Vivienda ascendente

M¨¢s de 10 a?os despu¨¦s del desencadenamiento de la crisis, todos los indicadores de la actividad del sector inmobiliario espa?ol se encuentran en una inequ¨ªvoca recuperaci¨®n. Ese sector fue el que primero y de forma m¨¢s acusada sufri¨® la irrupci¨®n de la crisis en la econom¨ªa espa?ola. Aunque la complejidad financiera fuera distinta, el sector espa?ol era, dentro de los europeos, el principal candidato a sufrir el contagio de las perturbaciones estadounidenses asociadas a las insolvencias de las hipotecas de alto riesgo. El desplome fue notable y con ¨¦l la riqueza que la mayor¨ªa de los espa?oles manten¨ªa en ese tipo de activos, fundamentalmente la vivienda propia. Se dispararon las insolvencias de la financiaci¨®n hipotecaria, con ellas las ejecuciones de las viviendas, y sus precios se hundieron. El resto de la historia es conocido.

Ahora la realidad est¨¢ cambiando. Los factores que tradicionalmente explican la demanda de vivienda son favorables. El desempleo desciende, los tipos de inter¨¦s son hist¨®ricamente reducidos y la percepci¨®n de que los precios de esos bienes han concluido su purga vuelve a calentar la demanda. Tanto por razones de inversi¨®n, por las magras rentabilidades que aportan otros activos de riesgo similar, como por necesidades ocupacionales: los j¨®venes espa?oles siguen siendo los que mayor dependencia mantienen de sus hogares de origen. Todo ello explica que, aunque todav¨ªa muy por debajo de los mejores a?os, la recuperaci¨®n del precio sea evidente, aunque con comportamientos muy distintos entre comunidades aut¨®nomas y, desde luego, entre las ciudades espa?olas.

El rasgo que en mayor medida diferencia esta nueva fase de la que precedi¨® a la crisis es el ascenso de la inversi¨®n para su destino en alquiler. No es una mala opci¨®n en un pa¨ªs donde tradicionalmente la vivienda en propiedad ha constituido para las familias de menor renta una suerte de servidumbre permanente, no solo financiera, sino incluso existencial. El problema es que el mercado de alquiler est¨¢ registrando precios, especialmente en las grandes ciudades, que no favorecen precisamente a quienes m¨¢s necesitan de esa modalidad. Su ascenso est¨¢ teniendo lugar en gran medida a trav¨¦s de inversi¨®n de fondos y empresas orientadas a rentabilizar la inversi¨®n con rentas cada d¨ªa menos accesibles a la mayor¨ªa de los ciudadanos. Espa?a es el pa¨ªs de la OCDE donde el alquiler absorbe mayor renta salarial: donde el acceso a la vivienda sigue siendo m¨¢s dif¨ªcil. El problema es alarmante en algunas zonas tur¨ªsticas donde los precios hacen imposible el acceso de trabajadores espa?oles con salarios medios pr¨¢cticamente estancados desde el inicio de la crisis, al tiempo que provocan el mayor n¨²mero de desahucios de nuestro entorno.

Si saludable es la recuperaci¨®n de ese sector, no lo son tanto las circunstancias que la est¨¢n propiciando. A diferencia de la fase que concluy¨® en 2007, es favorable el menor endeudamiento de las familias, tanto porque los bancos est¨¢n aplicando un control de riesgos m¨¢s estricto como por la mayor prudencia de los prestatarios. Pero aquellas otras familias sin capacidad para la adquisici¨®n, demandantes de alquiler, encuentran obst¨¢culos si cabe mayores que entonces, dado el peor comportamiento de los salarios y la mayor inseguridad en el empleo. La vivienda asciende una vez m¨¢s, pero no se acaba de traducir en la mejora de las condiciones de vida de la mayor¨ªa de la gente.