Madrid Central calienta el precio de los garajes

Desde este s¨¢bado el Ayuntamiento madrile?o liderado por Manuela Carmena ha empezado a multar a los veh¨ªculos que entran de manera irregular en el entorno de Madrid Central. Varias cosas han pasado desde su puesta en marcha provisional, sin sanciones, el pasado 30 de noviembre. Por un lado, 14.000 conductores han recibido notificaciones de la infracci¨®n. Y, por otro, el precio de las plazas de garaje se ha disparado. En estos cuatro meses los due?os de una plaza en ese per¨ªmetro han visto margen para encarecer un activo que ahora tiene muchos novios. Hay que recordar que con las restricciones de aparcamiento solo los propietarios o arrendatarios de plazas de garaje pueden acceder a dicha ¨¢rea, al margen del etiquetado ambiental de su veh¨ªculo, si no son residentes.

¡°Los propietarios han subido los precios como m¨ªnimo entre un 20% y un 30% por las restricciones al tr¨¢fico impuestas. Por la plaza que costaba 20.000 euros pueden pedir ahora 25.000 y la de 40.000 pueden haberla subido a unos 45.000 o 48.000 euros¡±, dice Daniel Luc¨ªa, fundador de la empresa ParkingYa!, creada hace dos d¨¦cadas, que vende m¨¢s de 250 plazas al a?o. Coinciden en Pisos.com, donde detectan que el precio medio en el distrito Centro est¨¢ ya en 52.100 euros.

Es m¨¢s, en los barrios de moda de Madrid no parece haber l¨ªmites. En la calle Valverde, junto a Gran V¨ªa, se ofrecen plazas por 65.000 euros. En esa misma calle otro propietario pide 85.000 euros. ¡°Otra cosa es que la gente est¨¦ dispuesta a pagar esos precios¡±, opina Luc¨ªa.

La burbuja acecha ahora al mercado de aparcamientos de Madrid Central. Esos 85.000 euros que solicita ese propietario son cuatro veces m¨¢s que el precio medio de un aparcamiento privado en la capital madrile?a, que ronda los 21.300 euros, seg¨²n Pisos.com.

Comprar una plaza de garaje para alquilarla sigue siendo una de las alternativas de inversi¨®n que m¨¢s convence a los peque?os ahorradores espa?oles. De hecho, su atractivo ha crecido en los ¨²ltimos a?os. ¡°Cada vez hay m¨¢s particulares, puesto que la vivienda se ha puesto muy cara y el peque?o inversor no puede acceder a ella. Adem¨¢s, la inversi¨®n en garajes no suele necesitar financiaci¨®n y las casas s¨ª¡±, comenta Daniel Luc¨ªa. Este experto lanza un consejo para inversores novatos que dispongan de unos 100.000 euros: ¡°Es mejor invertir en cinco buenas plazas de garaje antes que hacerlo en un piso situado en un barrio alejado del centro¡±.

Otro ali?o para el mercado es que, aunque los precios en 2018 hayan subido entre un 10% y un 20% dependiendo de las ciudades, aun est¨¢n hasta un 30% m¨¢s baratos que en los a?os de la burbuja inmobiliaria. Luc¨ªa recuerda c¨®mo a¨²n en 2010 vend¨ªan plazas en Madrid a 90.000 y 100.000 euros en el distrito Centro, barrio de Salamanca, Arg¨¹elles y Chamber¨ª, llegando incluso a los 120.000 euros. ¡°Ahora en esas mismas zonas las plazas m¨¢s caras las vendemos por debajo de 60.000 euros¡±, narra. El desembolso baja si se sale de Madrid. En Barcelona es dif¨ªcil vender por encima de 30.000 euros y en Valencia y Palma de Mallorca hay zonas donde los precios pueden llegar a los 40.000 euros, aunque solo en zonas muy c¨¦ntricas y restringidas. Fuera de ah¨ª, rondan los 15.000 y 25.000 euros.

Adem¨¢s, los cambios que llegan al sector, motivados por la econom¨ªa colaborativa, el uso compartido de coches y las modalidades de transporte mixto (park & ride), no parecen ser una gran amenaza. ¡°Somos firmes defensores de que los parkings continuar¨¢n produciendo unos ingresos estables y una rentabilidad atractiva¡±, comenta Javier Hortelano, socio director de Catella Asset Management, que gestiona un fondo de inversi¨®n paneuropeo cuya actividad es la inversi¨®n y gesti¨®n de aparcamientos en Europa. No obstante, van a generar un cambio en el uso de aparcamientos que s¨ª hay que tener en cuenta. Hortelano considera que el parking del futuro se caracterizar¨¢ por su ubicaci¨®n (por ejemplo, en zonas c¨¦ntricas, localizados junto a grandes n¨²cleos de transporte...), admitir¨¢ distintos tipos de veh¨ªculos (coches, motos, bicicletas, aut¨®nomos, compartidos), incluir¨¢ puntos de recogida y entrega de viajeros (por ejemplo, para el caso de coches compartidos), admitir¨¢ otros usos en el mismo edificio (log¨ªstica de ¨²ltima milla, click and collect), e incorporar¨¢ herramientas tecnol¨®gicas para su gesti¨®n.

Mientras, la rentabilidad es otro de los factores que a?aden valor a estas inversiones. Se situ¨® en el 6,2% en 2018 en Espa?a, frente al 5,5% del 2017, seg¨²n Idealista. En Barcelona la tasa de retorno fue del 3,7% y en Madrid del 3,4%. En febrero de este a?o, Fotocasa calcula ya una rentabilidad del 7,6% de media en Espa?a para una plaza con un coste medio de 11.073 euros que se alquile por 70 euros mensuales. En Barcelona es del 6,7% y en Madrid del 5,8%, seg¨²n la base de datos que maneja el portal. M¨¢s conservador se muestra Luc¨ªa, para quien la rentabilidad que ofrecen estos activos suele estar entre un 3,5% y un 5%. En cualquier caso, es mucho m¨¢s ¡°de lo que da tener el dinero en el banco¡±, a?ade.

Ubicaci¨®n

Las plazas se pueden alquilar con relativa facilidad si se acierta con la ubicaci¨®n. El margen va a depender del precio de compra, la renta, la ciudad y la zona. En el centro de las ciudades siempre son menos rentables (por debajo del 4%) que en la periferia, ya que son m¨¢s caras. A cambio, son una inversi¨®n muy segura porque es casi imposible que se queden vac¨ªas. En la periferia la inversi¨®n es bastante m¨¢s barata y la rentabilidad m¨¢s alta pero el propietario corre el riesgo de no poder alquilarla, sobre todo en periodos de recesi¨®n o por exceso de oferta en la zona. Un ejemplo: ¡°Tengo un cliente que acaba de comprar una plaza en la calle Alc¨¢ntara, en Madrid, por 55.000 euros para alquilarla por 150 euros al mes. La rentabilidad es del 2,6%¡±, explican en ParkingYa!. En Vallecas la compra no supera los 15.000 euros y el alquiler los 80 euros mensuales. La rentabilidad es m¨¢s alta, ronda el 5%.

Adem¨¢s, los aparcamientos tienen otras ventajas sobre las viviendas, como los gastos de mantenimiento. Y el alquiler est¨¢ regulado por el C¨®digo Civil, con lo que el plazo de duraci¨®n ser¨¢ el que se haya establecido en el contrato. Lo habitual es hacer contratos mensuales que se renuevan autom¨¢ticamente hasta que una de las partes comunica a la otra su intenci¨®n de no seguir con el arrendamiento.