De Airbnb a Idealista: ?qu¨¦ requisitos prev¨¦ la ley para el piso que cambia de alquiler tur¨ªstico a vivienda habitual?

La pandemia ha paralizado el alquiler de pisos tur¨ªsticos. Seg¨²n un estudio de Airdna (una web de an¨¢lisis especializada en Airbnb y Vrbo), entre el 70% y el 90% de las reservas hechas en ambas plataformas para los meses de marzo y abril en ciudades de todo el mundo fueron canceladas. Las previsiones a futuro no son mucho m¨¢s optimistas. Otro informe, esta vez de la compa?¨ªa espa?ola Transparent calcula que, en lo que queda de a?o, Airbnb conseguir¨¢ alquilar en su mejor momento el 25% de sus viviendas; en el peor, el porcentaje bajar¨¢ hasta el 0,98%.

Estas cifras han llevado a que muchos propietarios abandonen este tipo de plataformas y se decanten por otras como Idealista o Pisos.com, ofreciendo sus casas por estancias m¨¢s largas. El alquiler tur¨ªstico ha dado as¨ª un salto hasta el de temporada o, incluso, al de vivienda habitual.

Pero este cambio no es tan sencillo. Al menos, desde el punto de vista legal. Nuestro ordenamiento regula los inmuebles de forma diferente dependiendo del fin al que se quieran destinar, y fija distintas obligaciones para el propietario. As¨ª, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que si el nuevo uso es alquiler de vivienda habitual (es decir, ofrecer la casa para que sea el domicilio habitual y permanente del inquilino), ¡°el plazo m¨ªnimo del alquiler ser¨¢ de un a?o, con la posibilidad de prorrogarlo hasta cinco si as¨ª lo desea el inquilino¡±, se?ala Mercedes Ruiz-Rico, socia de Auren Abogados. As¨ª, aunque el contrato est¨¦ previsto para, por ejemplo, dos a?os, el arrendatario podr¨¢ decidir si quiere continuar viviendo en la casa hasta tres a?os m¨¢s, sin que el due?o pueda negarse. De no comunicarse nada, la pr¨®rroga se realiza autom¨¢ticamente por un a?o.

Durante ese tiempo, el propietario no podr¨¢ modificar ninguna de las condiciones estipuladas en el contrato (como el precio, el plazo, o de qu¨¦ parte corren determinados gastos). Otro de los derechos del inquilino es poder realizar reformas de adaptaci¨®n en el inmueble si tuviera alguna discapacidad, as¨ª como la posibilidad de no pagar rentas si hay obras que impidan vivir en la casa. Adem¨¢s, la ley permite al arrendatario abandonar la vivienda de forma unilateral una vez transcurridos los primeros seis meses de comenzar el contrato.

Por otro lado, la normativa exige al propietario ¡°depositar una fianza equivalente a una mensualidad de renta ante la Administraci¨®n Auton¨®mica competente¡±, recuerda la letrada, as¨ª como entregar un certificado de eficiencia energ¨¦tica.

No obstante, Ruiz-Rico recuerda que el primer paso al cambiar la vivienda de uso tur¨ªstico a otra modalidad consiste en ¡°presentar ante la Administraci¨®n competente una declaraci¨®n responsable comunicando la baja del r¨¦gimen de uso tur¨ªstico de la vivienda¡±. En regiones como Madrid, este tr¨¢mite se puede llevar a cabo de forma online a trav¨¦s de la p¨¢gina web de la comunidad.

Viviendas de temporada

El segundo tipo de arrendamiento que prev¨¦ la ley es el de temporada. Esta modalidad es similar a la de uso tur¨ªstico, pero est¨¢ prevista para estancias m¨¢s largas, como el alquiler de una casa en la playa para los meses de verano o un piso para un estudiante que se traslada a otra ciudad para hacer un curso, por ejemplo. En este sentido, Ignacio Para, socio en Lean Abogados, explica que este tipo de contratos no prev¨¦n pr¨®rrogas obligatorias, y ambas partes est¨¢n obligadas a cumplir ¨ªntegramente con lo que se estipula en el contrato (duraci¨®n de la estancia, precio, etc¨¦tera).

No obstante, para poder optar al alquiler de temporada, ¡°debe existir un motivo que justifique que el inquilino lo necesita para un tiempo limitado¡±, subraya el abogado. La raz¨®n deber¨¢ plasmarse en el contrato de la forma m¨¢s detallada posible. Este matiz es esencial, ya que, de no constar una explicaci¨®n, ¡°se podr¨ªa entender que es un alquiler normal de vivienda¡±, por lo que se aplican los derechos y obligaciones correspondientes. As¨ª, ante este escenario, el inquilino tendr¨ªa derecho a pedir una pr¨®rroga al llegar la fecha del fin del contrato, y podr¨ªa permanecer hasta cinco a?os en el piso ¡°sin que el due?o pueda negarse¡±, advierte.

La fianza en este caso es de dos mensualidades como m¨ªnimo, ¡°aunque puede ser modificado de com¨²n acuerdo por las partes¡±, concluye Para.