Espa?a necesita m¨¢s de un mill¨®n de viviendas de alquiler a precio asequible, seg¨²n un estudio

Las familias que viven de alquiler en Espa?a tienen serias dificultades para hacer frente al pago de las rentas y, pese a las bajadas de precios a ra¨ªz de la pandemia, no parece que la situaci¨®n pueda solucionarse a corto plazo. La tasa de esfuerzo, que expresa los ingresos que un hogar debe dedicar al pago del alquiler, es el indicador clave que toma un estudio presentado este mi¨¦rcoles y que estima que Espa?a necesita m¨¢s de un mill¨®n de viviendas de alquiler asequible para solucionar el problema de accesibilidad a la vivienda.

M¨¢s informaci¨®n

Los 109 municipios y 36 distritos de grandes ciudades que tienen alquileres tensionados

Para llegar a esa conclusi¨®n, la tasadora Gesvalt y la firma de an¨¢lisis de datos Atlas Real Estate Analytics, coautoras del estudio, han examinado la tasa de esfuerzo de los inquilinos espa?oles por c¨®digos postales. A partir de los datos de renta disponible del INE y del ¨ªndice oficial de precios de alquiler que ofrece el Ministerio de Transportes (en ambos casos con indicadores previos a la crisis, ya que esas estad¨ªsticas oficiales a¨²n no ofrecen datos posteriores), han calculado cu¨¢ntos hogares superan determinados umbrales de esfuerzo. Ese es el dato que equivaldr¨ªa a cu¨¢ntos arrendamientos asequibles hacen falta para reequilibrar el mercado y devolverlo a tasas de esfuerzo razonables. As¨ª, calculan que algo m¨¢s de un mill¨®n de hogares (1.003.064 exactamente) dedican m¨¢s de un 40% a la renta mensual. Si el porcentaje se baja hasta el 35% (m¨¢s acorde con los niveles considerados razonables por numerosos organismos econ¨®micos), esa necesidad se eleva por encima de los 1,5 millones de hogares.

El an¨¢lisis por c¨®digos postales permite identificar las provincias donde la necesidad de alquiler asequible es m¨¢s acuciante. No hay sorpresa en la que ocupa el primer puesto: Madrid. La regi¨®n de la capital necesita entre 214.740 y 285.983 viviendas en alquiler asequible, en funci¨®n de si lo que se pretende es rebajar la tasa de esfuerzo del 40% o del 35%, para paliar el problema de accesibilidad a la vivienda. En segundo lugar se sit¨²a M¨¢laga, con un intervalo de entre 136.700 y 211.650 viviendas necesarias; y en tercer lugar figura Barcelona, que seg¨²n el informe deber¨ªa sumar entre 128.733 y 190.179 alquileres asequibles.

En general, son las provincias m¨¢s pobladas y de costa las que tienen mayores necesidades. Estas coinciden con las ¨¢reas donde m¨¢s se han disparado los precios en los ¨²ltimos a?os. As¨ª, por ejemplo, por detr¨¢s de Barcelona, aparecen Sevilla, Valencia, C¨¢diz y Alicante. Y seg¨²n el estudio, que no incluye a Pa¨ªs Vasco y Navarra porque no forman parte del ¨ªndice oficial de precios, completan el mapa de territorios con m¨¢s necesidad de alquileres asequibles las dos provincias canarias, Murcia, Granada y Asturias.

Precios por encima de los salarios

No hacen falta grandes indagaciones para saber c¨®mo Espa?a ha llegado a esa situaci¨®n. ¡°Hemos vivido un aumento de los precios de la vivienda muy superior a lo que han subido los salarios¡±, ha resumido Mercedes de Miguel, directora de Operaciones de Gesvalt, en la presentaci¨®n de los datos a la prensa. El informe destaca que entre 2014 y 2019 los salarios crecieron un 5% mientras que el precio de la vivienda lo hizo un 12%, un desequilibrio que fue todav¨ªa mayor en ciertas provincias y que adem¨¢s se concentr¨® especialmente entre 2016 y 2019. A la vez, el porcentaje de personas que viven de alquiler en Espa?a, como resultado de factores demogr¨¢ficos, pero tambi¨¦n de las mayores dificultades para financiar la compra de una vivienda, no ha dejado de crecer.

La crisis ha cambiado esto ¨²ltimo (en 2020 baj¨® ligeramente el porcentaje de inquilinos) y tambi¨¦n ha frenado la escalada de las rentas, pero es dudoso que la accesibilidad a la vivienda vaya a mejorar. El informe recuerda el batacazo del PIB en 2020 y el crecimiento del desempleo, un fen¨®meno que se ceba especialmente en el sector donde el alquiler es m¨¢s frecuente: los j¨®venes. Sigue habiendo por tanto motivo para la alarma, aunque los autores del informe tambi¨¦n ven un enfoque positivo: ¡°Es el momento de apostar por la vivienda asequible en Espa?a porque los tres actores est¨¢n alineados: ciudadanos, Administraciones y sector privado¡±, ha asegurado De Miguel.

Se refiere as¨ª a la proliferaci¨®n de nueva f¨®rmulas para aumentar el parque de alquileres asequibles, que no se trata de alquiler social (destinado a sectores de poblaci¨®n con mayor riesgo de exclusi¨®n) sino de rentas limitadas por debajo de los precios de mercado para evitar que los inquilinos hagan un sofreesfuerzo al pagar la casa. Todas tienen la particularidad de contemplar la promoci¨®n de nuevas viviendas en alquiler mediante f¨®rmulas de colaboraci¨®n p¨²blico-privada.

Aunque las cifras contrastan con las necesidades. El plan Vive de la Comunidad de Madrid recientemente ha subastado tres lotes de suelo (el cuarto qued¨® desierto por falta de inter¨¦s de las compa?¨ªas privadas) que equivalen a 6.000 futuras viviendas y en marcha est¨¢ tambi¨¦n un proyecto del ?rea Metropolitana de Barcelona, que contempla 4.500 nuevos alquileres. M¨¢s ambiciosas son las cifras del Ministerio de Transportes, que reformul¨® recientemente su plan de alquiler asequible para captar 100.000 viviendas (la mitad son casas ya construidas que ceder¨ªan compa?¨ªas inmobiliarias y financieras). Alejandro Berm¨²dez, consejero delegado de Atlas Real Estate Analytics, cree que lo m¨¢s importante es que Espa?a ¡°va mejorando¡±, aunque tambi¨¦n admite solucionar el problema de accesibilidad ¡°va a tardar bastante tiempo al ritmo actual¡±.