La pandemia agudiza la ca¨ªda de precio de la vivienda

Llueve sobre mojado. Hace un a?o, el grupo inmobiliario Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra presentaban un informe que fue de los primeros en Espa?a en detectar una ca¨ªda del precio de las viviendas. Concretamente, se?alaba que en el segundo semestre de 2019 las casas val¨ªan un 2,1% menos que en el mismo periodo de 2018, por lo que los autores del estudio pronosticaban un cambio de tendencia en el mercado. 12 meses despu¨¦s, y con una inesperada crisis sanitaria mediante, ese descenso de precios se calcula en el 4,4%. ¡°La situaci¨®n est¨¢ afectada por la pandemia, pero tiene origen y causa del a?o anterior¡±, ha valorado L¨¢zaro Cubero, director de An¨¢lisis del Grupo Tecnocasa, ¡°se suman dos factores: el final de un ciclo de crecimiento y la situaci¨®n de pandemia¡±.

El estudio no dibuja una situaci¨®n catastr¨®fica en el siguiente sentido: mientras que en el primer semestre de 2020 (el de la llegada de la pandemia), los precios bajaron interanualmente un 4,95%, en la segunda mitad lo hacen un 4,4%. Eso quiere decir que hay ¡°un cierto sostenimiento¡±, ha indicado el Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa en la Universitat Pompeu Fabra y coordinador del informe. Es decir, que aunque la ca¨ªda de precios es acusada, no se est¨¢ acelerando con el paso de los meses. No obstante, hay que tener en cuenta que el segundo semestre del a?o se compara con un periodo en que las casas ya se abarataban y que, como han se?alado los responsables del estudio, los datos presentados este martes suponen encadenar a?o y medio consecutivo a la baja.

Garc¨ªa Montalvo considera que las cifras aportadas por Tecnocasa, que se basan en casi 10.000 compraventas de vivienda intermediadas el a?o pasado, vaticinan la senda que seguir¨¢ el mercado por varios motivos. El primero es que reflejan precios reales, es decir, el importe al que se cierra una compra; y el segundo es que se basan en vivienda de segunda mano, que adem¨¢s de ser la mayoritaria se considera ¡°un indicador adelantado¡±. No obstante, ninguno de los expertos se ha atrevido a vaticinar cu¨¢nto bajar¨¢n las casas este a?o o hasta cu¨¢ndo lo har¨¢n, aunque s¨ª han coincidido en que dif¨ªcilmente en 2021 los importes volver¨¢n a subir. En otras palabras, los pisos van a seguir cayendo.

Tambi¨¦n la evoluci¨®n de las grandes ciudades se considera un anticipo de lo que puede suceder en otros lugares. Y ah¨ª las noticias no son buenas. Las ca¨ªdas se han generalizado. Barcelona, donde las casas se abarataron un 6,8% en la segunda mitad del a?o pasado, es la que muestra las ca¨ªdas m¨¢s acusadas. Le siguen Sevilla (-6,1%) y, ya por debajo de la ca¨ªda media nacional, Valencia (-4%) y Madrid (-3,75%). Tambi¨¦n retrocede Zaragoza (-2%), mientras que M¨¢laga es la ¨²nica urbe con m¨¢s de medio mill¨®n de vecinos donde los importes resistieron, ya que subieron un 0,6% con respecto al segundo semestre de 2019. En t¨¦rminos absolutos, el estudio sit¨²a el precio medio por metro cuadrado en 2.205 euros, con Barcelona (2.890 euros) y Madrid (2.517 euros) muy por encima de esa marca. De nuevo al contemplar las capitales m¨¢s pobladas, M¨¢laga se sit¨²a en tercera posici¨®n (1.610 euros), seguida de Zaragoza (1.326 euros), Valencia (1.280 euros) y Sevilla (1.270 euros).

Los alquileres tambi¨¦n bajan

El importe medio de las hipotecas intermediadas por Tecnocasa (el informe se basa en un volumen de 4.150 pr¨¦stamos en 2020) no ha descendido tanto como la venta de casas. Los 115.611 euros de hipoteca media a finales de 2020 suponen solo un 1,4% menos que en el mismo periodo del a?o previo. El propio estudio aporta datos para la explicaci¨®n m¨¢s plausible: cada vez es mayor el porcentaje de casas que se compran mediante pr¨¦stamo (un 79% de las primeras viviendas) y retroceden el perfil de compras que se hacen como inversi¨®n (un 19%, cuando en 2017 eran m¨¢s de un 27%). ¡°El inversor se ha retirado del mercado¡±, ha estimado Garc¨ªa Montalvo, ¡°pero est¨¢ esperando a ver hasta d¨®nde van a llegar esas ca¨ªdas que hacen que la inversi¨®n sea m¨¢s rentable¡±. Un ejemplo es que el porcentaje de este tipo de compras en ciudades como Madrid, Barcelona o M¨¢laga ha ca¨ªdo dr¨¢sticamente, mientras que Valencia es la ¨²nica que mantiene un porcentaje en torno al 30% por sus precios m¨¢s accesibles.

Un dato curioso que aporta el informe es que, por primera vez, el tipo de medio en el primer a?o de hipoteca sali¨® m¨¢s caro a quienes ten¨ªan un inter¨¦s variable que uno fijo. Tecnocasa sit¨²a el primero en 2,05% y el segundo en el 1,88%. Esto, ha explicado el consejero delegado del grupo, Paolo Boarini, no significa que los pr¨¦stamos variables sean m¨¢s caros que los fijos. En el primer a?o, las entidades para compensar algunos gastos iniciales suelen aplicar un diferencial al inter¨¦s variable. ¡°Normalmente es un punto m¨¢s que luego. A partir del segundo a?o, ya no se aplicar¨ªa¡±, ha se?alado Boarini. Se trata, por tanto, de un efecto del abaratamiento del inter¨¦s fijo, cuyo margen con respecto al variable se ha ido estrechando.

Por ¨²ltimo, el informe tambi¨¦n presenta algunos datos relativos a los alquileres, basados en m¨¢s de 6.530 contratos intermediados por Tecnocasa. Los autores han destacado que en el ¨²ltimo a?o han crecido significativamente los arrendamientos m¨¢s econ¨®micos. Aquellos con rentas mensuales de entre 600 euros y 800 euros han pasado de representar un 42% del total en 2019 a un 52% en 2020. Mientras, los alquileres por encima de ese umbral de 800 euros se han retra¨ªdo desde suponer algo m¨¢s de la mitad del mercado a un 36,4%. Para Cubero, ¡°esto significa que los alquileres se est¨¢n moviendo a la baja¡±.