Invertir en plazas de garaje: el ¨²ltimo objeto de deseo

La inversi¨®n en plazas de aparcamiento gana atractivo para el peque?o ahorrador. Detr¨¢s del renovado inter¨¦s por este activo inmobiliario hay varios motivos. Uno es conocido: es una inversi¨®n accesible para cualquiera que tenga unos pocos miles de euros en el banco y ofrece una buena rentabilidad sin apenas riesgos ni esfuerzo.

Otro, m¨¢s importante, es el aumento de la demanda de plazas en alquiler a ra¨ªz de la pandemia. Aunque el futuro de la movilidad urbana se lee en clave sostenible, lo cierto es que ahora hay una clara preferencia por el transporte privado para evitar al m¨¢ximo los contactos y los contagios. Esto est¨¢ incentivando la b¨²squeda de plazas en alquiler. Y ser¨¢ m¨¢s evidente a lo largo de este a?o, cuando los empleados, que antes hac¨ªan uso del transporte p¨²blico, vayan regresando a sus oficinas y necesiten un lugar en el que estacionar sus coches, sobre todo en ¨¢reas de negocios.

Esta mayor demanda de alquiler ha provocado que las rentas de las plazas ¡ªpueden ir desde 50 hasta m¨¢s de 300 euros mensuales¡ª hayan subido ligeramente. Por ejemplo, en la ciudad de Barcelona el alza fue del 2,2% en 2020 con respecto al a?o anterior y en Madrid del 1,2%, seg¨²n el an¨¢lisis del portal Fotocasa.

Hay otro ingrediente que sit¨²a a los aparcamientos en el punto de mira del peque?o ahorrador. El precio de venta tiende a la baja en algunas ciudades. Gregorio Mart¨ªn-Montalvo, director general de Solvia, comenta que ¡°los precios de las plazas, en general, han disminuido en el ¨²ltimo a?o con el objetivo de dar una salida r¨¢pida a este tipo de activos en una situaci¨®n de incertidumbre econ¨®mica¡±. En Barcelona, el precio ha ca¨ªdo un 5,7% interanual en 2020 y un 9,9% en Zaragoza, seg¨²n los registros de Fotocasa. Aunque en otras ciudades se han encarecido, como en Sevilla y M¨¢laga.

Desde 10.000 euros

La horquilla de precios es enorme. ¡°En Espa?a se pueden comprar plazas de aparcamiento desde 10.000 hasta 50.000 euros como precio medio en ubicaciones no excesivamente c¨¦ntricas. Estos precios conviven tambi¨¦n con valores estratosf¨¦ricos en algunas ciudades donde la plaza cuesta m¨¢s que un coche de lujo¡±, argumenta Alberto D¨ªaz, director general de Capital Markets de Colliers International. Se refiere, por ejemplo, a los 130.000 euros que se piden por una plaza en la calle Hermosilla de Madrid.

Muchos de estos propietarios tendr¨¢n que abrir la mano si quieren colocar sus activos. Daniel Luc¨ªa Marcos, director ejecutivo de ParkingYa!, advierte: ¡°Nos llegan clientes que necesitan vender con rapidez por necesidades econ¨®micas, pero si no aceptan una rebaja de precio no van a poder vender f¨¢cilmente¡±. Este experto asegura que el inversor ¡°est¨¢ apretando ahora mucho m¨¢s para bajar el precio de venta¡±.

Las nuevas circunstancias hacen que el atractivo de la inversi¨®n en plazas de garaje sea mayor. De hecho, en Solvia creen que la rentabilidad crecer¨¢ este a?o. ¡°Cada vez hay m¨¢s plazas supeditadas a los sistemas de estacionamiento regulados¡±, subraya Mart¨ªn-Montalvo, ¡°las restricciones de aparcar en los centros urbanos de las ciudades cada vez son mayores y, ahora mismo, hay m¨¢s uso del veh¨ªculo privado¡±. En Solvia estiman que ¡°se puede ver una rentabilidad bruta de un 7% a un 7,5% dependiendo de la ubicaci¨®n, caracter¨ªsticas y tama?o del aparcamiento; tendr¨¢ car¨¢cter gradual a lo largo del a?o¡±.

El rendimiento bruto se suele mover entre el 3% y m¨¢s del 6%. Dif¨ªcil concretar al ser un mercado tan heterog¨¦neo. ¡°En determinados distritos, como Moncloa, en Madrid, o Les Corts, en Barcelona, la rentabilidad ha llegado al 8,4% en 2020¡±, afirma Javier Campdera, agente inmobiliario de Re/Max Merci. Eso s¨ª, al alquiler mensual que recibe el inversor hay que restarle los gastos de comunidad, el impuesto de bienes inmuebles y posibles derramas.

Cada portal inmobiliario estima un rendimiento en funci¨®n de sus anuncios. Seg¨²n Pisos.com, fue del 5,7% en 2020, un 0,2% m¨¢s que en 2019. Idealista fija la rentabilidad bruta de las plazas de garaje en el 6,9% en 2020. Calcula el portal que la capital con los garajes menos rentables fue Salamanca, con un 2,6%, seguida por Ourense (3,2%), Pontevedra (3,3%) y Granada (3,4%). En Fotocasa registran que la mayor rentabilidad se dio en Murcia (9,7%), seguida de Palma de Mallorca y Sevilla (8,3%).

Retornos m¨¢s que razonables para un ahorrador que busca una inversi¨®n segura. Sandra Daza, directora general de Gesvalt, razona: ¡°El sector del parking ha estado disfrutando de un crecimiento medio interanual de m¨¢s de un 3% desde 2014 y durante la crisis anterior, sufr¨ªa ca¨ªdas inferiores al 1% anual, por lo que ha demostrado ser un sector estable, capaz de resistir sin sufrir demasiado en las condiciones m¨¢s adversas para la econom¨ªa¡±. Es una inversi¨®n que no precisa financiaci¨®n, conlleva pocos gastos y mantenimiento y el riesgo de impago es mucho menor si se compara con otro tipo de activos, dice Campdera. Adem¨¢s, no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos como las viviendas.

Las plazas son buscadas por ¡°un ahorrador con perspectivas de muy largo plazo que busca proteger su capital y obtener una rentabilidad razonable con una gesti¨®n m¨ªnima¡±, afirma Alberto D¨ªaz. Algo en lo que coincide Daniel Luc¨ªa: ¡°El perfil de inversor es muy conservador, se conforman con rentabilidades a partir del 3,5%, pero muy seguras y que no les generan problemas con los inquilinos. Y siempre pensando en un complemento para su jubilaci¨®n¡±.

Aunque esta inversi¨®n no se libra de posibles inconvenientes. ¡°Siempre es bueno recordar que en la crisis financiera anterior muchas de estas inversiones fueron il¨ªquidas durante bastantes a?os y se enfrentaron a una menor demanda por la crisis econ¨®mica de los usuarios¡±, explica D¨ªaz. Para este consultor, el mayor peligro es no acertar con la ubicaci¨®n. Tambi¨¦n puede ocurrir que las normas de la comunidad de vecinos proh¨ªban el alquiler a una persona que no resida en el edificio. Sin olvidar que un porcentaje elevado del mercado opera de forma opaca, con dinero negro y sin contratos de alquiler. El mayor desaf¨ªo ser¨¢ la superaci¨®n de la pandemia y la vuelta a una normalidad que traiga de nuevo h¨¢bitos de movilidad sostenibles, en los que el coche privado tendr¨¢ un menor protagonismo.

Adem¨¢s, antes de la covid asomaba la pata una tendencia hacia el cambio de uso de las plazas de aparcamiento. ¡°En los edificios de oficinas de las grandes ciudades se observaba c¨®mo un importante n¨²mero de plazas reservadas para empleados estaban en desuso por la preferencia de muchos trabajadores de desplazarse en transporte p¨²blico. Para aprovechar este espacio, algunos de los propietarios de estos inmuebles se plantearon destinar ese espacio a la log¨ªstica de la ¨²ltima milla implantando zonas de almacenamiento con la idea de cubrir las necesidades que acarrea el aumento del comercio electr¨®nico y la necesidad de espacios en los centros de las ciudades¡±, dice Sandra Daza.