El Banco de Espa?a aprecia una mayor resistencia del precio de la vivienda respecto a otras crisis

El balance del Banco de Espa?a sobre c¨®mo la pandemia ha impactado en el mercado de vivienda tiene claros y oscuros. Entre los primeros, la entidad se?ala principalmente dos cuestiones: los precios no se han derrumbado como sucedi¨® en la Gran Recesi¨®n, y los intereses que pagan los compradores por sus hipotecas han continuado su descenso hasta alcanzar m¨ªnimos hist¨®ricos gracias a los est¨ªmulos del Banco Central Europeo. En el lado negativo las secuelas citadas por el supervisor no son menos palpables: el mercado se recupera lentamente y sigue condicionado por la evoluci¨®n de los contagios, y ...

El balance del Banco de Espa?a sobre c¨®mo la pandemia ha impactado en el mercado de vivienda tiene claros y oscuros. Entre los primeros, la entidad se?ala principalmente dos cuestiones: los precios no se han derrumbado como sucedi¨® en la Gran Recesi¨®n, y los intereses que pagan los compradores por sus hipotecas han continuado su descenso hasta alcanzar m¨ªnimos hist¨®ricos gracias a los est¨ªmulos del Banco Central Europeo. En el lado negativo las secuelas citadas por el supervisor no son menos palpables: el mercado se recupera lentamente y sigue condicionado por la evoluci¨®n de los contagios, y ¡°se aprecian algunos indicios de endurecimiento en los criterios de concesi¨®n y en algunas condiciones aplicadas a los pr¨¦stamos¡±, dice en un informe de 15 p¨¢ginas publicado este martes. Para llegar a esta ¨²ltima conclusi¨®n, se basa en la Encuesta de Pr¨¦stamos Bancarios, un cuestionario que rellenan los bancos y que deja entrever cierto cierre del grifo del cr¨¦dito por el aumento de los riesgos percibidos por las entidades financieras.

El texto recopila el c¨²mulo de consecuencias que ha tenido el virus sobre esta actividad. El banco explica que la bofetada econ¨®mica no interrumpi¨® un boom con mucho fuelle por delante, sino que lleg¨® en un contexto de agotamiento de la fase alcista iniciada en 2014, como mostraba la suave ca¨ªda de las compraventas, la moderada desaceleraci¨®n de los precios y la notable ralentizaci¨®n de la construcci¨®n en 2019.

El Banco de Espa?a justifica la actual resistencia de los precios con varios argumentos: el sector no estaba al inicio de la pandemia tan sobredimensionado como en 2008, hab¨ªa menos endeudamiento, los criterios de concesi¨®n de cr¨¦dito han sido ¡°m¨¢s rigurosos¡± que en aquellos a?os, y las autoridades nacionales y europeas han sostenido la renta de las familias con medidas m¨¢s ambiciosas para salvar el empleo y el tejido productivo.

Pese a esos esfuerzos, la desaceleraci¨®n de los precios ha sido generalizada, pero no homog¨¦nea. Las islas y la costa mediterr¨¢nea la han sufrido con mayor intensidad ¡°por su mayor atractivo tur¨ªstico y las restricciones a la movilidad internacional¡±, que complica las operaciones, y como m¨ªnimo ha aplazado buena parte de ellas. Las operaciones cayeron en Espa?a casi un 18% en 2020, su mayor desplome desde 2011, y entre los extranjeros, los brit¨¢nicos siguen siendo los que m¨¢s adquisiciones realizaron, aunque su cuota cay¨® al 13%, un punto menos que en 2019.

El comienzo de a?o no ha tra¨ªdo las buenas noticias que muchos esperaban, con la recuperaci¨®n de la econom¨ªa retras¨¢ndose a la segunda mitad de 2021. ¡°Los indicadores de oferta muestran una p¨¦rdida de dinamismo en la parte final del pasado a?o y una prolongaci¨®n de la aton¨ªa de la actividad constructora residencial en los inicios de 2021, como consecuencia de los nuevos desarrollos adversos acerca de la pandemia y de su impacto sobre la demanda de obra nueva¡±, se?ala el art¨ªculo, firmado por Pana Alves y Lucio San Juan. Y son especialmente negativas para los j¨®venes, con menos capacidad para efectuar grandes desembolsos debido a la fragilidad del mercado laboral en el que tratan de crecer: ¡°El deterioro de las perspectivas laborales a ra¨ªz de la pandemia tambi¨¦n habr¨ªa inducido cambios en la composici¨®n de los compradores hacia demandantes de edad y posici¨®n socioecon¨®mica algo m¨¢s elevadas¡±.

La vivienda nueva entra en decadencia

La vivienda nueva ha mostrado m¨¢s fortaleza desde el verano, debido sobre todo a que ya estaban comprometidas antes de la pandemia. Pero su futuro es menos prometedor: la cifra de visados de obra nueva descendi¨® un 20% respecto a 2019, un a?o con niveles muy bajos, por lo que ¡°se anticipa un n¨²mero de viviendas terminadas a¨²n m¨¢s reducido para los dos pr¨®ximos a?os¡±.

El cambio de h¨¢bitos de los compradores tambi¨¦n es objeto de estudio. Los meses de confinamiento han empujado a aquellos con potencial econ¨®mico suficiente a buscar viviendas de mayor tama?o y con espacios exteriores. Seg¨²n la informaci¨®n notarial, el tama?o medio de las viviendas vendidas en el ¨²ltimo trimestre de 2020 fue cercano a 120 m?, m¨¢s de un 6% por encima de su nivel a finales de 2019, con un incremento del tama?o medio de los pisos algo mayor que el de las viviendas unifamiliares.

Otra tendencia que se ha acelerado es un cierto trasvase de las compras en municipios m¨¢s poblados a otros con menor densidad. La falta de vivienda nueva y los elevados precios de las grandes ciudades ya hab¨ªan generado ese desplazamiento, pero con la pandemia se ha exacerbado ¡°debido a las nuevas preferencias de la demanda hacia espacios abiertos y m¨¢s amplios por la mayor presencia en el hogar a ra¨ªz de los confinamientos y el aumento del teletrabajo¡±. Bas¨¢ndose en la informaci¨®n registral, el Banco de Espa?a detalla que esa evoluci¨®n es generalizada: m¨¢s del 80% de las capitales de provincia redujeron su peso a lo largo de 2020 en las compraventas totales de la provincia.

En un entorno de reducci¨®n de los intereses que pagan los hipotecados (hasta el 1,5% en marzo de 2021), el plazo medio de devoluci¨®n de los pr¨¦stamos se mantuvo en 2020 ligeramente por encima de los 26 a?os en el caso de las hipotecas a tipo variable, sin apenas cambios respecto a la evoluci¨®n de los ¨²ltimos a?os. Sin embargo, en las hipotecas a tipo fijo, el plazo medio de amortizaci¨®n sigui¨® con su tendencia previa y se increment¨® hasta los 25 a?os y medio.

Las referencias al alquiler son menores, pero bas¨¢ndose en la informaci¨®n de los principales portales inmobiliarios, el Banco de Espa?a se?ala que los precios del alquiler caen m¨¢s en Catalu?a, Madrid y los archipi¨¦lagos. Adem¨¢s, apunta a que la demanda de alquiler por parte de estudiantes se ha reducido debido a las restricciones de movilidad y el aumento de la educaci¨®n a distancia. E igual que sucede con las compras, detecta un desplazamiento de la demanda hacia municipios menos poblados, con precios m¨¢s bajos.