, si se abre la mirada a las comunidades aut¨®nomas, Catalu?a es la m¨¢s rentable, con un 6,2%, para comprar una vivienda y ponerla en alquiler en el primer trimestre del a?o, seg¨²n los datos del portal Fotocasa. Le siguen la Comunidad Valenciana (5,9%), Madrid (5,7%), Castilla-La Mancha (5,6%), Canarias y Murcia, ambas con un 5,5%. Sin embargo, Baleares ya presenta una variaci¨®n anual negativa del 3,2%, debido al incremento de los precios de compraventa, muy por encima de los del alquiler, seg¨²n uDA.

Para el ahorrador tambi¨¦n es clave saber que la rentabilidad crece m¨¢s en barrios con precios de venta a¨²n bajos (generalmente por ser menos atractivos o con mucho stock) y una alta demanda de alquiler. Esto es as¨ª porque el boom del arrendamiento en los centros urbanos se ha contagiado a las afueras y se est¨¢ produciendo un proceso de gentrificaci¨®n en barrios cada vez m¨¢s perif¨¦ricos de las grandes ciudades, donde se est¨¢n disparando las rentabilidades. "El aumento de las rentas de alquiler en las zonas m¨¢s c¨¦ntricas por la entrada de inversores y el auge del alquiler tur¨ªstico provocan el desplazamiento de inquilinos de mayor poder adquisitivo hacia barrios cada vez m¨¢s perif¨¦ricos, donde los precios de venta no terminan de despegar, pero s¨ª los del alquiler", dice Mar¨ªn.

De hecho, en algunos distritos espa?oles la rentabilidad bruta media alcanza casi el 14% anual, como en Poblats Mar¨ªtims (Valencia). "Est¨¢ en pleno proceso de gentrificaci¨®n, tras la apertura de las principales avenidas de la capital hacia el mar y su integraci¨®n en la trama urbana", a?ade. En Valencia, donde la demanda de pisos en alquiler supera el 50% del total, la renta media roza los 700 euros al mes.

Despu¨¦s est¨¢ Sevilla, donde "el efecto de gentrificaci¨®n y precios de venta que no despegan tambi¨¦n es especialmente notable", recalcan en Solvia. Con un precio medio del alquiler de 815 euros al mes, los distritos m¨¢s interesantes para invertir son Isla de la Cartuja (12,45%), Cerro-Amate (10,25%) y Sur (8,68%). En Zaragoza, donde el alquiler medio alcanza los 605 euros, los que presentan mayor rentabilidad son Las Fuentes y Delicias, que superan el 9%.

Madrid es la ciudad que concentra una mayor demanda: un 28% de los que buscan vivienda en alquiler lo hace en la capital, a pesar de que la renta media ya alcanza los 1.137 euros al mes. Esta presi¨®n inflacionista ha llegado a barrios perif¨¦ricos y ha elevado la rentabilidad, que se acerca casi al 10% en distritos de corte m¨¢s obrero como Villaverde, Puente de Vallecas o San Blas. Como consecuencia, las clases de menor poder adquisitivo saltan a otros municipios m¨¢s lejanos, como Parla, Valdemoro o Rivas-Vaciamadrid.

Cierra la clasificaci¨®n Barcelona, la ciudad con los alquileres m¨¢s elevados de Espa?a: 1.281 euros mensuales. Pero los precios de venta y de alquiler no dejan de subir casi al mismo ritmo, lo que merma la rentabilidad. Las m¨¢s altas se consiguen en distritos como Horta-Guinard¨® o Nou Barris, que se acercan al 8%.