En Madrid, Valencia, M¨¢laga y Baleares el precio de las casas subir¨¢ un 10% este a?o, seg¨²n un estudio

Los compradores de vivienda en las ciudades de Madrid, Valencia y M¨¢laga y en el mercado de las islas? Baleares lo van a tener m¨¢s complicado este a?o. Los precios de las casas nuevas y usadas subir¨¢n un 10%, por encima del alza del 6% de media en Espa?a. Esta es una de las conclusiones del informe Mercado Residencial en Espa?a, elaborado por la consultora CBRE. De cara a 2019 el encarecimiento perder¨¢ intensidad y se podr¨ªa situar en el 3%. "El tope lo pondr¨¢ el poder adquisitivo de las familias, de forma que los promotores dejar¨¢n de comprar suelos excesivamente caros", indica Samuel Poblaci¨®n, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE Espa?a.

En los cuatro mercados en los que los precios subir¨¢n m¨¢s este ejercicio la demanda est¨¢ siendo intensa y la oferta ¨Cprincipalmente de obra nueva¨C es muy limitada, lo que est¨¢ provocando tensi¨®n en los precios, algo a lo que tambi¨¦n contribuye el alquiler tur¨ªstico. A pesar de los elevados repuntes en estos cuatro mercados, a nivel nacional el encarecimiento todav¨ªa es moderado y la consultora no prev¨¦ que los incrementos vayan a generar las tensiones registradas durante la fase ¨¢lgida del ciclo anterior.

A pesar de las subidas en los precios, hay que tener en cuenta que se parte de niveles m¨ªnimos alcanzados en 2014 y queda cierto recorrido al alza. El actual perfil de la demanda de vivienda, la moderada evoluci¨®n en el crecimiento del cr¨¦dito hipotecario y los niveles de accesibilidad no permiten augurar crecimientos desproporcionados para los pr¨®ximos meses, se?alan en esta consultora.

Para entender la subida del 10% que se va a registrar en los mercados de viviendas de esas cuatro localizaciones hay que tener en cuenta, recoge el estudio, que casi la mitad de la demanda (49%) se concentra sobre todo en ciudades con niveles adquisitivos m¨¢s altos, como las ¨¢reas metropolitanas de Madrid y Barcelona y las regiones con un sector tur¨ªstico consolidado, como Alicante, M¨¢laga, Valencia y Baleares.

En 2018 la demanda de vivienda continuar¨¢ creciendo aunque en tasas m¨¢s moderadas, y CBRE prev¨¦ que hasta final de a?o se superar¨¢n las 575.000 transacciones anuales, es decir, un incremento del 8% anual. ¡°La demanda efectiva de vivienda consolida su crecimiento y hemos observado que la compraventa de vivienda ha crecido de forma constante desde 2015. En este sentido, el 90% de las transacciones en 2017 se materializaron sobre vivienda de segunda mano (90% del total), provocado por un lado por la escasa oferta existente de obra nueva y por otro, por la absorci¨®n de una parte del stock sin vender¡±, afirma Poblaci¨®n.

El comprador sigue siendo de reposici¨®n (cambia a una casa mejor), seguido del inversor y la compra de segundas residencias. La evoluci¨®n a la baja de los tipos hipotecarios confirma una menor exposici¨®n al riesgo. Un 23% es la tasa de accesibilidad hipotecaria a nivel nacional, aunque sube hasta el 28% en algunas comunidades como la de Madrid. Si se compara ese nivel de accesibilidad en la regi¨®n madrile?a con la que supone un alquiler en la ciudad de Madrid, resulta que empiezan a igualarse. En Madrid, la tasa de esfuerzo en alquiler es del 26%. Mientras tanto, el acceso a la primera vivienda en propiedad sigue estrangulado. Los j¨®venes no tienen capacidad de ahorro y "una ense?anza de la anterior crisis es que no todo el mundo puede comprar ni debe comprar", apostilla Poblaci¨®n.

Otra de las causas de la fuerte tensi¨®n en los precios en los principales mercados es que el n¨²mero de viviendas nuevas terminadas sigue siendo insuficiente, a pesar de que la construcci¨®n se concentra en las principales capitales espa?olas ¨CMadrid y Barcelona¨C, as¨ª como en las provincias mediterr¨¢neas con una demanda extranjera consolidada, representando el 51% de la producci¨®n de vivienda nueva en 2017. As¨ª, el volumen de vivienda terminada alcanz¨® las 54.000 unidades terminadas en 2017 en Espa?a, un aumento del 31% con respecto al a?o pasado. ¡°No obstante, en el entorno de mercado actual, la producci¨®n de vivienda nueva es claramente insuficiente para satisfacer las necesidades de la demanda, pero tambi¨¦n para el mantenimiento de un ritmo de renovaci¨®n del parque de viviendas¡± apunta Samuel Poblaci¨®n.

El informe tambi¨¦n refleja la recuperaci¨®n de la producci¨®n, que en 2017 se increment¨® un 26%, a pesar de partir de niveles muy bajos. ¡°El n¨²mero de viviendas visadas en 2017 indican que la producci¨®n para los pr¨®ximos dos a?os alcanzar¨¢ las 81.000 viviendas, y se prev¨¦ que esta tendencia siga en aumento (previsi¨®n de visados para 100.000 viviendas a cierre de 2018) hasta alcanzar niveles de producci¨®n m¨¢s pr¨®ximos a la demanda existente¡±, apunta Poblaci¨®n.

La actividad m¨¢s intensa se ha registrado en los mercados provinciales m¨¢s din¨¢micos como Barcelona (49%), M¨¢laga (59%), Valencia (62%) o Sevilla (69%), que en 2017 experimentaron tasas de crecimiento anual en el n¨²mero de visados muy superiores a la media nacional (26%). Sin embargo, en mercados como Madrid, Alicante o M¨¢laga la producci¨®n de vivienda sigue creciendo pero de forma m¨¢s moderada, ante la escasez de solares.

Las tensiones en los suelos se van haciendo cada vez m¨¢s patentes. ¡°En los mercados principales de Madrid y Barcelona, la escasez de solares disponibles para construir est¨¢ generando un importante cuello de botella para el desarrollo del mercado. Dicha falta de la materia prima est¨¢ condicionada por la moderada actividad de ordenaci¨®n del suelo en los ¨²ltimos a?os¡±, comenta Poblaci¨®n. Adem¨¢s, el desajuste existente en algunos mercados entre oferta y demanda de suelo est¨¢ impulsando una presi¨®n muy r¨¢pida al alza de los precios. Si bien en los ¨²ltimos a?os la demanda de suelo se hab¨ªa concentrado sobre el producto finalista en aquellos mercados donde hab¨ªa un mayor dinamismo de la demanda de vivienda, actualmente se observa un cambio de tendencia hacia el suelo en gesti¨®n, con incertidumbre urban¨ªstica limitada.

800.000 alquileres

El informe de CBRE tambi¨¦n apunta que el alquiler se consolida como opci¨®n habitacional para una parte importante de la demanda. En los ¨²ltimos diez a?os, el n¨²mero de hogares en alquiler ha pasado del 19% en 2007 al 22,5% en 2017, lo que supone un incremento neto de 880.000 nuevos hogares. De esta forma, aunque el mercado de alquiler ha experimentado un crecimiento significativo gracias al aumento de la demanda, sigue siendo una soluci¨®n minoritaria en Espa?a, por lo que existe a¨²n un amplio recorrido para el crecimiento y la consolidaci¨®n de este mercado.¡°La demanda de alquiler ha experimentado un incremento m¨¢s intenso entre las familias con menores rentas y en principio desplazadas del mercado de la vivienda en propiedad. A esto se suman los nuevos h¨¢bitos sociales y la mayor movilidad geogr¨¢fica por la situaci¨®n actual del mercado laboral¡±, afirma Poblaci¨®n. Las regiones que registran mayores porcentajes de hogares en r¨¦gimen de alquiler o cesi¨®n son Baleares (33%), Canarias (30%) y Madrid (29%). La Rioja (15%) y Pa¨ªs Vasco (16%) son, sin embargo, las comunidades en las que el alquiler tiene menos presencia.

As¨ª, las grandes ¨¢reas metropolitanas y las regiones con un mercado laboral m¨¢s din¨¢mico son las que han visto incrementado el peso de la vivienda en alquiler en la ¨²ltima d¨¦cada, siendo Madrid (9,5%) y Valencia (8%) las que han registrado un mayor creciendo durante estos ¨²ltimos diez a?os.

Considera la consultora que el alquiler sigue siendo una soluci¨®n minoritaria en Espa?a, por lo que existe a¨²n un amplio recorrido para el crecimiento y la consolidaci¨®n de este mercado, que sigue atomizado y muy poco profesionalizado. ¡°Solo entre el 2% y el 4% del parque de vivienda arrendado a precio de mercado es propiedad de inversores institucionales, fondos de inversi¨®n y empresas p¨²blicas de vivienda¡±, puntualiza el portavoz de CBRE.