Los gastos de la hipoteca se pueden recuperar incluso despu¨¦s de haber pagado la deuda

La duda sobre si una vez cancelada la hipoteca se puede iniciar un proceso para reclamar los gastos repercutido por el banco para formalizar el pr¨¦stamo est¨¢ siendo resuelto por los tribunales. Pese a la negativa de las entidades financieras, que recurren al argumento de que ya no existe hipoteca, la justicia es clara: una cl¨¢usula nula lo ha sido y lo ser¨¢ siempre y no debi¨® desplegar efectos. O, lo que es lo mismo, no hay plazo para reclamar, ya que la nulidad de dicha cl¨¢usula abusiva es absoluta, debiendo ser eliminada del contrato como si nunca hubiera existido. El afectado siempre puede acudir a la justicia para que se declare nula la cl¨¢usula y, a partir de esa declaraci¨®n, por razones de seguridad jur¨ªdica, tiene cinco a?os para exigirlo.

Una reciente sentencia (pincha aqu¨ª para acceder al texto), de la Audiencia Provincial de Bizkaia, confirma este criterio y declara que, aunque la hipoteca se haya cancelado, el agraviado podr¨¢ reclamar la devoluci¨®n de los pagos que como "gastos hipotecarios" realiz¨® indebidamente en el momento de la firma. De este modo, el tribunal confirma la condena impuesta en instancia a Kutxabank: la devoluci¨®n de la mitad de los gastos notariales y la totalidad de los gastos registrales y de tasaci¨®n, con los intereses correspondientes. Y ello porque, tal y como afirma, la cl¨¢usula que trasladaba este coste al consumidor es nula de pleno derecho.

El desencadenante de estas demandas es una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015, que, con car¨¢cter general, estableci¨® que la denominada "cl¨¢usula de gastos hipotecarios" fue incorporada de manera abusiva por las entidades bancarias, ya que cargaba al consumidor con todos los costes que generaba la formalizaci¨®n de la hipoteca (tasaci¨®n, gestor¨ªa, notario y registrador), cuando, en realidad, el m¨¢s beneficiado por la inscripci¨®n de la escritura p¨²blica era el banco, que aumentaba as¨ª las garant¨ªas de cobro. Adem¨¢s, subrayaba el Supremo, se estaban trasladando al hipotecado determinados gastos de documentaci¨®n y tramitaci¨®n que por ley corresponden al empresario. La Audiencia de Bizkaia se remite precisamente a esta resoluci¨®n del Supremo para fundamentar la declaraci¨®n de nulidad de la estipulaci¨®n de gastos a cargo del prestatario incluida en la hipoteca y recurrida por los afectados una vez cancelaron la deuda.

Sin plazo para reclamar

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Ante la reclamaci¨®n del consumidor, normalmente, y como sucede en el caso resuelto en Bizkaia, los bancos se opongan a la demanda argumentando que el consumidor carece de acci¨®n contra ellos por "ausencia de objeto", esto es, porque ya no est¨¢ vivo el cr¨¦dito hipotecario que les un¨ªa.

Sin embargo, como en este caso, la justicia avala la recuperaci¨®n de los gastos hipotecarios en estos supuestos porque se trata de un supuesto de nulidad absoluta. Consecuentemente sus efectos no pueden convalidarse con el paso del tiempo, y esto hace que la acci¨®n no se someta a plazo alguno al ser imprescriptible la acci¨®n de nulidad.

La consecuencia es que, si la cl¨¢usula es nula, no puede producir efecto alguno, y si lo ha producido, el responsable debe indemnizar. Por ello, la estimaci¨®n de la demanda supone la condena autom¨¢tica al pago de todo o parte de la cantidad satisfecha en aplicaci¨®n de la cl¨¢usula predispuesta por el Banco.

Razones de nulidad absoluta

Los argumentos de la Audiencia para confirmar la nulidad absoluta de la cl¨¢usula que trasladaba todos los gastos de formalizaci¨®n de la hipoteca a los prestatarios son los ya se?alados en su sentencia por el Supremo, que aplica la normativa europea y espa?ola de protecci¨®n al consumidor, principalmente la directiva sobre las cl¨¢usulas abusivas y la Ley General de Defensa de los consumidores y usuarios. Estas normas, que son imperativas, modulan a favor de la parte m¨¢s d¨¦bil de la relaci¨®n contractual, el consumidor, el principio de libre pacto.

En cuanto a los gastos de tasaci¨®n, el tribunal entiende que deben correr a cargo del banco. Aclara la sentencia que al no ser obligatoria (al menos en el momento en el que se formaliz¨® la hipoteca) es un coste por un servicio accesorio que las partes pod¨ªan acordar realizar, pero, en ning¨²n caso, imponer su pago al prestatario. La entidad financiera no aport¨® tampoco pruebas que demostrasen que hab¨ªa informado adecuadamente al consumidor del derecho que le asiste para designar un profesional que lleve a cabo este peritaje. En ¨²ltima instancia, concluye el tribunal, la tasaci¨®n de la vivienda beneficia al banco y no resulta necesaria para instar el proceso de ejecuci¨®n de la hipoteca en caso de impago.

El ¨²nico de los gastos reclamados que el tribunal reparte por mitad entre el banco y el consumidor es el de los aranceles notariales. Siguiendo al Supremo, la Audiencia se?ala que el primer interesado en inscribir la hipoteca es el banco, porque el pr¨¦stamo puede documentarse en un contrato privado. El banco alega que seg¨²n el art¨ªculo 1168 del C¨®digo Civil "los gastos extrajudiciales son de cuenta del deudor", pero la Audiencia contesta que esta norma no justifica que hayan de abonarse por el hipotecado. La legislaci¨®n notarial indica que es aquel que requiera los servicios del fedatario p¨²blico el que debe hacerse cargo del pago de los aranceles y, como se?ala la sentencia, "quien remiti¨® la minuta que permiti¨® redactar el proyecto de hipoteca fue Kutxabank". El tribunal decide sobre el reparto de estos gastos atiende al criterio del Supremo que avala una distribuci¨®n equitativa. Razona que "a ambas partes conviene la intervenci¨®n notarial por las garant¨ªas que comporta", y por ello es "prudente y razonable" que el coste se reparta por mitad entre banco y consumidor.

Intereses

Kutxabank no est¨¢ de acuerdo tampoco con la condena al pago de los intereses generados por las cantidades que debe pagar al cliente. Alega en su recurso que, al no haber recibido nada del demandante, no tiene nada que restituir y no es aplicable el pago de intereses.

El tribunal no admite su argumento, y declara que el consumidor ha realizado un pago indebido, y, en consecuencia, tiene derecho a reclamar judicial o extrajudicialmente el correspondiente resarcimiento, conforme a lo que establece el C¨®digo Civil (art¨ªculos 1100 y 1108). La condena al pago de intereses tiene su fundamento en el enriquecimiento injusto del banco.