Pere Vi?olas: ¡°Se est¨¢ creando cierta disfunci¨®n en las socimis¡±

Pere Vi?olas (Barcelona, 56 a?os) es consejero delegado de Colonial desde 2008. El estallido de la burbuja puso a la hist¨®rica inmobiliaria barcelonesa en manos de sus acreedores y oblig¨® a una reestructuraci¨®n. Actualmente es una de las dos socimis ¡ªla otra es Merlin Properties ¡ª que cotizan en el Ibex 35. Las decisiones de los ¨²ltimos 11 a?os de esta compa?¨ªa, cuyo primer accionista de referencia es el fondo soberano de Qatar, han pasado por el despacho de este hombre que dice haberse "aplicado mucho en el uso de la deuda" de cara a una posible desaceleraci¨®n y que se prodiga poco en entrevistas, quiz¨¢s por una fren¨¦tica agenda que obliga a cambiar a ¨²ltima hora el lugar del encuentro y a recortarlo. ¡°Ha sobrado un minuto¡±, bromea tras la ¨²ltima pregunta. Y se despide r¨¢pido rumbo a su siguiente cita

Pregunta. El pasado a?o Colonial gan¨® un 23% menos pero, en cambio, su cartera de activos y el resto de indicadores crecieron. ?A qu¨¦ se debe?

Respuesta. Somos una compa?¨ªa patrimonialista, as¨ª que lo importante es el valor de nuestro patrimonio y el a?o pasado creci¨® en t¨¦rminos netos cerca del 20%. El ganar m¨¢s o menos en nuestro sector es relativo. Significa sencillamente que el valor de los activos crece a una tasa inferior.

P. El a?o pasado culmin¨® la integraci¨®n de Axiare y cambi¨® el accionista de referencia. ?Esperan un 2019 m¨¢s tranquilo?

R. Lo normal es que sea m¨¢s tranquilo. En los ¨²ltimos cuatro a?os ya hemos invertido 2.000 millones de euros y tenemos 15 o 16 proyectos que hay que desarrollar y que ya nos garantizan el estar ocupados durante una buena temporada con muy buenas expectativas. Por tanto, no tenemos la obligaci¨®n de salir a buscar nada extraordinario que le d¨¦ contenido al a?o 2019.

P. Colonial se plantea deshacerse de algunos activos, como los log¨ªsticos. ?Qu¨¦ planes de desinversi¨®n tiene?

R. Uno de los puntos fuertes de Colonial es su sencillez, su simplicidad en cuanto a su estructura y plan de negocio. Nosotros nos dedicamos solo a las oficinas en un entono internacional que hoy por hoy es Espa?a y Francia. Este a?o nuestra actividad va a incorporar desinversiones centradas en activos que no son estrat¨¦gicos, como la log¨ªstica. Es un proceso que empezamos justo ahora y no descartamos nada: desde la venta total a la no venta...Creo que es pronto para saber cu¨¢l ser¨¢ el resultado de este proceso. En cualquier caso, el esfuerzo empez¨® el a?o pasado cuando vendimos activos por valor de 500 millones de euros.

P. Y, al tiempo, ?seguir¨¢n las inversiones? ?Quiz¨¢ tambi¨¦n fuera de Francia y Espa?a?

R. Somos una compa?¨ªa con una velocidad de crucero que invierte entre 200 y 400 millones de euros al a?o y la pensamos mantener. El estar en otros pa¨ªses es un tema que siempre ha estado dentro de la reflexi¨®n estrat¨¦gica, si bien no lo esperamos en el corto plazo.

P. ?Hay alg¨²n edificio al que est¨¦n echando el ojo?

R. Estamos trabajando en uno en M¨¦ndez ?lvaro, donde tenemos que hacer un desarrollo bastante importante y que contribuir¨¢ a la mayor visibilidad del sur de Madrid como centro de negocios.

P. ?Solo para desarrollo de oficinas?

R. Hay alguna posibilidad de que incorpore residencial. Siempre ser¨ªa en la l¨ªnea de tener patrimonio de viviendas en alquiler y no hacer promociones para la venta, pero no es una decisi¨®n que tengamos tomada.

P. ?Se abusa en Espa?a de la figura de las socimis? ?Tiene sentido, por ejemplo, que haya m¨¢s que en Jap¨®n?

R. No s¨¦ si la palabra es abusar. Las socimis que cotizan en el mercado continuo cumplen un rol clar¨ªsimo que es el de canalizar el ahorro institucional que representa a particulares de todo el mundo que est¨¢n utilizando este tipo de figuras para poder acceder a la propiedad inmobiliaria indirecta. Juegan un papel important¨ªsimo de dinamizaci¨®n de la econom¨ªa y, adem¨¢s, est¨¢n pensadas para huir de actitudes especulativas porque no pueden comprar y vender activos en un plazo muy corto de tiempo y tienen que tener la pr¨¢ctica totalidad del patrimonio en renta. Yo creo que deber¨ªan tener una presencia mayor en Espa?a. Pero las socimis del MAB que no est¨¢n apelando al ahorro p¨²blico deber¨ªan ser claramente un tema m¨¢s transitorio, tendr¨ªan que aspirar en alg¨²n momento a captar ahorro en el mercado continuo. Si no, estamos provocando una cierta disfunci¨®n de lo que se supone que es una socimi.

P. ?Por qu¨¦ las socimis no deben pagar impuestos por la parte de beneficio que no reparten?

R. Es un sistema que se ha interpretado como aceptable en muchos pa¨ªses, siempre que se entienda la socimi en el marco de una sociedad que tiene que ser y es un veh¨ªculo absolutamente contrario a la actividad especulativa, con vocaci¨®n de largo plazo y de generar rentas estables para ahorradores institucionales.

P. ?C¨®mo afecta a Colonial la incertidumbre pol¨ªtica?

R. Hasta el momento la evoluci¨®n de los acontecimientos de los ¨²ltimos a?os ha sido satisfactoria y el marco pol¨ªtico no ha sido disruptivo para nuestra actividad.

P. ?Planean devolver la sede a Barcelona?

R. No es un debate que se haya planteado. [Sonr¨ªe tras un breve silencio]. Son cosas en las que es mejor ser muy escueto.

P. ?C¨®mo les afecta el retraso de la subida de tipos?

R. El sector inmobiliario ha crecido por muchos motivos, uno de ellos es por la no competitividad de inversiones alternativas. En el pasado, la gente asum¨ªa que invertir en deuda p¨²blica estaba exento de riesgo y que daba un rendimiento interesante. Hoy no es as¨ª. La bondad de la inversi¨®n inmobiliaria, en la medida en que los tipos de inter¨¦s sigan bajos, queda reforzada.

P. Esta semana el mercado ha castigado a una de las grandes promotoras, Neinor Homes, y ha contagiado a otras. ?El sector pierde la confianza del inversor?

R. En nuestro caso, de momento, el contagio es nulo. Mantenemos un contacto diario con nuestra comunidad inversora y precisamente por eso el grado de afectaci¨®n ha sido nula.

P. ?C¨®mo se est¨¢ preparando Colonial para un entorno de desaceleraci¨®n o incluso recesi¨®n que se vaticina?

R. Lo que llevamos de 2019 confirma la bondad del escenario, pero es razonable pensar en otro m¨¢s estable. Colonial siempre ha apostado por un modelo de negocio basado en la prudencia, es decir, en las oficinas de car¨¢cter prime [de primer nivel]. Pero, adem¨¢s, llevamos unos a?os trabajando en la mejora de la calidad de nuestra deuda: Colonial es la primera compa?¨ªa con un rating de triple B+ de Standard & Poor's y nuestro endeudamiento es de un 38% del valor de los activos. Y, adem¨¢s, nuestra deuda es exclusivamente en el mercado de bonos y no tenemos un vencimiento previsto en los pr¨®ximos cinco a?os. Es decir, la mejor defensa es la apuesta reforzada por la calidad de los activos y tambi¨¦n de los pasivos.

P. ?Ve movimientos de concentraci¨®n en el sector en los pr¨®ximos a?os?

R. Es dif¨ªcil por la sencilla raz¨®n de que no hay un gran n¨²mero de actores; no tenemos ni cinco, as¨ª que no hay de d¨®nde consolidar.