El Santander compite con dos fondos para recomprar su ciudad financiera por m¨¢s de 2.000 millones

El Santander vendi¨® su ciudad financiera de Boadilla del Monte, en Madrid, en enero de 2008, poco antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, por 1.900 millones. La sociedad Marme Inversiones 2007 qued¨® como propietario y el banco como inquilino por 40 a?os. Hace cinco a?os, Marme quebr¨® y comenz¨® la liquidaci¨®n judicial de la empresa.

Este mi¨¦rcoles por la tarde, se han abierto los sobres con las ofertas y entre los interesados est¨¢ el propio Santander (que tiene derecho de tanteo antes de que se cierre el acuerdo definitivo), AGC, un fondo ¨¢rabe con sede en Londres, y una firma desconocida, Sorlinda, que es un despacho de abogados con sede en Madrid. El pr¨®ximo lunes, el juez comentar¨¢ cada oferta con los competidores por si quieren mejorarla. A continuaci¨®n se abrir¨¢ un segundo tramo de la subasta que se cerrar¨¢ el 16 de octubre. A partir de entonces, el juez tiene siete d¨ªas para decidir el ganador.

Seg¨²n fuentes de la operaci¨®n, las tres ofertas est¨¢n por encima de los 2.000 millones netos. No obstante, la cuant¨ªa final que se ofrezca por Marme podr¨ªa llegar a los 3.000 millones porque acumula unos 800 millones en liquidez en su caja. Esos 3.000 millones ser¨ªan el precio de pago, pero el coste real de la ciudad financiera para el comprador ser¨ªa, en ese caso, de 2.200 millones para los compradores. Algunas fuentes inmobiliarias consideran que el precio de esta operaci¨®n es demasiado alto teniendo en cuenta que no se ha recuperado el valor de los inmuebles desde 2008.

Marme acumula la renta de los ¨²ltimos cinco a?os, o quiz¨¢ m¨¢s, pagada por el Santander, a raz¨®n de 120 millones por a?o. Adem¨¢s, cuenta con emisiones de deuda subordinada en operaciones intragrupo que se anular¨¢n al ser comprada. Esto sumar¨ªa los 800 millones de liquidez, seg¨²n fuentes de la operaci¨®n.

M¨¢s control del Santander

Se desconoce qui¨¦n est¨¢ detr¨¢s del bufete Sorlinda, cuyo administrador es Jorge Luis Gonz¨¢lez Rodr¨ªguez, seg¨²n el Registro Mercantil, y pertenece a la firma Afiens Legal, en manos de sociedades radicadas en Luxemburgo. Seg¨²n Expansi¨®n, se trata del inversor brit¨¢nico-iran¨ª Robert Tchenguiz, que junto con el fondo Aabar Investments de Abu Dabi, ya controla parte de la deuda de Marme Inversiones. El interventor deber¨¢ comprobar la solvencia de los compradores.

La novedad de la apertura de las plicas es la presencia del Santander, ya que por contrato tiene derecho de tanteo y siempre podr¨¢ mejorar la oferta m¨¢s ventajosa si quiere adquirir la ciudad financiera. Algunas fuentes del mercado consideran que esta posici¨®n le puede dar m¨¢s control sobre la operaci¨®n.

Esta compra es un c¨¢lculo financiero entre el coste de los m¨¢s de 2.000 millones (ahora que los tipos de inter¨¦s est¨¢n muy bajos), los ingresos anuales de 120 millones de renta que debe pagar el Santander durante 30 a?os m¨¢s, y el riesgo que supone asumir cualquier problema del banco en el futuro que le impidiera hacer frente a su compromiso. Desde el punto de vista financiero, es como si el comprador adquiriera un bono a 30 a?os, cuya media de rentabilidad ahora es del 1,48%. Para cualquiera de los dos fondos, la renta anual debe superar esta rentabilidad. Para el Santander, deber¨ªa compensarle el lucro cesante (lo que deja de ganar) al destinar 2.000 millones a este fin, teniendo en cuenta que se ahorra los 120 millones anuales. La renta es variable seg¨²n la inflaci¨®n y los precios medios que se pagan en esa zona.

En 2007 el Santander anunci¨® la venta de 44 inmuebles, incluida la ciudad financiera, por 4.000 millones con 1.400 millones plusval¨ªas. En aquel momento, el Santander relacion¨® esta operaci¨®n con la adquisici¨®n del Banco Real y el italiano Antonveneta, filiales de ABN Amro, por unos 20.000 millones de euros.?