Los problemas de las urbes para limitar el alquiler

Londres, Par¨ªs, Berl¨ªn o Nueva York son para la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, espejos en los que mirarse por su pol¨ªtica de vivienda. Con el alcalde de Londres, Sadiq Khan, Colau impuls¨® un manifiesto contra la especulaci¨®n del capital internacional de la vivienda que fue trasladado a Naciones Unidas. De Par¨ªs, Colau alaba que frenara la subida del alquiler y obligara a los promotores privados a hacer un 30% de vivienda social. A Berl¨ªn, Colau la cita como ejemplo de ciudad que ha conseguido limitar las subidas del alquiler. Pero, pese a las buenas intenciones, no son medidas sencillas de aplicar. Esta es la situaci¨®n de las cuatro ciudades.

Par¨ªs. Los precios de compra en Par¨ªs hacen que la mayor¨ªa de vecinos (60%) no tenga otra opci¨®n que alquilar. Pero no es una decisi¨®n f¨¢cil, ni barata. Sobre todo, desde que la justicia fren¨®, a finales del a?o pasado, la ley que permit¨ªa una limitaci¨®n de los alquileres, fijada por el gobierno del socialista Fran?ois Hollande. La normativa buscaba evitar que el precio del alquiler se disparara, despu¨¦s de que los arrendamientos subieran un 50% en la ¨²ltima d¨¦cada. El reglamento establec¨ªa que, en zonas con tensi¨®n por la falta de oferta inmobiliaria accesible, el precio del alquiler no pod¨ªa exceder m¨¢s de 20% de un precio de referencia fijado por decreto, ni tampoco ser inferior en 30%. Par¨ªs empez¨® a aplicarla en agosto de 2015. Pero en diciembre un tribunal ech¨® por tierra la norma, d¨¢ndole la raz¨®n a las asociaciones de propietarios y a las de agencias inmobiliarias que la hab¨ªan recurrido.

El efecto ha sido inmediato. Seg¨²n el Observatorio de Alquileres del N¨²cleo urbano de Par¨ªs, los precios han aumentado un promedio de 2,5% en lo que va de a?o. Otro estudio de la Asociaci¨®n Nacional de Defensa de los Consumidores (CLCV) revel¨® que casi 520 de los mil pisos ofrecidos en alquiler en Par¨ªs propon¨ªan alquileres superiores a los l¨ªmites establecidos hasta el a?o pasado. De media, los alquileres son 128 euros m¨¢s caros del l¨ªmite mensual. El Ayuntamiento ha anunciado que volver¨¢ a imponer los l¨ªmites al alquiler en el oto?o, aprovechando que la nueva ley inmobiliaria da un mayor margen de acci¨®n a las ciudades. Pero no est¨¢ claro si esta medida es la soluci¨®n al problema, porque cuando se controlan los precios, muchos pisos desaparecen, seg¨²n se constat¨® mientras dur¨® la normativa.

Berl¨ªn. El 1 de junio de 2015 entr¨® en vigor una ley casi revolucionaria que alegr¨® la vida a millones de personas en Alemania obligadas a pagar un alquiler por una vivienda, la llamada Mietpreisbremse (freno de los alquileres). La ley limita las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de la zona de la vivienda y solo se puede aplicar en los contratos nuevos, en zonas con un mercado inmobiliario ¡°tenso¡± y si la vivienda no se ha renovado. A pesar de las buenas intenciones, amenazas de multas y una cierta disposici¨®n para castigar a los propietarios, la ley no logr¨® cumplir con sus objetivos.

En Berl¨ªn, el precio del alquiler, a pesar de todas las disposiciones legales ha aumentado en los ¨²ltimos cinco a?os m¨¢s de un 20%o. Peor a¨²n, para encontrar una vivienda barata se necesita mucha suerte o mucho dinero para pagar sobornos.

La ley caus¨® irritaci¨®n en las agencias inmobiliarias, pero tambi¨¦n entre los inquilinos. El presidente de la Federaci¨®n Alemana de Inquilinos, Franz-Georg Rips, dijo que la medida legal no hab¨ªa funcionado y calific¨® la iniciativa del gobierno de ¡°insatisfactoria¡±. Seg¨²n Rips, el c¨¢lculo de los precios medios se basa en datos obsoletos, la posibilidad de tomar acciones legales contra el propietario es complicada y la descripci¨®n de las excepciones permite un alto grado de arbitrariedad.

Londres. Clases medias expulsadas al extrarradio, escasez de oferta, una generaci¨®n apodada Generation Rent porque no pueden comprar y que como inquilinos est¨¢n desprotegidos (el contrato de alquiler parte de seis meses y, entre dep¨®sito y otras tasas, se ven obligados a adelantar el equivalente a casi 4.000 euros). Barrios que en pro de la regeneraci¨®n urban¨ªstica venden el parque p¨²blico a promotores privados que reducen el n¨²mero de viviendas sociales. E incluso familias que, pese a trabajar a jornada completa, no tienen hogar (seg¨²n la organizaci¨®n ben¨¦fica Shelter, en Inglaterra hay m¨¢s de 33.000 familias trabajadoras que viven en alojamientos temporales o de emergencia, y el 60% de ellas est¨¢n en Londres). Son muchos los problemas que han convertido la llamada ¡°crisis de la vivienda¡± en uno de los temas que m¨¢s preocupan a los londinenses.

El alcalde de la ciudad, el laborista Sadiq Khan, se ha comprometido a poner en marcha 10.000 nuevas viviendas p¨²blicas hasta 2022 (en los ¨²ltimos siete a?os, solo se han construido 2.100). Desde que comenz¨® su mandato se ha asegurado fondos gubernamentales por valor de 5.300 millones de euros para promover la creaci¨®n de 116.000 nuevas viviendas asequibles y sociales antes de 2022 (tanto para venta como para alquiler). Ha creado un programa de alquiler para clases medias llamado London Living Rent que regula el precio m¨¢ximo de la renta situ¨¢ndolo por debajo del de mercado y ofrece contratos m¨ªnimos de tres a?os. Tambi¨¦n ha lanzado una iniciativa que permite denunciar de forma an¨®nima a caseros abusivos para acabar con las malas pr¨¢cticas en el mercado del alquiler. Adem¨¢s, ha puesto en marcha una medida para dar voz a los vecinos que se enfrentan a la demolici¨®n de sus viviendas porque la autoridad local se ha aliado con un promotor privado para regenerar la zona. Se lee como una reacci¨®n a casos tan controvertidos como el de Heygate State, en el ¨¢rea de Elephant & Clastle, donde se derribaron 1.194 viviendas sociales y solo se ofrecieron 74 para reemplazarlas.

Nueva York. Bill de Blasio lleg¨® la alcald¨ªa de Nueva York con la promesa de elevar el stock de viviendas asequibles (una figura regulada, a medio camino entre las viviendas sociales y las libres). El plan avanza, pero no tan r¨¢pido como esperaba el dem¨®crata. La ciudad cuenta con cerca de un mill¨®n de viviendas con un alquiler regulado. No hay un tope, pero su precio solo puede elevarse en peque?os incrementos cada a?o que se negocia con los propietarios.

Es el mayor sistema regulado en Estados Unidos y se ofrece incluso asistencia legal gratuita a los inquilinos con problemas. Pero estas protecciones no funcionan como deber¨ªan en los vecindarios gentrificados. Hay un intenso debate pol¨ªtico en la ciudad para cambiar las reglas que gobiernan este tipo de alquileres, porque se corre el peligro de que este tipo de apartamentos desaparezcan si a los propietarios no les sale a cuenta.

De Blasio destin¨® el a?o pasado el equivalente a 1.400 millones de euros a proyectos para elevar el n¨²mero de apartamentos asequible. Pero eso no evit¨® que siguiera subiendo el dinero que los neoyorquinos destinan de media al alquiler (el 65% de sus ingresos, cuando la media nacional no llega al 30%). El c¨¢lculo excluye la vivienda estrictamente p¨²blica, donde el problema es la degradaci¨®n acelerada del parque.

La crisis de la vivienda en Nueva York se explica tambi¨¦n porque el coste de las construcciones crece mientras las ayudas federales merman. Eso obliga al alcalde a movilizar m¨¢s dinero del previsto a preservar o construir apartamentos asequibles. Y eso pese a que la econom¨ªa de la ciudad es muy robusta y a que las nuevas construcciones por ley deben incluir una porci¨®n de apartamentos asequibles. El problema es, como en Barcelona, que tampoco hay suelo libre para nuevas promociones.

Con informaci¨®n de Clara Blanchar, Silvia Ayuso, Mar¨ªa Contreras, Enrique M¨¹ller y Sandro Pozzi.