Giro social en la pol¨ªtica de vivienda

El Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler revela que las cosas est¨¢n cambiando, que ante una urgencia social no caben las complacencias, y que por fin, y en los hechos, hay pol¨ªtica de vivienda.

Con esta norma, el gobierno da una respuesta coherente y amplia, con una dimensi¨®n integral y un claro car¨¢cter social, al grave problema del acceso a la vivienda en Espa?a, sobre todo en determinadas grandes urbes y zonas tur¨ªsticas.

Es verdad que es s¨®lo un primer paso, que quedan muchas cosas por hacer: que hay que construir m¨¢s vivienda de alquiler social y asequible, y ah¨ª est¨¢ el Plan de 20.000 viviendas; que hay que redise?ar el Plan Estatal de Vivienda y dotarlo de mayores recursos; que se precisa de una Ley Estatal de Vivienda que fije el derecho a la vivienda, determine el car¨¢cter permanente de la vivienda protegida, y cubra el vac¨ªo legal que existe hoy. Pero en todo eso ya se est¨¢ trabajando, y son se?ales evidentes de que la negaci¨®n, pasividad y apat¨ªa de los ¨²ltimos a?os ha quedado atr¨¢s.

Una actitud desde?osa e irresponsable que en la peor crisis econ¨®mica desde la Gran Depresi¨®n se dedic¨® a recortar ayudas, privatizar el parque de vivienda p¨²blica y reducir el plazo de los contratos de arrendamiento, con elevados costes para el bienestar.

Los n¨²meros lo plasman con extrema crudeza. Ante el encarecimiento de los alquileres, el 43% de los hogares que alquilan a precio de mercado gasta m¨¢s del 40% de sus ingresos en el alquiler, comparado con un promedio de 28% en la Uni¨®n Europea. Ese porcentaje alcanza un 64% en el quintil de poblaci¨®n con menores ingresos, siendo la mayor¨ªa de ellos j¨®venes que quedan, en muchas ocasiones, sin oportunidades de acceder a la vivienda all¨ª donde se encuentran sus oportunidades profesionales. Y dram¨¢tico que, ante la incapacidad para pagar el alquiler, cada vez m¨¢s hogares son lanzados de su residencia: en el tercer trimestre, los desahucios por impago de la cuota de alquiler aumentaron a una tasa de 7,9% interanual, encadenando quince meses consecutivos de incrementos, una tendencia que contrasta con el declive de los desahucios por hipotecas.

De esa urgencia social emana el actual Decreto Ley, conformado por un paquete de medidas que juzgamos equilibrado. Incluye medidas dirigidas al mercado, cuyo objetivo es incentivar la oferta de vivienda, bien a trav¨¦s de medidas fiscales o abriendo la puerta a que se utilicen los remanentes de tesorer¨ªa municipal para la promoci¨®n de vivienda. Pero, a su vez, hace ¨¦nfasis en propuestas de corte social, como las dirigidas a aligerar los gastos de arrendamiento, a mejorar la accesibilidad, a fortalecer la seguridad de los arrendatarios y a buscar soluciones ¨¢giles y fiables en caso de desahucio.

Esas dos ¨²ltimas medidas las consideramos fundamentales. La reducci¨®n de los plazos de 5 a 3 a?os en la reforma de 2013 fue en esencia nociva: se fren¨® la oferta frente a la tendencia observada desde 2005; se aceler¨® el aumento de los precios, al producirse una revisi¨®n m¨¢s recurrente de los alquileres; y, como resultado de lo anterior, repuntaron los desahucios por impago de la renta, sobre todo a partir de 2016, cuando se empezaron a revisar los primeros contratos de 2013.

Con la recuperaci¨®n del plazo a cinco a?os (o a siete en caso de tratarse de una empresa) no estimamos que se vaya a producir una retracci¨®n sustancial de la oferta en un mercado con una tendencia creciente al alquiler en las grandes ciudades. El nuevo plazo es m¨¢s acorde con un per¨ªodo aceptable para desarrollar un proyecto vital, durante el cual el inquilino posea certeza en la cuant¨ªa de la renta, y sea compatible con el objetivo del arrendador de percibir un flujo estable de ingresos.

El plazo del contrato es una variable m¨¢s para determinar la oferta de vivienda, pero quiz¨¢s no la fundamental. Un buen ejemplo es Alemania: all¨ª los contratos son indefinidos y hay l¨ªmites en el incremento de las rentas. Sin embargo, eso no impide que exista un mercado de alquiler muy amplio y profesionalizado: en torno al 50% de la poblaci¨®n vive en r¨¦gimen de alquiler y, en promedio, el alem¨¢n habita la misma vivienda durante once a?os.

En efecto, la otra variable clave para que el mercado de alquiler funcione correctamente es que se refuercen las garant¨ªas del arrendador para recuperar su vivienda en caso de desahucio, algo que tambi¨¦n abordamos: al modificar la Ley de Enjuiciamiento Civil, se establecen soluciones ¨¢giles y fiables en caso de desahucio cuando se trata de un inquilino en situaci¨®n vulnerable, sin que ¨¦ste, a su vez, quede desamparado.

Por consiguiente, adem¨¢s de atacar el problema de "urgencia social", creemos que el Real Decreto Ley reorienta el mercado de alquiler hacia el modelo que precisa Espa?a, un esquema equilibrado en el que el arrendatario goce de una necesaria certidumbre y estabilidad y en el que arrendador est¨¦ provisto de una mayor seguridad jur¨ªdica y obtenga un rendimiento de largo plazo que sea competitivo respecto a otras inversiones.

Es ¨¦sa, desde nuestro punto de vista, la regulaci¨®n correcta para desarrollar un mercado de alquiler que en Espa?a a¨²n tiene bastante recorrido y precisa de un mayor grado de profesionalizaci¨®n. Pero deber¨¢ ser bajo ese esquema equitativo en el que ambas partes se sientan c¨®modas y se fomente un mercado de consumo de vivienda justo para todos, no de especulaci¨®n y exclusi¨®n.

Pedro Saura es secretario de Estado de Infraestructuras, Transporte y Vivienda