Los l¨ªmites al alquiler indignan al sector inmobiliario y logran el aplauso de los inquilinos

El anuncio del ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Jos¨¦ Luis ?balos, de llevar al Congreso antes del verano el l¨ªmite de los alquileres ha creado malestar en el sector inmobiliario espa?ol, que rechaza que se intervenga el mercado. El grueso de la industria coincide en que intervenir en el precio del alquiler va a reducir la oferta en las zonas reguladas, crear un mercado negro de pagos y elevar las rentas en los barrios lim¨ªtrofes. En cambio, las plataformas que defienden los derechos de los arrendatarios frente a los fondos celebran el paso adelante. Es la? cara y la cruz de una medida que ya estaba contemplada en el acuerdo firmado entre Unidas Podemos y el PSOE para el Gobierno de coalici¨®n.

Socimis (sociedades cotizadas an¨®nimas de inversi¨®n en el mercado inmobiliario), fondos, portales y agencias inmobiliarias dicen tener motivos m¨¢s que suficientes para afirmar que el Gobierno se equivoca al imponer el control de las rentas. ¡°La ley de la oferta y la demanda nos dice que si limitamos el precio de un bien, la oferta disminuir¨¢ y la demanda aumentar¨¢. Eso ya lo hemos experimentado en el siglo pasado, cuando la mayor parte de la poblaci¨®n estaba alquilada, se controlaron las rentas y el mercado de alquiler pr¨¢cticamente desapareci¨®¡±, advierte Jos¨¦ Luis Su¨¢rez, profesor del IESE. La receta del profesor pasa por ¡°aumentar la oferta con una combinaci¨®n de colaboraciones p¨²blico-privadas e inversi¨®n privada, para lo cual hay que hacer m¨¢s atractivo el negocio de alquiler y no menos¡±.

Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa en la Universitat Pompeu Fabra, habla de prisas inmobiliarias y de la ausencia de recetas m¨¢gicas de hoy para ma?ana. Adem¨¢s, cree que el control de precios es razonable ¡°si los productores tienen poder de mercado y pueden controlar precios o si existen problemas de informaci¨®n. Pero en Espa?a se trata de un sector totalmente atomizado y dominado por propietarios particulares. Y el problema es que si el diagn¨®stico de la causa del aumento del precio del alquiler es err¨®neo, el remedio ser¨¢ peor que la enfermedad¡±, apunta.

Habla Garc¨ªa Montalvo de los efectos perversos de la regulaci¨®n: ¡°Reducci¨®n de la oferta (por venta o demolici¨®n de las casas sujetas a control), disminuci¨®n de la movilidad residencial y de la inversi¨®n en mantenimiento, as¨ª como aumento de precios en el sector no regulado¡±. Y advierte de que el resultado puede ser contrario al deseado: mayor desigualdad, menor oferta e incremento de los precios del alquiler y la creaci¨®n de un mercado negro de pagos colaterales.

Agencias y portales

Las empresas del sector inmobiliario ven con buenos ojos el ¨ªndice oficial de precios de alquiler que prepara el Gobierno. Se publicar¨¢ a partir del mes de marzo para aportar transparencia al sector. Pero no el uso que se har¨¢ de ¨¦l. ¡°Utilizar este ¨ªndice para realizar un control del precio del alquiler es una mala noticia para las ciudades que lo apliquen¡±, opina Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista. Fuentes de este portal avisan de que ¡°en las capitales que apliquen la regulaci¨®n los actuales inquilinos seguir¨¢n pagando lo mismo, pero los inquilinos del futuro buscar¨¢n en un mercado con mucha menos oferta, de peor calidad y con m¨¢s dificultades para encontrar algo asequible¡±.

La previsible reducci¨®n de la oferta es la consecuencia m¨¢s alarmante para el sector. El portal Fotocasa avisa al Gobierno de que ¡°el control de los precios no puede ser demasiado intervencionista ni muy restrictivo para los propietarios, ya que a la larga nos podemos encontrar con que menos propietarios ponen sus viviendas en r¨¦gimen de alquiler y poco a poco se reduzca la oferta que hay en el mercado¡±. Cree Kardoudi que la soluci¨®n pasa por fomentar la vivienda p¨²blica de alquiler y potenciar los incentivos al arrendamiento. En este caso, ¡°el futuro inquilino tendr¨ªa menos opciones a la hora de elegir¡±, sostiene Gregorio Mart¨ªn-Montalvo, director general de Solvia.

Jos¨¦ Ram¨®n Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, apunta otro posible problema y es ¡°el deterioro paulatino de las viviendas de alquiler y un posible aumento de una exigencia por adelantado de dinero negro para compensar la bajada de la renta¡±. ¡°Es previsible que los propietarios inviertan menos en el mantenimiento y renovaci¨®n de las viviendas, lo que provocar¨ªa una disminuci¨®n de la calidad del stock de vivienda en alquiler en las zonas reguladas¡±, a?ade Eduardo Guardiola, director y socio de Catella AM, la gestora de activos inmobiliarios del fondo sueco Catella.

El sector recuerda la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en vigor desde el pasado mayo ¡ªobliga a actualizar las rentas con el IPC y a ampliar el plazo de los contratos a cinco a?os para particulares y a siete para empresas¡ª, que ya se ¡°ha llevado por delante a un porcentaje importante de las viviendas en alquiler de las socimis y de los propietarios; las est¨¢n vendiendo o sacando del mercado¡±, indica Jos¨¦ Mar¨ªa Alfaro, coordinador general de la Federaci¨®n Nacional de Agencias Inmobiliarias (FAI). Para Alfaro, la medida es poco realista y va a provocar enfrentamientos entre Ayuntamientos y autonom¨ªas. Lo efectivo ser¨ªa "bonificar con incentivos fiscales a los propietarios y dar ayudas directas a los inquilinos".

Fondos y socimis

Los m¨¢s afectados por el anuncio del Gobierno son los grandes inversores institucionales y socimi con carteras de viviendas en alquiler. Javier Rodr¨ªguez Heredia, socio de Azora, fondo inmobiliario con m¨¢s de 13.000 viviendas en alquiler bajo gesti¨®n, anima a mirar las experiencias de otros pa¨ªses. ¡°Para incentivar la creaci¨®n de un parque de alquiler es necesario tomar como referencia modelos de ¨¦xito como S¨ªdney, donde se ha conseguido un incremento del 40% del parque de alquiler con bajadas de precio de hasta del 50% en algunas zonas. Por el contrario, las medidas restrictivas y de control de precios aplicadas en ciudades como Berl¨ªn y Par¨ªs o en pa¨ªses como Suecia han demostrado ser fallidas y se est¨¢n retirando¡±.

En la misma l¨ªnea se muestra David Vila, consejero delegado de Renta Corporaci¨®n, sociedad gestora de la socimi Vivenio, con casi 5.000 casas en cartera. "Las medidas de limitaci¨®n de los precios de los alquileres no van a favorecer a corto plazo un incremento de la oferta de vivienda, especialmente en un mercado que se encuentra en un 95% en manos de peque?os propietarios. Para potenciar la oferta de inmuebles en alquiler es preferible la puesta en el mercado de nuevas viviendas, activando bolsas de suelo en manos de la Administraci¨®n y realizando promociones a partir de la colaboraci¨®n p¨²blico-privada".

Muy distinto es el tono de las plataformas que llevan a?os defendiendo los derechos de los arrendatarios frente a los fondos. Aplauden la medida, aunque creen que llega algo tarde. ¡°Los alquileres deb¨ªan haberse regulado hace cinco a?os, cuando ya empezaron las subidas desmesuradas del 30% y el 40%. Hay que regular los precios del alquiler como hacen Austria, Dinamarca o el Estado de Nueva York desde hace d¨¦cadas y como han hecho recientemente Alemania o Francia", se?ala Jaime Palomera, portavoz del Sindicato de Inquilinos de Barcelona. Es partidario de vincular el precio de la vivienda a los ingresos medios, de tal manera que la gente no destine m¨¢s del 30% a la vivienda (incluyendo gastos asociados como luz, agua y gas). Aunque satisfecho por la medida anunciada por el Gobierno, Palomera insiste en que el problema del alquiler va mucho m¨¢s all¨¢ de los abusos relacionados con el precio y es ¡°tramposo reducir el debate a ese aspecto¡±. Desde la organizaci¨®n de consumidores CecuMadrid consideran esta medida "fundamental y necesaria para reciclar el mercado del alquiler, como se hace en otros pa¨ªses".