El cierre de negocios inunda el mercado de locales comerciales

Con el goteo incesante de negocios que cierran por la pandemia en las ciudades espa?olas, era cuesti¨®n de tiempo que el volumen de locales vac¨ªos se disparase y que los precios de alquiler y venta cayesen. El golpe ha sido especialmente cruento en las calles secundarias y en las zonas comerciales de barrio; en esos locales que durante a?os han acogido un restaurante, un bar, una papeler¨ªa, una zapater¨ªa o una tienda de ropa.

¡°El stock disponible de locales vac¨ªos est¨¢ aumentando mes a mes de una forma nunca vista. Habr¨¢ entre un 30% y un 40% m¨¢s de oferta a finales de a?o en toda Espa?a¡±, se?ala Javier Ochoa, director de Re/Max Commercial en Espa?a, que define lo que est¨¢ sucediendo como la tormenta perfecta, al coincidir el empuje del comercio electr¨®nico con la covid. ¡°Esos locales ubicados a pie de calle depend¨ªan principalmente del paso de clientes y no han podido mantener abiertas sus puertas¡±, incide Ferran Font, director de estudios de Pisos.com.

Las rentas de estos locales est¨¢n cayendo. A finales de a?o, el desplome del alquiler se cifrar¨¢ entre un 20% y un 30%, cuenta Ochoa. Respecto al precio de venta, ¡°ya ha bajado por encima del 10%, aunque en todos esos locales de segundas calles superar¨¢ el 20%¡±, calcula Jes¨²s Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, donde la oferta ha crecido cerca de un 25%.

Tiempos dif¨ªciles para estas ¨¢reas comerciales que irremediablemente tendr¨¢n que adaptarse. ¡°La aceleraci¨®n de las tendencias en cuanto a combinaci¨®n del online y el offline y la necesidad de llegar al consumidor con agilidad marcar¨¢n la transformaci¨®n de estos ejes, pero no van a desaparecer¡±, considera Luis Espadas, director ejecutivo de la divisi¨®n Retail en Savills Aguirre Newman.

Pero mientras, se acumulan los locales vac¨ªos. Algunos propietarios ¡ªpeque?os inversores particulares¡ª est¨¢n colgando el cartel de se vende para deshacerse de un activo en estado vegetativo que pierde valor cada d¨ªa. ¡°Tenemos un 200% m¨¢s de solicitudes de venta de toda Espa?a, y no solo locales¡±, se?ala Guillermo Preckler, consejero delegado de Brickbro, plataforma especializada en la compra de locales en desuso para su reforma en loft o estudio y su posterior venta. Los de menos de 100 metros cuadrados se comercializan ya reformados, el resto se venden con el proyecto de reforma pero sin la obra realizada. ¡°Ha habido un boom, la gente quiere vender r¨¢pido su local¡±, a?ade.

Otra opci¨®n, si legalmente fuera posible, es transformar el local en punto de ¨²ltima milla para log¨ªstica, garaje, trastero o vivienda. En Solvia, donde recuerdan que entre marzo y julio se han destruido m¨¢s de 468.000 empresas en Espa?a, creen que el gran protagonista estos meses va a ser el cambio de uso a vivienda, debido a la gran rentabilidad que supone. ¡°Hay que tener en cuenta que era una tendencia que ya estaba en auge antes de la pandemia y que ahora ha continuado aumentando¡±, expone Gregorio Mart¨ªn, director general de Solvia.

Ejes de primera

La onda expansiva ha llegado hasta los ejes m¨¢s exclusivos y caros de las ciudades. Inditex acaba de echar el cierre de su marca Uterq¨¹e en la calle m¨¢s cara de Espa?a, Portal de l'?ngel de Barcelona. La covid ha sido el detonante, pero la mecha (el empuje del comercio online) estaba encendida. ¡°La crisis derivada de la pandemia ha acelerado los planes de transformaci¨®n de los principales grupos, especialmente en sectores como la moda¡±, argumenta Paul Santos Robson, director de Inversiones Retail en CBRE Espa?a. ¡°Las cadenas como Inditex ya ten¨ªan como estrategia reducir su n¨²mero de tiendas para centrarse en locales m¨¢s grandes; la covid ha acelerado el proceso de concentraci¨®n¡±, a?ade Augusto Lobo, director de Retail de JLL Espa?a.

Sea como fuere, si hace un a?o la tasa de disponibilidad en la calle de Serrano (Madrid) era del 8%, ahora es del 12%, seg¨²n los c¨¢lculos de CBRE. En el paseo de Gr¨¤cia (Barcelona), ha pasado del 8% al 10% en un a?o. La diferencia es que este mercado, el de locales exclusivos, est¨¢ en manos de family offices e inversores institucionales (aseguradoras, fondos de pensiones¡­) con m¨¢s capacidad para renegociar rentas, con bonificaciones o carencias en el pago. Su pulm¨®n es mucho mayor que el de los due?os de locales en barrios menos representativos. Tambi¨¦n lo es el pulm¨®n de sus inquilinos.

¡°Hay mucha negociaci¨®n, hasta final de a?o e incluso hasta 2021. No olvidemos que el gran protagonista es el operador y es quien marcar¨¢ el precio del mercado¡±, indica Susana Elhombre, directora de High Street en CBRE Espa?a. ¡°Hasta el momento han sido clave las renegociaciones para salvar la situaci¨®n actual, siempre sujetas a revisiones en funci¨®n de la evoluci¨®n. Se ve mucha m¨¢s colaboraci¨®n como socios entre propietarios e inquilinos que antes de la pandemia¡±, apunta Espadas.

En la joya comercial de Madrid, compuesta por siete calles ¡ªGran V¨ªa, Preciados, Puerta del Sol, Fuencarral, Serrano, Ortega y Gasset y Goya¡ª, ¡°hay 55 locales disponibles de un stock de 745, lo que supone una tasa de vacancia del 7,25%¡±, de acuerdo con el an¨¢lisis de CBRE. ¡°Se ve un cambio porque en un mercado sano se tendr¨ªa que mover entre el 3% y el 5%¡±, indica Santos Robson. M¨¢s de lo mismo en el tesoro comercial de Barcelona ¡ªavenida Diagonal, paseo de Gr¨¤cia, Portal de l'?ngel, Portaferrissa, Rambla de Catalu?a, Las Ramblas, Pelayo¡ª, donde hay m¨¢s de 50 locales disponibles de un total de 850, lo que representa el 6,5%.

Inevitablemente esto ha impactado en las rentas, que han ca¨ªdo entre un 10% y un 15% en los ejes prime (los tramos comerciales m¨¢s codiciados) y en algunos casos al 20%, identifica Susana Elhombre seg¨²n las negociaciones que se est¨¢n cerrando. En el caso de las tiendas ubicadas en centros comerciales, el descuento ronda entre el 30% y el 40%.

Demasiado goloso. ¡°Los inversores institucionales est¨¢n a la espera de ver si hay ajuste en las rentabilidades por parte de los propietarios. El inter¨¦s sigue existiendo a la espera de ajuste de precio¡±, arguye Espadas. Los supermercados y comercios de conveniencia est¨¢n pasando a tener un papel de peso en las estrategias tanto de inversores institucionales internacionales como de privados nacionales y familiy offices de Am¨¦rica Latina, a?ade.

Las cadenas tambi¨¦n est¨¢n a la espera de tener m¨¢s certidumbres, aunque el recorte en los precios las animar¨¢ m¨¢s pronto que tarde. Adem¨¢s, ¡°veremos nuevos operadores que no estaban en calles principales acerc¨¢ndose a las zonas prime. Nuevas marcas del sector servicios y tecnolog¨ªas que no estaban van a tomar posiciones¡±, comenta Elhombre. ¡°Ahora quien se mueva m¨¢s y mejor se llevar¨¢ el gato al agua. Las crisis siempre traen oportunidades a los que cuentan con m¨²sculo financiero y est¨¢n mejor posicionados, por lo que los fondos y family offices son los que m¨¢s nos muestran su inter¨¦s en estos momentos¡±, se?ala Miquel Laborde, socio fundador de Laborde Marcet. Y dice: ¡°Ya se est¨¢n registrando un incremento del inter¨¦s inversor para la compra de hoteles, edificios y locales prime con presupuestos a partir del mill¨®n de euros para activos de retail¡±.

Hay oportunidades. Quien arriesgue y apueste por abrirse camino en Espa?a va a tener m¨¢s oportunidades de expansi¨®n y menos competencia. Porque para 2021 estos analistas esperan que se reactive la demanda y se recuperen tanto las transacciones como las rentas en estos ejes prime.