Julio empeora la situaci¨®n del mercado hipotecario con una ca¨ªda anual del 23%

Julio fue un mal mes para el mercado hipotecario. Cuesta encontrar alguna nota positiva en los datos publicados este lunes por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE): se firmaron menos pr¨¦stamos para comprar vivienda que en el mes previo, pese al avance de la desescalada, y empeor¨® tambi¨¦n la de ca¨ªda interanual (la comparaci¨®n con julio de 2019). En el acumulado anual, el sector ya perd¨ªa en los siete primeros meses del a?o m¨¢s del 10% de su negocio.

En julio se constituyeron en Espa?a 26.014 hipotecas sobre vivienda, un 23% menos que en el mismo mes de 2019. Es un varapalo especialmente fuerte porque es el segundo peor registro interanual en lo que va de ejercicio. La estad¨ªstica se volvi¨® negativa en marzo, el mes en que el coronavirus llev¨® a la declaraci¨®n del estado de alarma (vigente del 14 de marzo al 21 de junio), y fue empeorando hasta superar un 27% de ca¨ªda en mayo. En junio la situaci¨®n mejor¨® levemente aunque la cifra sigui¨® siendo negativa en un 12,7%. Los datos conocidos este lunes, por tanto, no solo suponen el quinto mes consecutivo de retrocesos, sino que el desplome por encima del 20% corta la posibilidad de que la segunda mitad del a?o comenzase una remontada para recuperar el terreno perdido en los meses m¨¢s duros de confinamiento. Para Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, los datos muestran que la pandemia ¡°sigue arrastrando al sector a una inestabilidad que no es propicia para la compra de nuevos hogares ni la contrataci¨®n de nuevas hipotecas¡±.

Adem¨¢s, las 26.014 operaciones de julio son menos en volumen que las 26.748 de junio. Este hecho no llamar¨ªa la atenci¨®n en un a?o normal, ya que mayo y junio suelen ser meses de alta actividad. Sin embargo, este 2020 es distinto: la desescalada se inici¨® en mayo y a la llamada nueva normalidad se lleg¨® pr¨¢cticamente acabado junio. Esto supuso el final de muchas de las restricciones para las transacciones de vivienda. Durante el confinamiento, las visitas a inmuebles estuvieron suspendidas, las inmobiliarias bajaron las persianas, notarios y registradores prestaban solo servicios esenciales... todo eso te¨®ricamente qued¨® completamente superado a finales de julio y, desde entonces, se esperaba una reactivaci¨®n. Sin embargo, la estad¨ªstica de julio no refleja esa situaci¨®n, sino m¨¢s bien la de un mercado que continu¨® aletargado.

Como consecuencia de los dos puntos anteriores, la estad¨ªstica anual acumulada no deja de deteriorarse. Este indicador suma todas las operaciones del a?o en curso y las compara con todas las registradas en el mismo periodo del a?o anterior. La marcha empez¨® a torcerse en abril: en los cuatro primeros meses del a?o se hab¨ªan firmado un 2,1% menos de pr¨¦stamos que entre enero y abril de 2019. En julio, esa diferencia se hab¨ªa agrandado ya hasta un 10,5% negativo. Es decir, que en los siete primeros meses de este a?o se ha perdido m¨¢s de una d¨¦cima parte del negocio hipotecario con respecto al a?o pasado. ¡°Los datos de julio muestran la continuidad de meses anteriores del ajuste producido por la pandemia, lo cual nos hace prever que aunque empecemos a ver cierta recuperaci¨®n en las transacciones, el dato final anual ser¨¢ casi con seguridad de una ca¨ªda relevante respecto a 2019¡±, vaticina Juan Vill¨¦n, responsable del departamento hipotecario del portal Idealista.

Hipotecas m¨¢s caras

El ¨²nico dato que resiste en positivo es el de los importes. El pr¨¦stamo medio para la compra de vivienda se situ¨® en julio en 132.346 euros, un 8,9% m¨¢s que en el s¨¦ptimo mes de 2019 y solo un poco m¨¢s (0,5%) que el dato registrado en junio. Pese a ese aumento de los importes medios, el menor n¨²mero de hipotecas constituidas en total hizo que el volumen de capital prestado, casi 3.443 millones de euros, fuera un 16,1% inferior al de 12 meses antes.

Una tendencia que se consolida es la de los pr¨¦stamos a tipo fijo, que superaron a los de tipo variable. Los primeros son algo m¨¢s caros, pero se consideran m¨¢s seguros y son un indicativo del temor en los consumidores a incertidumbres econ¨®micas futuras. En julio las hipotecas sobre vivienda con inter¨¦s fijo fueron el 52,5% del total, por un 47,5% de variables. En todos los meses desde que arranc¨® la crisis sanitaria, a excepci¨®n de junio, cuando hubo casi un empate, se ha dado este fen¨®meno. En los ¨²ltimos a?os la tendencia a firmar hipotecas fijas ha sido imparable en Espa?a (cuando estall¨® la Gran Recesi¨®n eran pr¨¢cticamente testimoniales) y la pandemia ha supuesto un empuj¨®n para lograr el sorpasso, al menos de momento.

En cuanto al inter¨¦s medio pagado, en el caso de los pr¨¦stamos fijos este se abarat¨® ligeramente desde junio, pasando de un 2,88% en el sexto mes del a?o a un 2,86% en julio. Al contrario, el tipo de medio de inter¨¦s variable se encareci¨® de un 2,14% a un 2,27%. Con todo, el mayor peso de los primeros en el conjunto del mercado hipotecario de la vivienda hizo que el inter¨¦s medio del conjunto de los pr¨¦stamos creciera hasta un 2,54% (frente a un 2,49% en junio).

Menos pr¨¦stamos para otro tipo de inmuebles

Adem¨¢s de las hipotecas sobre viviendas, que constituyen el grueso principal del mercado en Espa?a, la estad¨ªstica del INE tambi¨¦n ofrece datos de pr¨¦stamos vinculados a otro tipo de fincas r¨²sticas o urbanas (tales como locales, plazas de garaje, etc.). En conjunto, los datos conocidos este lunes se?alan que en Espa?a se constituyeron en julio 37.023 hipotecas, lo que representa un 20,4% menos que doce meses antes. En el acumulado de enero a julio, la ca¨ªda con respecto a 2019 es del 9%. Esto significa que la marcha del mercado hipotecario de vivienda es algo peor que la del conjunto del mercado hipotecario, aunque ninguno de ambos vive precisamente un momento boyante.

En la estad¨ªstica conocida este lunes hay que tener en cuenta tambi¨¦n varios factores. La misma no refleja el perfil de comprador que hay detr¨¢s de las operaciones. Los extranjeros no residentes en Espa?a tienen un peso importante en el conjunto del mercado inmobiliario espa?ol y se consideran un segmento cuya recuperaci¨®n ser¨¢ m¨¢s lenta que la del comprador espa?ol o residente en Espa?a (m¨¢s vinculados a la compra de primeras viviendas y cuya necesidad, por tanto, es m¨¢s acuciante). Adem¨¢s, hay que destacar que el INE bebe como fuente de los registros de la propiedad. Puesto que pasa un leve periodo de tiempo desde que se firma una hipoteca ante notario hasta que se lleva al registro, los expertos consideran que los datos no reflejan exactamente lo sucedido en un determinado mes. Es decir, que si en julio hubo cierta recuperaci¨®n, esta podr¨ªa comenzar a observarse en la serie estad¨ªstica de agosto o septiembre. No obstante, eso no explicar¨ªa por qu¨¦ los datos de julio son peor que los de julio. Una posible respuesta la da Ana?s L¨®pez, directora de Comunicaci¨®n del portal Fotocasa, quien se?ala que ¡°los datos de junio mostraban muchas operaciones que se hab¨ªan quedado paralizadas por el estado de alarma y se retomaron con el inicio de la desescalada¡±. Es decir, que con la desescalada los registros recuperaron un mayor nivel de actividad y por eso dieron tr¨¢mite a operaciones pendientes de los meses anteriores.

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