Los inquilinos de habitaciones no gozan de la protecci¨®n que da la ley a los que alquilan la vivienda completa

Los caseros pueden desalojar a sus inquilinos de habitaci¨®n en la fecha convenida en el contrato, aunque el plazo sea inferior al m¨ªnimo legal para los alquileres de viviendas (actualmente, cinco a?os). El motivo es que quien arrienda un cuarto no goza de la misma protecci¨®n que el inquilino de piso porque, seg¨²n la justicia, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no le es aplicable. Tampoco pueden acogerse a otros privilegios recogidos en la norma como, por ejemplo, el derecho a subrogarse en el contrato o a adquirir preferentemente la vivienda en caso de venta. Se encuentran fuera de su ¨¢mbito porque no cumplen con la caracter¨ªstica de "satisfacer de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario", seg¨²n establece una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (cuyo texto puede consultar aqu¨ª), que, a?ade, estos arriendos "no garantizan el desarrollo de la vida dom¨¦stica del inquilino, con la intimidad y servicios que hoy se consideran indispensables".

Conforme al criterio jurisprudencial mayoritario, estos alquileres de habitaci¨®n (con uso de cocina y ba?o), se rigen por lo pactado entre las partes y, en su defecto, por el C¨®digo Civil (art¨ªculos sobre contrato gen¨¦rico de arrendamiento), quedando as¨ª el inquilino m¨¢s expuesto a las exigencias del casero. Una cuesti¨®n que no es balad¨ª si tenemos en cuenta que la LAU, aprobada originariamente en 1994, ha ido incorporando a lo largo de estos a?os disposiciones que refuerzan la posici¨®n de los inquilinos. En concreto, tampoco les ser¨ªa aplicable el ¨²ltimo real decreto ley aprobado por el Gobierno en marzo de este a?o que ha venido a dar respuesta a la escalada de precios y el incremento de los desahucios por impago impidiendo la subida del alquiler por encima del IPC y alargando la duraci¨®n de los contratos.

No es una vivienda

La Audiencia Provincial de Madrid ha mantenido esta tesis durante m¨¢s de una d¨¦cada en sus resoluciones. La m¨¢s reciente, citada anteriormente, condena a la inquilina de una habitaci¨®n de una vivienda madrile?a a desalojar inmediatamente el cuarto que ven¨ªa ocupando desde hac¨ªa un a?o. La mujer se hab¨ªa atrincherado en ¨¦l tras el requerimiento de su casera, que le notific¨® mediante burofax que, al haber concluido el plazo convenido, deb¨ªa marcharse. La inquilina invoc¨® en su contestaci¨®n el art¨ªculo 9 de la ley del alquiler que establec¨ªa, en ese momento, una duraci¨®n m¨ªnima de tres a?os para los alquileres.

La due?a intent¨® el desahucio, pero el juzgado de primera instancia lo par¨® y dio la raz¨®n a la inquilina, permitiendo que permaneciera en la habitaci¨®n al no haber vencido el plazo m¨ªnimo de duraci¨®n del alquiler.

El recurso interpuesto por la casera tuvo m¨¢s ¨¦xito, y, finalmente, la Audiencia de Madrid, siguiendo la l¨ªnea que ha marcado sus sentencias, condena a la arrendataria a salir del cuarto al haber transcurrido el tiempo de alquiler pactado con la casera. En su resoluci¨®n, la Sala afirma que no se aplica el r¨¦gimen de duraci¨®n m¨ªnima de los alquileres sometidos a la LAU, sino el pactado por las partes, y, en consecuencia, la due?a puede exigir a su inquilina que desaloje la habitaci¨®n. El argumento principal es que el contrato no puede calificarse como de alquiler de vivienda, en tanto que la cesi¨®n de una habitaci¨®n "no garantiza el desarrollo de la vida dom¨¦stica del inquilino", con la "intimidad y los servicios" que hoy se consideran indispensables, de los que "solo se dispone de forma compartida"

La sentencia se?ala que este es el criterio mantenido "por numerosas Audiencias Provinciales", y cita un fallo de la Audiencia de Vizcaya, que rechaz¨® la existencia de pr¨®rroga forzosa en un caso similar, y que afirma que la ley de alquileres urbanos no incluye este tipo especial de arrendamiento. Tampoco permite extender a los arrendamientos parciales de vivienda los derechos inherentes a la protecci¨®n que otorga a los inquilinos. Como argumenta, el legislador no ha querido regular entre las distintas categor¨ªas que recoge la ley, porque si as¨ª lo hubiera querido, dada la minuciosidad de la norma, lo hubiera hecho. Plantea la problem¨¢tica que podr¨ªa derivarse de "situaciones tales como el fallecimiento del inquilino con derecho a habitaci¨®n con derecho a cocina y servicio, subrogaci¨®n de terceros, obligaciones en cuanto a obras y reparaciones, etc.".

El tribunal madrile?o, en suma, ordena a la inquilina que desaloje inmediatamente la habitaci¨®n, pero la libra de la multa que la due?a hab¨ªa solicitado por los d¨ªas que llevaba atrincherada en el cuarto. Seg¨²n los magistrados, esta sanci¨®n no era aplicable porque no se encontraba recogida en el contrato, por lo que su imposici¨®n hubiera sido unilateral. No siendo v¨¢lida, la due?a deb¨ªa haber probado la existencia de da?os y perjuicios, lo que no hizo en su demanda.

El Supremo no se ha posicionado

Son pocas las sentencias que aceptan expresamente la aplicaci¨®n de las reglas de la LAU a arrendamientos de partes de la vivienda (es el caso, por ejemplo, de alquileres de plazas de garaje), y falta un pronunciamiento unificador del Tribunal Supremo, que parece dif¨ªcil porque, por materia y por cuant¨ªa, no accede a casaci¨®n.

Entra las sentencias que se han inclinado por aplicar la LAU a los arriendos de habitaci¨®n, la resoluci¨®n de junio de 2018 de la Audiencia Provincial de Islas Baleares (cuyo texto puede consultar aqu¨ª), que establece la aplicaci¨®n de la normativa reguladora de los arrendamientos, al no tratarse de un contrato de hostal, "sino de una edificaci¨®n habitable que vino sirviendo para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario por lo menos durante seis a?os".