Si compras un piso de obra nueva, ahora lo tendr¨¢s m¨¢s f¨¢cil para pagar el IVA reducido

Con precios que baten r¨¦cords, comprar un piso es casi un milagro en estos d¨ªas y los datos lo dejan claro. Seg¨²n la estad¨ªstica registral, el a?o pasado se pagaron 2.265 euros por metro cuadrado de obra nueva de media, todo un m¨¢ximo hist¨®rico, mientras que, en las viviendas de segunda mano, el metro cuadrado lleg¨® a los 2.039 euros. Con los precios est¨¢n por la nubes, cualquier ahorro es importante, tambi¨¦n en los impuestos que se deben abonar. Sobre esto, ha habido novedades en el Tribunal Supremo, que ha flexibilizado los medios de prueba para acreditar que una vivienda de obra nueva puede beneficiarse del IVA reducido y pagar un 10% en lugar del 21% habitual. Ya no ser¨¢ obligatorio tener una licencia de primera ocupaci¨®n una c¨¦dula de habitabilidad, tal como exig¨ªa Hacienda.

As¨ª lo reconoce en la sentencia STS 299/2025, de 28 de enero de 2025, en la que resuelve un recurso de casaci¨®n interpuesto por el despacho Cuatrecasas. En el escrito, se cuestionaba que se tratase de manera distinta la venta de un edificio ya finalizado dependiendo de un requisito puramente administrativo como es la obtenci¨®n de la licencia de primera ocupaci¨®n o c¨¦dula de habitabilidad. Esa era la ¨²nica diferencia para justificar el tratamiento distinto a efectos del IVA. La resoluci¨®n de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, que tuvo como ponente al magistrado Isaac Merino Jara, se?ala que ¡°la aptitud de un edificio para su utilizaci¨®n como vivienda es una circunstancia de car¨¢cter objetivo, que como tal podr¨¢ acreditarse caso por caso¡± y en esto incluye ¡°cualquier medio de prueba admitido en Derecho¡±. Esto supondr¨¢ una mayor agilidad en las operaciones.

El Alto Tribunal tiene pendiente de resolver otros tres recursos de casaci¨®n para determinar si las reparaciones hechas por las aseguradoras en una vivienda tambi¨¦n tributan en al 10% en vez de al 21%.

Pero, si nos centramos en la compraventa, ?cu¨¢ndo se est¨¢ obligado a pagar el IVA por adquirir una vivienda? Con car¨¢cter general, este impuesto solo se paga en la primera entrega de las edificios construidos -es decir, de obra nueva-, que est¨¢ sujeta al tipo general del 21%, aunque hay casos en los que, de manera excepcional, se puede aplicar el tipo reducido, del 10%. La segunda transmisi¨®n y siguientes, es decir, la venta de pisos usados o de segunda mano, estas operaciones est¨¢n exentas del IVA, pero tienen que abonar el impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

Por otra parte, tambi¨¦n se paga el IVA si el inmueble se ha sometido a un proceso significativo de rehabilitaci¨®n. Para acreditar esto ¨²ltimo, la Ley del Impuesto sobre el Valor A?adido regula los requisitos objetivos que se deben cumplir.

?Qu¨¦ hay que hacer para pagar el IVA del 10%?

Tal como se?alan los especialistas consultados, la Ley del IVA regula la aplicaci¨®n del tipo reducido del 10% a las entregas de edificios o partes de estos cuando sean aptos para su utilizaci¨®n como viviendas. El quid de la cuesti¨®n es el medio de prueba. Hasta ahora, la Direcci¨®n General de Tributos y los Tribunales Econ¨®mico Administrativos exig¨ªan que, adem¨¢s de ser apta objetivamente, tambi¨¦n contara con esos documentos.

¡°Esta exigencia produce claras disfunciones en materia de IVA. Dado que se trata de una materia de competencia auton¨®mica, los tr¨¢mites administrativos para obtener la c¨¦dula de habitabilidad o licencia de primera ocupaci¨®n dependen de la regulaci¨®n de cada comunidad aut¨®noma, y en algunas de ellas basta con una mera declaraci¨®n responsable o comunicaci¨®n del titular¡±, explica Marta ?lvarez, socia especializada en fiscalidad indirecta de Cuatrecasas.

La especialista pone el acento en la situaci¨®n parad¨®jica que se daba hasta ahora: aunque el fin era ofrecer m¨¢s certeza y seguridad jur¨ªdica mediante la acreditaci¨®n a trav¨¦s de este tr¨¢mite administrativo, que certifica que la obra y la edificaci¨®n est¨¢ terminada y se considera ¡°apta¡± para su uso como vivienda, en la pr¨¢ctica se produc¨ªa lo contrario debido a las variaciones que se dan de una autonom¨ªa a otra. ¡°En algunos casos, se puede obtener con car¨¢cter previo a la propia terminaci¨®n material de la obra, lo que no se compadece con la aplicaci¨®n uniforme del impuesto ni con su finalidad¡±, advierte.

¡°A juicio de la Administraci¨®n Tributaria no bastaba con tener la oportuna licencia de obras para la construcci¨®n de viviendas y el certificado de fin de estas, si no que exig¨ªa que hubiera sido expedida la correspondiente autorizaci¨®n administrativa: c¨¦dula de habitabilidad o licencia de primera ocupaci¨®n¡±, recalca Inmaculada Pineda, socia directora en B Law & Tax.

?Qu¨¦ ha cambiado con la sentencia del Tribunal Supremo?

Ahora, el Alto Tribunal flexibiliza estos requisitos: lo determinante es que el edificio est¨¦ terminado y que haya sido proyectado y construido para su uso como vivienda. Y esto, advierten los magistrados, se puede demostrar por cualquier medio de prueba admitido en derecho.

¡°El problema viene porque la Ley del IVA no tiene un criterio espec¨ªfico para determinar cu¨¢ndo se entiende que el edificio est¨¢ terminado y es apto para su uso como vivienda. En la pr¨¢ctica, se consideraba que era cuando ten¨ªa la c¨¦dula de habitabilidad o la licencia de primera ocupaci¨®n. El Supremo dice que esto est¨¢ muy bien, pero que se puede acreditar por cualquier otro medio de derecho, ya que estos son documentos administrativos. Supone un ahorro de tiempo¡±, concluye Juan Ignacio Echarren, socio de Lener.

En las transmisiones de vivienda protegida, en las que se puede aplicar el tipo s¨²per reducido del 4%, no se aplica esta sentencia, sino que regir¨¢ lo que recoge la Ley del IVA: se exige expresamente que se haya producido la calificaci¨®n administrativa como vivienda de protecci¨®n oficial de r¨¦gimen especial o de promoci¨®n p¨²blica.

?Qu¨¦ medios certifican que un edificio est¨¢ terminado?

Los abogados consultados se?alan que habr¨¢ que analizar caso por caso. ¡°Entiendo que la licencia y el certificado de final de la obra ser¨ªa un medio de prueba v¨¢lido de cara a acreditar que estamos ante una vivienda terminada¡±, se?ala Inmaculada Pineda. Por su parte, Juan Ignacio Echarren advierte que no existe un cat¨¢logo de documentos acreditativos. ¡°A m¨ª se me ocurre que se podr¨ªa probar mediante un informe de un perito o una tasaci¨®n en la que se describiera ampliamente el bien, al no haber una previsi¨®n de espec¨ªfica¡±.

En el caso que analiza la reciente sentencia del Supremo, se trataba de viviendas de protecci¨®n auton¨®mica para alquiler social para j¨®venes y ancianos. La inspecci¨®n pudo comprobar, por una parte, que la edificaci¨®n hab¨ªa sido proyectada y ejecutada respetando el planeamiento y la normativa urban¨ªstica vigente para su uso como vivienda y, adem¨¢s, que estaba totalmente finalizada en el momento de la adquisici¨®n, ya que posteriormente no se incorporaron costes adicionales ni se realiz¨® obra o trasformaci¨®n alguna.

?Cu¨¢ndo se aplica el 10% de IVA a una reforma en la vivienda?

Las obras de renovaci¨®n y reparaci¨®n se encuentran sujetas al tipo reducido si se realizan sobre edificios o partes de los mismos destinadas a vivienda, incluyendo espacios y elementos comunes, como portales o escaleras. Por otra parte, las obras de construcci¨®n o de rehabilitaci¨®n de la vivienda deben haber concluido al menos dos a?os antes. A ello, hay que a?adir que el coste de los materiales aportados por el empresario no debe exceder del 40% del total de la contraprestaci¨®n y que el destinatario de las obras sea un consumidor final que utilice la vivienda para uso particular, o bien que se trate de una comunidad de propietarios.

El requisito de que el destinatario de la obra sea un consumidor final, es decir, que utilice la vivienda para un uso particular, plantea bastante controversia. ¡°La Directiva del IVA se refiere ¨²nicamente a viviendas y domicilios particulares en su listado de prestaciones susceptibles de aplicar el tipo reducido, poniendo por tanto el ¨¦nfasis en el uso del inmueble y no en la identidad del receptor del servicio¡±, advierte la abogada Marta ?lvarez.

La actual regulaci¨®n espa?ola se ajusta a la Directiva 2006/112/CE del IVA, pero esta norma no contempla la restricci¨®n en el acceso al IVA reducido de los casos en que el coste de los materiales supere el 40% del coste total de la obra. ¡°Podr¨ªa interpretarse que la legislaci¨®n espa?ola no se ajusta completamente a sus disposiciones¡±, advierte Inmaculada Pineda.

Si la aseguradora repara, ?se paga el 10 o el 21%?

Es muy com¨²n que las compa?¨ªas de seguros gestionen obras de reparaci¨®n y renovaci¨®n de viviendas que habitan los asegurados. De acuerdo con la interpretaci¨®n de la Administraci¨®n Tributaria, lo relevante es a nombre de qui¨¦n se emite la factura y de ello depender¨¢ si se aplica el tipo reducido del 10% o el tipo general de IVA, del 21%.

Es decir, si la factura se emite a la aseguradora, la reparaci¨®n tributa al 21%, ya que se trata de una empresa y no un particular que usa la vivienda como residencia. Pero si la obra se factura al propietario o arrendatario, aunque luego la aseguradora le reembolse el importe, la empresa de reparaci¨®n podr¨¢ aplicar el 10% de IVA. Eso s¨ª, si se cumplen todos los requisitos detallados anteriormente.

¡°El r¨¦gimen est¨¢ m¨¢s claro cuando hablamos de una persona que contrata a un alba?il, pero si tiene una p¨®liza para cubrir estos riesgos surge la duda. Los contratos de seguro pueden ofrecer dos tipos de cobertura. Si te cubre el coste, t¨² haces la obra y le pagas a la empresa que te hace la reparaci¨®n y la aseguradora te reembolsa un dinero¡±, explica Patricia Miralles, socia de Lener, que aclara que en estos casos se factura al 10%. La controversia surge cuando es el seguro el que repara o sustituye el objetivo da?ado y subcontrata esas obras. ¡°La Administraci¨®n entiende que, como la destinataria de la factura del servicio no es la persona f¨ªsica, sino una aseguradora, deben pagar el IVA general del 21%¡±, recalca la experta. Esto, a pesar de que el destinatario final de la obra es un particular que usa la vivienda como su hogar.

?Cu¨¢l es el criterio de los tribunales sobre las reparaciones?

Ha habido sentencias dispares en los Tribunales Econ¨®mico-Administrativos y los Tribunales Superiores de Justicia, se?alan los expertos, aunque hasta ahora la Audiencia Nacional ha respaldado el criterio administrativo. De ah¨ª que haya expectaci¨®n sobre la doctrina que emerja del Tribunal Supremo, donde hay tres recursos de casaci¨®n pendientes de resolver sobre este asunto. Ser¨¢ relevante, dado el elevado volumen de pleitos que se han generado.