Armas legales para impedir que un piso de Airbnb en tu comunidad te amargue la vida

La batalla por los pisos tur¨ªsticos tambi¨¦n se libra dentro de las comunidades de propietarios. Una reciente sentencia de un juzgado de Granada (accede aqu¨ª al texto de la sentencia) da la raz¨®n a unos vecinos que solicitaron que cesara el uso tur¨ªstico de dos viviendas de la urbanizaci¨®n en la que viv¨ªan. El juez consider¨® que la actividad que se desarrollaba en estas viviendas era "altamente molesta, al acreditarse que hasta 800 personas diferentes en dos a?os hab¨ªan hecho un uso anormal de las instalaciones comunitarias.

V¨ªas jur¨ªdicas

Los vecinos pueden utilizar un arma legal contra las molestias que provocan los llamados pisos tur¨ªsticos, llamada acci¨®n de cesaci¨®n, que viene recogida en el art¨ªculo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. Dicho precepto autoriza al presidente de la comunidad, respaldado en junta, a dirigirse contra aquel o aquellos propietarios que est¨¦n llevando a cabo cualquier actividad prohibida en los estatutos o que resulte molesta (siempre que tenga cierta continuidad) para el resto de vecinos. Si estos vecinos no atienden al requerimiento de la comunidad, se puede interponer demanda. La sentencia puede llegar a imponer una indemnizaci¨®n por da?os y perjuicios a favor de la comunidad de propietarios e, incluso, privar a los vecinos infractores del uso de su vivienda durante tres a?os.

En algunas comunidades aut¨®nomas, como Madrid, los estatutos ya pueden prohibir el uso como vivienda tur¨ªstica. Un Decreto de 2014 que regula las viviendas urban¨ªsticas as¨ª lo recoge, de manera que existe un amparo legal para aquellas comunidades de propietarios que quieran blindarse contra las viviendas tur¨ªsticas.

Sentencias favorables

En los ¨²ltimos a?os, esta acci¨®n de cesaci¨®n ha sido utilizada por las comunidades de propietarios para evitar que se usen viviendas para fines tur¨ªsticos, con distintas suerte.

La citada sentencia del juzgado de Granada, del pasado mes de septiembre (accede aqu¨ª al texto), estim¨® la demanda de la comunidad de propietarios en base a la incomodidad que supon¨ªa para los vecinos compartir elementos comunes con m¨¢s 800 personas desconocidas, turistas que pasaron por las dos viviendas de alquiler en un periodo de poco m¨¢s de dos a?os. El juzgado concluy¨® que la actividad de uso tur¨ªstico de estos pisos conllevaba una actividad molesta y perjudicial para los vecinos, que deb¨ªan acceder al portal y compartir espacios comunes con desconocidos. Por este motivo les conden¨® a cesar inmediatamente la actividad, evitando as¨ª el uso anormal de las instalaciones comunitarias.

Por el contrario, una sentencia de 2016 del Tribunal Superior de Justicia de Catalu?a (accede aqu¨ª al texto) consider¨® que el uso tur¨ªstico de alguna vivienda no perjudica en abstracto a la comunidad de propietarios. Seg¨²n razonan los magistrados, el trasiego de personas y el uso intensivo de los elementos comunes no son exclusivas de esta actividad, sino tambi¨¦n, por ejemplo de despachos profesionales. En estos casos, argumente, lo razonable es exigir al propietario en cuesti¨®n una mayor aportaci¨®n econ¨®mica en el mantenimiento y gastos comunes.

En otras ocasiones, la justicia ha determinado que los apartamentos tur¨ªsticos eran contrarios a los estatutos o el t¨ªtulo constitutivo de la propiedad horizontal. El Tribunal Supremo, en sentencia de 2008 (accede aqu¨ª al texto), declar¨® contario a la descripci¨®n que se hac¨ªa del inmueble en el t¨ªtulo constitutivo, destinado principalmente a uso residencial privado, la explotaci¨®n de 18 viviendas para actividad hotelera. La sentencia se?al¨® que, aunque la jurisprudencia ha admitido que puede conjugarse el uso que resulta de la propia configuraci¨®n de la vivienda "sin alterar su sustancia, con otras actividades accesorias", lo ocurrido en el caso era un cambio sustancial y prohibido en s¨ª mismo del destino de las viviendas, que comportaba un uso excesivo de las instalaciones comunes para el que no estaba preparado la finca.

La justicia tambi¨¦n ha rechazado el uso de viviendas tur¨ªsticas que se alquilan por d¨ªas por suponer un perjuicio y una actividad molesta para los vecinos. As¨ª, por ejemplo, la Audiencia Provincial de Valencia, en una sentencia de 2013 (accede aqu¨ª al texto), oblig¨® a varios propietarios a dejar de utilizar sus pisos para estos fines porque era una actividad prohibida por los estatutos.

Ahora bien, si los pisos tur¨ªsticos con anteriores a que la prohibici¨®n se incluya en los estatutos, no es posible demandar en base a este argumento, porque el acuerdo no puede tener efectos retroactivos. As¨ª lo ha entendido una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalu?a.