Los precios y las trabas municipales en Madrid y Barcelona estancan la compraventa de hoteles

El alto precio de los inmuebles en las grandes ciudades de Espa?a est¨¢ empezando a afectar a las cadenas hoteleras, que en el ¨²ltimo a?o y especialmente en el primer semestre de 2018 han frenado operaciones de compraventa, seg¨²n un estudio presentado este martes por la consultora hotelera Magma Hospitality Consulting. La consultora ha alertado de que este frenazo es m¨¢s acusado en Madrid y Barcelona, porque all¨ª se suman las trabas que los Ayuntamientos han impuesto a la construcci¨®n de nuevos hoteles, que ha contribuido a la escalada de precios de los inmuebles.

Seg¨²n el informe, se han realizado m¨¢s operaciones en cambio en los destinos tur¨ªsticos m¨¢s vacacionales en la costa, que se han beneficiado de esta situaci¨®n. Adem¨¢s, por primera vez desde antes de la crisis, los inversores vuelven a mostrar inter¨¦s en la compra de suelo en busca de precios m¨¢s bajos.

En su lucha contra la masificaci¨®n tur¨ªstica en el centro de las grandes ciudades, los Ayuntamientos de Madrid y Barcelona han impulsado en los ¨²ltimos a?os varias medidas para frenar la construcci¨®n de nuevos hoteles y edificios de apartamentos tur¨ªsticos. El Gobierno de Ada Colau impuso en 2015, justo despu¨¦s de su llegada a la alcald¨ªa, una moratoria para la construcci¨®n de nuevos hoteles que culmin¨®, en enero de 2017, con un nuevo plan urban¨ªstico. El Ayuntamiento que lidera Manuela Carmena tambi¨¦n anunci¨®, a principios de 2018, una moratoria sobre la apertura de nuevos hoteles en el distrito Centro que?prohibir¨¢ durante al menos un a?o la concesi¨®n de licencias para que edificios residenciales pasen a ser hoteles, a la espera de la redacci¨®n de un?Plan Especial de Alojamientos Tur¨ªsticos.

La consultor¨ªa Magma HC ha asegurado que estas limitaciones municipales han contribuido a la subida del precio de los inmuebles y al frenazo de la compraventa. En el primer semestre de 2018 no se realiz¨® ninguna operaci¨®n en Madrid y en Barcelona. En la capital catalana, el?Plan Especial Urban¨ªstico de Alojamientos Tur¨ªsticos (PEUAT) establece unas restricciones que hacen muy dif¨ªcil el crecimiento del sector hotelero. En el distrito de Ciutat Vella, en el centro, donde hay una gran densidad de turistas, no se permite la construcci¨®n de edificios para alojamiento ni aunque se cierren los existentes. Adem¨¢s, congela la oferta en una segunda corona y centrifuga los nuevos hoteles en la periferia de la ciudad, donde tampoco se pueden construir hoteles en inmuebles que antes fueran viviendas.

El informe se basa en encuestas a cien grupos hoteleros, nacionales e internacionales, con presencia en Espa?a. El socio fundador de la consultor¨ªa Albert Grau ha afirmado que a los hoteleros "les afecta la falta de activos en una ciudad como Barcelona, que tiene un gran potencial" m¨¢s que el descenso del turismo que experimenta la capital catalana. El Gremio de Hoteles situ¨® la semana pasada?esta ca¨ªda en una p¨¦rdida de cinco puntos porcentuales en la ocupaci¨®n para este verano: "Afecta solo a los resultados, y es circunstancial porque Barcelona es un destino muy posicionado".

El socio director de Magma Hospitality Consulting, Bruno Hall¨¦, ha destacado que esta circunstancia ha llevado a los inversores a focalizar su inter¨¦s en otras zonas vacacionales como Islas Baleares, Islas Canarias y Costa Dorada. Hall¨¦ ha subrayado que tambi¨¦n empieza a reaparecer el inter¨¦s del inversor por el suelo, algo que no ocurr¨ªa desde la crisis, pese a que se trata de un activo de m¨¢s compleja gesti¨®n ya que los tr¨¢mites para empezar a construir un hotel pueden tardar dos a?os.

M¨¢s all¨¢ de las grandes ciudades, en el conjunto de Espa?a el sector hotelero vivi¨® en 2017 en un "contexto positivo", seg¨²n Hall¨¦. El a?o pasado los inversores desembolsaron 3.900 millones de euros en la compra de activos hoteleros, y la consultora augura para 2018 importantes operaciones de integraci¨®n y fusiones. Por otra parte, el informe sobre el 2017 desvela que las operaciones de alquiler contin¨²an siendo el principal modelo de negocio y los contratos de renta variable son los que tienen mayor acogida entre las cadenas con presencia en Espa?a.

Pese a ello, las f¨®rmulas que m¨¢s crecen, aunque siguen siendo minoritarias, son la del contrato de gesti¨®n y la de la franquicia, modelos muy afianzados en los pa¨ªses anglosajones, mientras que en Espa?a predominan la propiedad y el alquiler. En el 54 % de los contratos de alquiler fijos, la renta pactada se situ¨® en 2017 entre los 3.001 y los 9.000 euros por habitaci¨®n y a?o, 22 puntos porcentuales por debajo del a?o anterior, ya que ese mismo rango de renta represent¨® el 76 % del total. En alquiler variable, el 58 % se situaron entre los 3.001 y los 9.000 euros por habitaci¨®n y a?o, lo que supone tambi¨¦n un ligero descenso.