Merlin ofrece 700 oficinas al BBVA para pagar la Operaci¨®n Chamart¨ªn

La inmobiliaria Merlin Properties ha ofrecido al BBVA intercambiar las 700 oficinas de su propiedad que tiene alquiladas al banco a cambio de los derechos de explotaci¨®n de la Operaci¨®n Chamart¨ªn, el proyecto urban¨ªstico del norte de Madrid. Merlin es uno de los operadores que negocia con el BBVA para hacerse con el desarrollo de la mayor operaci¨®n urban¨ªstica de Espa?a y una de las m¨¢s grandes de Europa, con 3,3 millones de metros cuadrados. Para el banco, el canje tiene el atractivo de volver a ser propietario de las sucursales sin un desembolso y evitar el consumo de capital por ser inquilino que marca la ley. [Especial: As¨ª cambiar¨¢ la capital con Madrid Nuevo Norte]

El atractivo de la Operaci¨®n Chamart¨ªn ha despertado el inter¨¦s de inmobiliarias, bancos de inversi¨®n y fondos soberanos internacionales. Pero la complejidad pol¨ªtica de esta operaci¨®n, que depende del Ayuntamiento de Madrid y la comunidad aut¨®noma, hace muy delicada la selecci¨®n del comprador. Quiz¨¢ por eso, el banco lleva 26 a?os intentando sacar adelante este proyecto, sin ¨¦xito.

Los derechos de edificaci¨®n en esta franja de 5,6 kil¨®metros de longitud y hasta un kil¨®metro de ancho, que atraviesa el norte de Madrid, corresponden a la empresa Distrito Castellana Norte (DCN), controlada en un 75% por el BBVA y un 25% por la constructora San Jos¨¦.

Hasta la fecha, Merlin Properties ha mantenido reuniones con representantes del banco y ha ofrecido un canje: oficinas por derechos de construcci¨®n. La inmobiliaria posee 699 sucursales del banco, adquiridas entre 2009 y 2010. Estas podr¨ªan regresar a la entidad financiera a cambio de los derechos de construcci¨®n.

Para el banco, el canje tiene la ventaja de que se ahorra el alquiler anual, un gasto importante, y pasa a ser propietario de las sucursales sin hacer un gran desembolso y sin romper el contrato de larga duraci¨®n que ha firmado y que tiene una elevada penalizaci¨®n por interrumpirlo.

Pero tiene otra ventaja para el BBVA: evitar¨ªa el consumo de capital que tendr¨¢ a partir de enero de 2020. Los cambios contables de la norma internacional, denominada NIIF 16, penalizan a las entidades que est¨¢n alquiladas al exigir un mayor consumo de capital que si se es propietario. Por eso, en el futuro resultar¨¢ m¨¢s rentable ser propietario de las sucursales. En noviembre de 2018, el BBVA, viendo venir estos cambios contables, recompr¨® 166 sucursales a Merlin por 252 millones. Pero la inmobiliaria a¨²n conserva otros 699 locales. Esta ventaja ¡ªuna menor exigencia de capital porque pasa de alquilar a tener la propiedad de las sucursales¡ª solo lo puede ofrecer Merlin, pero el acuerdo es complejo y hay que hacer muchos n¨²meros.

La inmobiliaria tiene que determinar los ingresos que debe recibir por la Operaci¨®n Chamart¨ªn para que el acuerdo le compense lo que pierde. Por un lado, los ingresos de alquiler, asegurados por un largo periodo, y, por otro, el valor de las sucursales. Seg¨²n la operaci¨®n de noviembre de 2018, las casi 700 oficinas del BBVA podr¨ªan tener un valor de mercado de unos 1.100 millones.

Adem¨¢s, ambas partes tambi¨¦n deben llegar a un acuerdo sobre el valor de Distrito Castellana Norte, la empresa que ha gestionado durante 26 a?os el proyecto. Seg¨²n fuentes financieras, el coste que ha supuesto para el BBVA estar¨ªa en unos 200 millones.

Para ver la marcha de este posible acuerdo, las partes planean hacer una revisi¨®n peri¨®dica en la que comprueben c¨®mo evoluciona el negocio. Es decir, cu¨¢nto gana Merlin en comparaci¨®n con el beneficio del BBVA, que puede ser propietario de 700 oficinas sin pagar a corto plazo.

Con todos estos n¨²meros cerrados, cabr¨ªa analizar si el banco podr¨ªa recibir acciones de Merlin para compensarle. Las fuentes consultadas creen que todav¨ªa es pronto para tener afinados los n¨²meros de la operaci¨®n.

En lo que s¨ª coinciden todos los consultados es que este proyecto exige la permanencia del BBVA en el proyecto urban¨ªstico durante las dos o tres d¨¦cadas que puede durar su desarrollo.

El buen entendimiento con las autoridades (a las que se debe garantizar el cumplimiento de todos los planes establecidos) y la seguridad financiera que debe ofrecer el acuerdo son b¨¢sicos, dicen las fuentes consultadas. Nada preocupar¨ªa m¨¢s al Ayuntamiento de Madrid como encontrarse con una suspensi¨®n de pagos, un esc¨¢ndalo por especulaci¨®n en mitad de este largu¨ªsimo proyecto. Hay muchos intereses en juego, pero la opini¨®n p¨²blica tambi¨¦n juega.