Espiral inflacionista de la vivienda

La aceleraci¨®n del precio de la vivienda ha despertado nuevos temores sobre la sostenibilidad del mercado y la gestaci¨®n de una burbuja similar a la que estall¨® hace una d¨¦cada. Lo cierto es que el sector est¨¢ sumido en una vigorosa recuperaci¨®n. La compraventa se incrementa a tasas elevadas, superiores al 13% en el ¨²ltimo a?o. Los ¨ªndices de precios elaborados por los registradores tambi¨¦n apuntan a un fuerte encarecimiento, a un ritmo anual cercano al 10% que recuerda los crecimientos precrisis.

Sin embargo, antes de aventurar conjeturas de pol¨ªtica econ¨®mica, y as¨ª evitar respuestas err¨®neas, conviene identificar el origen de las tendencias en curso. En primer lugar, la inflaci¨®n no es generalizada, sino que se concentra en el centro de las grandes urbes y algunos de los destinos tur¨ªsticos m¨¢s frecuentados del litoral mediterr¨¢neo. Adem¨¢s, no se vislumbra un boom del ladrillo ni una vor¨¢gine de cr¨¦dito hipotecario, cuyo saldo vivo sigue cayendo. En el ¨²ltimo a?o, se promovieron cerca de 90.000 viviendas, 10 veces menos que en la cima de la burbuja y tambi¨¦n por debajo de lo que requiere el crecimiento vegetativo del mercado. En cualquier caso, la mayor¨ªa de pa¨ªses de nuestro entorno sufre procesos inflacionistas a¨²n m¨¢s acusados.

Ahora bien, incluso si la situaci¨®n difiere de la ¨¦poca del boom del ladrillo, tambi¨¦n han aparecido s¨ªntomas preocupantes de insostenibilidad. El alza de los alquileres es el principal escollo. Para muchas familias, y la inmensa mayor¨ªa de j¨®venes que se incorporan al mercado laboral y quieren independizarse, la vivienda en alquiler se ha convertido en la ¨²nica opci¨®n. Ante una mayor demanda, los inversores, en busca de alternativas a los rendimientos casi nulos que ofrece la compra de t¨ªtulos de deuda, han respondido comprando vivienda destinada al alquiler. La inversi¨®n extranjera en este segmento de mercado se ha mostrado especialmente din¨¢mica, atra¨ªda por los precios en comparaci¨®n con otros pa¨ªses, el auge del alquiler tur¨ªstico y la exenci¨®n del impuesto de sociedades sobre las corporaciones inmobiliarias (las Socimis). La compra de vivienda por inversores, nacionales y extranjeros, presiona sobre el precio, y desplaza m¨¢s demanda hacia el segmento del alquiler, provocando m¨¢s inversi¨®n. As¨ª se retroalimentan el incremento de los alquileres y el precio de la vivienda.

Ese bucle inflacionista, que se parece bastante a una burbuja, perjudica a los colectivos m¨¢s vulnerables y aumenta el riesgo de impago de alquileres (un riesgo que ha empezado a materializarse con un repunte de los lanzamientos por impago registrados desde 2016). Tambi¨¦n genera riesgos para la econom¨ªa. El aumento de tipos que se espera conforme se normalice la pol¨ªtica monetaria gravar¨¢ las hipotecas a tipo variable, acrecentando los riesgos de morosidad. Cerca del 70% de las nuevas hipotecas es a tipo variable o mixto. Un aumento de tipos de inter¨¦s tambi¨¦n ejercer¨ªa un efecto moderador sobre la compra de vivienda y los precios, tanto por encarecimiento de las condiciones de financiaci¨®n como por el ajuste de las carteras de inversi¨®n internacional, que se desplazar¨ªan hacia otros activos. Todo ello se notar¨¢ en la cuenta de resultados de los inversores y de las entidades que los financian.

Por lo tanto, parece justificada una acci¨®n preventiva orientada a contener la tendencia inflacionista, mediante una ampliaci¨®n del parque inmobiliario de alquiler social, un ajuste sobre la fiscalidad para las viviendas que se ofertan al alquiler y una normalizaci¨®n del impuesto de sociedades sobre las Socimis. Adem¨¢s, es urgente acelerar la transici¨®n hacia la concesi¨®n de hipotecas a tipos fijos, integrando la directiva europea en nuestra normativa.

En unas recientes y poco comentadas declaraciones, la presidenta del Consejo de Supervisi¨®n del BCE advierte de que la pr¨®xima crisis europea tendr¨¢ su desencadenante en el mercado inmobiliario. Aunque no especific¨® si una burbuja estaba pr¨®xima a estallar, ni donde iba a hacerlo, conviene examinar la relevancia de sus augurios.

Raymond Torres es director de Coyuntura de Funcas. En Twitter, @RaymondTorres_