?Por qu¨¦ los inversores extranjeros ans¨ªan comprar naves log¨ªsticas en Espa?a?
Los inversores internacionales consiguen rentabilidades de hasta el 6%, las m¨¢s altas de todo el mercado inmobiliario
Los inversores internacionales se dan codazos para comprar plataformas log¨ªsticas en Espa?a. Por cada centro que sale al mercado, con inquilino incluido, hay en torno a 20 ofertas vinculantes de Socimi y fondos institucionales. El mercado log¨ªstico espa?ol es hoy uno de los m¨¢s fuertes de Europa, con una amplia demanda, una oferta limitada de edificios y terrenos y rentas con margen para crecer. Por primera vez en la historia toma la delantera y se convierte, junto con el industrial, en el sector preferido para invertir, por delante de oficinas, residencial, retail y hoteles, seg¨²n la consultora CBRE. Incluso fondos que no eran tradicionalmente inversores de log¨ªstica, ahora lo son.
El sector, que marca r¨¦cords en los tres ¨²ltimos a?os, super¨® los 1.500 millones de euros invertidos en 2017, con un total de 27 operaciones. Era una cifra nunca vista. En los nueve primeros meses del a?o acumula ya casi 850 millones de euros, seg¨²n Pablo M¨¦ndez, director nacional Capital Markets en Savills Aguirre Newman. Las cuentas de CBRE hablan de un volumen de 1.100 millones de euros hasta septiembre, un 43% m¨¢s respecto al mismo periodo de 2017 ¡ªsin tener en cuenta la venta del grupo Logicor a China Investment Corporation (CIC) en el segundo trimestre, que fueron unos 600 millones en Espa?a¡ª. Y, seg¨²n las estimaciones de Pere Morcillo, director de Industrial y Log¨ªstica de JLL, 2018 podr¨ªa cerrar en unos 1.200 millones de euros. Si finalmente baja respecto al a?o anterior puede ser por la falta de oferta para dar de comer a tantos inversores ¨¢vidos de compras.
?Por qu¨¦ ese inter¨¦s? Porque es el que da rentabilidades m¨¢s elevadas. "Hablamos de entre el 5% y el 6%, mientras que otros sectores no suben del 3,5%", dice Alberto Larraz¨¢bal, director nacional de Industrial y Log¨ªstica de CBRE. "Inversores institucionales como los nuestros pueden encontrar rentabilidades atractivas y una obtenci¨®n de ingresos recurrentes a largo plazo con rentas muy interesantes. Por ejemplo, los yields prime en centros comerciales pueden estar en el 4% o 4,50%, oficinas en torno al 3,50%, pero log¨ªstica tiene rentabilidades del 5,50% al 5,75%", se?ala Javier Mart¨ªn, asset manager de TH Real Estate, que opera con capital propio procedente del fondo de pensiones de maestros de Estados Unidos y de terceros.
La confianza es otro basti¨®n. Los inquilinos de las naves son grandes clientes que demandan espacios log¨ªsticos para sus mercanc¨ªas, como Carrefour, Inditex, Leroy Merlin, Amazon...Pero si hay algo que apuntala su inter¨¦s es el tremendo recorrido del ecommerce, que ha transformado la log¨ªstica tradicional. "Muchos inversores lo ven como un sector de futuro, ya que siempre se deber¨¢ almacenar y distribuir mercanc¨ªas", apostilla Larraz¨¢bal.
Pere Morcillo, de JLL, habla de una tormenta perfecta: "hay exceso de capital extranjero, el coste del dinero es bajo, hay poca oferta y las rentabilidades, aunque se han revisado a la baja debido a la actividad compradora y a la escasez de producto, son superiores a las de mercados m¨¢s maduros, como los de Par¨ªs y Milan".
Uno de los inversores m¨¢s activos este a?o ha sido Invesco, que ha comprado tres centros en Madrid y Barcelona por 173 millones de euros. Tambi¨¦n el fondo norteamericano Blackstone, que ha adquirido la cartera log¨ªstica de Lar por 120 millones, as¨ª como Palm Capital, Segro o Merlin Properties. Colonial se ha hecho con la cartera de Axiare. Y por volumen, el fondo brit¨¢nico Tritax, que se estrena en Espa?a, ha comprado el centro log¨ªstico de Mango en Lli?a D?Amunt (Barcelona) por 150 millones. "Si bien durante 2014 y 2015 la fuerte actividad de las Socimi reflej¨® un alto volumen de inversi¨®n log¨ªstica, desde 2016 los fondos institucionales han recuperado el protagonismo, concentrando m¨¢s del 60% del volumen de inversi¨®n", cuenta M¨¦ndez. Y hasta han sacado la patita fondos asi¨¢ticos, como el fondo soberano de Singapur (GIC) y CIC.
El ticket medio de inversi¨®n por nave log¨ªstica est¨¢ entre los 25 y 45 millones de euros. "Los fondos de TH Real Estate buscan una inversi¨®n m¨ªnima a partir de 15 millones", dice Javier Mart¨ªn. Un volumen al que saben sacar partido. La carta a los Reyes Magos de los inversores exige tama?o, ubicaci¨®n y un inquilino solvente. "Tienen m¨¢s apetito por grandes superficies porque el tama?o les posiciona; buscan un m¨ªnimo de 15.000 o 20.000 metros cuadrados", se?ala Morcillo.
En toda inversi¨®n inmobiliaria la ubicaci¨®n es clave, pero en esta mucho m¨¢s. El radar est¨¢ en Madrid, Barcelona y su entorno log¨ªstico. "El mercado de Madrid y su extensi¨®n natural hacia Castilla-La Mancha (Guadalajara y Toledo) a lo largo de la A-2 y la A-4 concentra m¨¢s del 50% del total transccionado", calculan en Savills Aguirre Newman. Aunque est¨¢ muy polarizado, desde 2014 las localizaciones secundarias de Zaragoza, M¨¢laga, Valencia, Bilbao, Sevilla y M¨¢laga tambi¨¦n les cuadran. Importa la calidad constructiva y que sea un inmueble nuevo y moderno.
Pero lo que interesa de verdad es qui¨¦n ocupa la plataforma. "Quieren inquilinos muy solventes con contratos de largo plazo, al menos 10 a?os, que aseguren ingresos recurrentes y que inviertan en tecnolog¨ªa y equipamientos en las naves", enumera Morcillo para describir la operaci¨®n ideal. Los fondos tambi¨¦n est¨¢n buscando suelo para "el desarrollo de producto est¨¢ndar y de inmuebles dedicados al last mile o urban logistics, dejando claro que su estrategia log¨ªstica ha llegado para quedarse", indica M¨¦ndez
?Esta llegando demasiado lejos el boom? "Hay m¨¢s apetito de los inversores por las grandes plataformas que inter¨¦s de compa?¨ªas como Primark por ocupar una nave", dice Morcillo. Sin embargo, se rechaza la idea de una burbuja. "Los precios no suben de manera incontrolada como pas¨® en el residencial, ni tampoco las constructoras edifican cualquier clase de suelos sin reparos. Adem¨¢s, las entidades financieras son m¨¢s precavidas a la hora de dar financiaci¨®n", dice Mart¨ªn. Los expertos creen que el avance del ecommerce sostendr¨¢ el negocio.
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