Estos son los mayores caseros de naves industriales de Espa?a

Las m¨¢s grandes superan las diez hect¨¢reas, diez campos de f¨²tbol uno al lado del otro en la cl¨¢sica unidad de medida del periodismo. Salpican kil¨®metros y kil¨®metros de paisaje en los m¨¢rgenes de las autov¨ªas y carreteras de acceso a las ciudades. Y van a ir a m¨¢s con el avance de la econom¨ªa digital. Porque es desde las plataformas log¨ªsticas desde donde salen los productos que los consumidores compran a golpe de clic en una tienda virtual para que lleguen a sus casas en el menor tiempo posible. La necesidad de nuevas instalaciones y nuevos espacios log¨ªsticos es una oportunidad que no ha pasado desapercibida para el sector inmobiliario. El principal motivo, se?alan los expertos, es que invertir en instalaciones log¨ªsticas de alquiler da mayores retornos que otros cl¨¢sicos del sector, como las viviendas o las oficinas, y su gesti¨®n es relativamente m¨¢s sencilla.

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?Por qu¨¦ los inversores extranjeros ans¨ªan comprar naves log¨ªsticas en Espa?a?

La carrera est¨¢ lanzada desde hace tiempo. Grandes compa?¨ªas inmobiliarias espa?olas y extranjeras pugnan por los mejores espacios para alquilarlos luego a otras empresas que los necesitan. Se disputan el cetro del mayor propietario log¨ªstico de Espa?a. Al hablar solo de espacios en propiedad, junto a ellas deber¨ªan aparecer seguramente gigantes de la distribuci¨®n. Inditex, Amazon o Mercadona tambi¨¦n acumulan decenas de espacios propios (aunque tambi¨¦n alquilan otros) desde los que llevar sus productos a cada rinc¨®n del pa¨ªs. Pero los tienen con ese prop¨®sito y no con el de sacar rentas de esos activos, cuyo volumen prefieren no hacer p¨²blico.

La tendencia al crecimiento impregna a todo un sector que espera un gran avance este a?o. ¡°En 2018 se pusieron en el mercado 550.000 metros cuadrados y el 75% se entreg¨® comprometido, este 2019 se esperan 1,5 millones de metros cuadrados¡±, destaca Antonio Montero, director nacional de Industrial Log¨ªstico de la consultora Savills Aguirre Newman. Para Montero, la clave de los pr¨®ximos meses ser¨¢ ver si la demanda absorbe los nuevos espacios que se pongan en marcha. As¨ª que, cadenas comerciales al margen, estos son los grandes caseros del sector log¨ªstico en Espa?a:

Merlin. La mayor socimi espa?ola es tambi¨¦n la compa?¨ªa que m¨¢s cartera log¨ªstica declara. 1,1 millones de metros cuadrados, seg¨²n su informe de resultados de 2018. Al ser una empresa cotizada (la ¨²nica inmobiliaria junto con Colonial que lo hace en el Ibex 35), tambi¨¦n es p¨²blica la cifra en que valora esos activos: 800 millones de euros. ¡°Hay mucho donde hacer, el sector ven¨ªa de la crisis anterior con un marcado car¨¢cter privado y se ha ido profesionalizando m¨¢s desde un punto de vista de inversi¨®n y tambi¨¦n promotor. Es un mercado en crecimiento¡±, se?ala Luis L¨¢zaro, director de la Divisi¨®n Log¨ªstica de Merlin Properties. La compa?¨ªa tiene nueve proyectos en marcha que, cuando est¨¦n concluidos, sumar¨¢n casi medio mill¨®n m¨¢s de metros cuadrados y un valor estimado de 300 millones de euros.

Logicor. Esta compa?¨ªa, propiedad del fondo soberano chino CIC y del fondo de inversi¨®n Blackstone (que la fund¨® para aglutinar su cartera en Europa y luego vendi¨® a CIC reserv¨¢ndose una parte), est¨¢ especializada en activos log¨ªsticos y tiene tantos como Merlin. Sus 37 inmuebles repartidos entre Madrid, Barcelona y Valencia suman 1.037.000 metros cuadrados para una cartera que supera los 60 clientes. Conocer el valor de esos activos no es sencillo porque todas las firmas, salvo las cotizadas que por transparencia est¨¢n obligadas a hacer p¨²blicos los datos, reh¨²san hacerlo.

¡°Teniendo en consideraci¨®n las rentas prime [las de los mejores activos] y las rentabilidades esperadas para las mejores localizaciones, la referencia resultante ser¨ªa de valores capitales entre 1.000 y 1.200 euros por metro cuadrado¡±, se?ala Montero, el experto de Savills, en un an¨¢lisis que no se circunscribe a los activos de Logicor sino al conjunto del mercado espa?ol. Ese ser¨ªa, por tanto, el multiplicador m¨¢ximo para las carteras log¨ªsticas espa?olas, aunque hay que tener en cuenta que pr¨¢cticamente todos los grandes propietarios tienen inmuebles por debajo de esos precios.

Prologis. Es uno de los grandes actores mundiales del sector y en Espa?a cuenta, seg¨²n cifras de la compa?¨ªa, con 832.572 metros cuadrados de inmuebles log¨ªsticos. ¡°Es bajo en comparaci¨®n con lo que tenemos en otros pa¨ªses¡±, se?ala Manuel Hurtado, delegado comercial de la compa?¨ªa cuyos accionistas de referencia son un fondo de pensiones estadounidense y BlackRock, la mayor gestora de fondos del mundo. Hurtado habla de ¡°apuesta clara¡± de la compa?¨ªa por Espa?a porque ¡°la rentabilidad ofrece un equilibrio bueno frente al riesgo y en comparaci¨®n con otros lugares donde ya ha ca¨ªdo la rentabilidad, es interesante¡±. La compa?¨ªa, con presencia en Barcelona (427.000 metros cuadrados), Madrid (324.000 metros cuadrados) y Valencia (23.572 metros cuadrados), a?adi¨® 58.000 metros cuadrados m¨¢s el pasado febrero al firmar cinco nuevos activos. En total tiene 44.

P3 Logistic Parks. 2.400 millones de euros pag¨® el fondo soberano de Singapur GIC por hacerse con esta empresa de activos log¨ªsticos repartidos por toda Europa a finales de 2016. En Espa?a, P3 tiene 18 naves con 550.000 metros cuadrados, despu¨¦s de casi duplicar su cartera a lo largo del a?o pasado. ¡°Vamos a continuar con nuestra estrategia de crecimiento en Europa como promotor e inversor inmobiliario de referencia, siendo Espa?a uno de los mercados clave para la empresa¡±, se?ala David Marquina, director ejecutivo de la compa?¨ªa en Espa?a. ¡°Uno de nuestros objetivos es aumentar nuestra presencia en el corredor del Mediterr¨¢neo, desde Barcelona hasta M¨¢laga, pasando por Valencia¡±, a?ade Marquina. En efecto, varios expertos se?alan que la futura infraestructura ferroviaria puede reforzar la posici¨®n de varias ciudades espa?olas como punto de entrada de mercanc¨ªas asi¨¢ticas que llegan a Europa en barco atravesando el canal de Suez.

Colonial. La hist¨®rica inmobiliaria, ahora segunda mayor socimi espa?ola, aparece en el grupo de mayores tenedores de log¨ªstico en Espa?a, aunque en una posici¨®n bien diferente al resto. Hered¨® de su fusi¨®n con Axiare una cartera log¨ªstica que supera el medio mill¨®n de metros cuadrados, pero est¨¢ estudiando qu¨¦ hacer con ella, lo que incluye una alt¨ªsima probabilidad de venderla. ¡°Uno de los puntos fuertes de Colonial es su sencillez, su simplicidad en cuanto a su estructura y plan de negocio¡±, declaraba Pere Vi?olas, consejero delegado de Colonial, en una entrevista reciente con EL PA?S. La socimi se dedica sobre todo al alquiler de oficinas (un 91% de su negocio) y por eso de los m¨¢s 11.000 millones de euros en que valora sus activos, solo 480 corresponden a la parte de Log¨ªstico y otros, el ep¨ªgrafe bajo el que agrupa 12 naves industriales y otras tres propiedades at¨ªpicas en su cartera.

Gazeley. Esta firma europea fue adquirida en 2018 por GLP, un grupo global de soluciones log¨ªsticas que cotiz¨® en Singapur hasta que fue privatizado en diciembre de 2017. En Espa?a ese paso signific¨® volver al mercado, del que hab¨ªa salido en 2016 tras vender toda su cartera. En un a?o se han hecho con 200.000 metros cuadrados de suelo y 120.000 metros cuadrado de edificios en construcci¨®n. Se antoja poca cosa para un grupo que a nivel global tiene 73 millones de metros cuadrados en activos. ?scar Heras, director de la compa?¨ªa en Espa?a, confirma la intenci¨®n de seguir creciendo ¡°sin prisas¡± en un mercado al que ven ¡°mucho futuro¡±. Y a?ade: ¡°La mejor prueba es que estamos invirtiendo a riesgo¡±. As¨ª es como se conocen las operaciones que se desarrollan sin tener cerrado el cliente que ocupar¨¢ finalmente las instalaciones. Heras apunta dos causas que casi todos los expertos citan al analizar el mercado espa?ol, el mayor potencial de crecimiento de las rentas y la todav¨ªa baja penetraci¨®n del comercio electr¨®nico en comparaci¨®n con otros pa¨ªses europeos del entorno.

Goodman. Como Gazeley, esta cotizada australiana con propiedades log¨ªsticas en 17 pa¨ªses est¨¢ despegando en Espa?a. En 2018 su cartera creci¨® un 30% y actualmente tiene 140.000 metros cuadrados en propiedad o bajo gesti¨®n. Pero a la vez est¨¢ desarrollando 442.000 metros cuadrados en cuatro comunidades aut¨®nomas. Aunque lleva operando en Espa?a desde 2007, no fue hasta 2015 cuando decidi¨® deshacerse de inmuebles comerciales o de otros tipos para centrarse exclusivamente en plataformas log¨ªsticas.