El alquiler y la vivienda: ?hay que regularlo?

El 30 de abril de 1985, el primer Gobierno de Felipe Gonz¨¢lez aprob¨® el famoso ¡°decreto Boyer¡± por el que se eliminaba la pr¨®rroga forzosa e indefinida de los contratos de alquiler y el control de las rentas que hab¨ªa introducido una ley franquista en 1946. A partir de este cambio legal, el arrendamiento duraba lo que acordaban las partes.

El razonamiento del valiente ministro de Econom¨ªa socialdem¨®crata Miguel Boyer era claro. El control de las rentas de alquiler y la pr¨®rroga forzosa de los contratos hab¨ªan generado un fuerte descenso de la oferta de alquiler hasta la pr¨¢ctica desaparici¨®n del mercado de alquiler. Mientras en 1950, el 46% de los espa?oles viv¨ªan en alquiler, en l¨ªnea con el 52% que viven hoy en alquiler en Alemania, en los a?os 80 Espa?a se hab¨ªa convertido en el pa¨ªs europeo con mayor proporci¨®n de viviendas en propiedad (hoy, a¨²n, ocupamos a¨²n una posici¨®n elevada con m¨¢s de tres cuartas partes de viviendas ocupadas por su propietario).

Boyer hac¨ªa un razonamiento econ¨®mico muy sencillo: el imponer la pr¨®rroga de los contratos m¨¢s all¨¢ de la voluntad de las partes y el controlar los precios reducen la oferta de vivienda en alquiler. Imagine que usted es propietario de una vivienda y tiene que ir a trabajar al extranjero un a?o. Suponga que la ley le permite hacer el contrato que desee. Usted seguramente preferir¨¢ alquilarla y ganar un a?o de ingresos por alquiler a dejarla vac¨ªa. Ahora imagine que la ley dice que, una vez se mete en la casa el inquilino, el contrato se prorroga indefinidamente. ?No preferir¨¢ usted dejar la casa vac¨ªa para asegurar que estar¨¢ disponible a su vuelta?

El que el control de alquileres reduce la oferta es uno de los resultados m¨¢s robustos en econom¨ªa. Multitud de estudios han confirmado que esto es as¨ª, Es mal negocio construir una casa y ponerla en alquiler, si luego uno no puede disponer de ella. Por eso Miguel Boyer rompi¨® el tab¨² de la izquierda y del franquismo y permiti¨® que los contratos duraran lo que acordaran las partes.

Desgraciadamente, en el eterno retorno a las fallidas pol¨ªticas del pasado que es la evoluci¨®n pol¨ªtica actual, vuelve a ponerse encima de la mesa en el acuerdo PSOE-Podemos la regulaci¨®n de los alquileres, con su posible congelaci¨®n o limitaciones a sus subidas.

El problema que se trata de subsanar existe: es cierto que se est¨¢ produciendo una fuerte subida del coste del alquiler. Los precios de la vivienda est¨¢n subiendo ahora mismo a un 9% anual (?ndice de precios de vivienda de ventas repetidas IPVVR), y el precio del alquiler contin¨²a subiendo desde mitad del 2016 a tasas anuales de alrededor del 4%. Contrariamente a los a?os de la burbuja, las subidas no son generalizadas, sino que se concentran en las grandes ciudades y en las zonas tur¨ªsticas.

Pero los precios no son la raz¨®n del problema, los precios son la consecuencia de la evoluci¨®n de la oferta y la demanda. Los precios suben porque la demanda sube, y la oferta no. Por un lado, la demanda est¨¢ creciendo, impulsada por el crecimiento de empleo y los bajos tipos de inter¨¦s. Por otro, la oferta no consigue despegar y se mantiene en niveles inferiores a los de 2011 y 2012, debido al retraso en visado de obra nueva por parte de la Administraci¨®n P¨²blica.

Sin embargo, la soluci¨®n que retorna, el control de alquiler y las pr¨®rrogas autom¨¢ticas, denota una gran ignorancia de econom¨ªa. Los mismos ayuntamientos que ponen barreras a la construcci¨®n de viviendas ¡ªparticularmente en Madrid y Barcelona¡ª se sorprenden al comprobar que han ahogado la oferta y responden proponiendo congelar los alquileres. No son conscientes de que est¨¢n empeorando a¨²n m¨¢s el problema, porque una vez implementada la pr¨®rroga autom¨¢tica y el control del precio, muchos de los que pudieron pensar en invertir en vivienda para alquilar dejar¨¢n de estar interesados.

Cualquier soluci¨®n debe incidir sobre la oferta de vivienda. Pero esto no pasa por construir vivienda de protecci¨®n oficial que, como el caso de Ram¨®n Espinar ejemplifica, no es m¨¢s que una loter¨ªa que suele tocar a los mejor conectados. Es crucial facilitar la construcci¨®n de viviendas por el sector privado agilizando el proceso para la obtenci¨®n de una licencia de obra nueva, que es extremadamente trabajoso y complejo. Adem¨¢s, es necesario facilitar la movilizaci¨®n de las viviendas deshabitadas: aquellas que sean cedidas por sus propietarios a fondos sociales de vivienda no deben pagar el IBI. En tercer lugar, es necesaria tambi¨¦n una Ley contra la Okupaci¨®n ¡ªllevar a cabo cambios a la Ley de Enjuiciamiento Civil para evitar la okupaci¨®n ilegal¡ª. Finalmente, hay que facilitar la entrada de inversores institucionales que construyan oferta adicional de vivienda en alquiler. Seg¨²n un informe de Julio 2018 de la inmobiliaria CBRE, solo entre el 2% y 4% del parque de vivienda alquilado a precio de mercado es propiedad de inversores profesionales.

En cuanto a la demanda, el mayor cambio estructural en el mercado es que ahora los que buscan una vivienda en alquiler compiten con los turistas que buscan alquilar las viviendas a muy corto plazo, principalmente a trav¨¦s de Airbnb. Hay por tanto una nueva fuente de demanda en el mercado, que son los turistas que, antes, hubieran podido ir a un hotel y ahora buscan un alquiler. ?Es necesario limitar esta demanda de alquiler de corta duraci¨®n?

La realidad es que, hasta el momento nada indica que estos alquileres de corto plazo hayan sido la causa de la subida de precios. Por ejemplo, un estudio en el mercado americano de abril de este a?o, elaborado por tres economistas californianos (Kyle Barron, Edward Kung y David Proserpio) encuentra un efecto cercano a cero de la entrada de Airbnb en ciudades americanas. Dadas las importantes ganancias para los consumidores derivadas de la posibilidad de ir a un Airbnb en vez de un hotel, parece sensato no prohibir o limitar su uso sin ninguna evidencia de da?o (como concluy¨® acertadamente, aunque en un estudio que no mostraba dato alguno, la CNMC en julio de este a?o) siempre que cumplan la ley.

En definitiva, mejorar el problema del mercado en alquiler requiere la soluci¨®n opuesta a la que se est¨¢ sugiriendo: en vez de regular los precios, y acabar con la oferta en alquiler, es necesario agilizar los permisos y facilitar la construcci¨®n. Y obrar, al contrario de lo que se empieza a hacer, con cautela, para, al menos, evitar empeorar las cosas.

Luis Garicano es profesor de econom¨ªa y estrategia en IE Business School y Responsable de econom¨ªa de Ciudadanos