David Mart¨ªnez (Aedas Homes): ¡°El precio no hace bueno un suelo malo¡±

Una leyenda en el sector inmobiliario cuenta que durante la gran burbuja de principios de siglo los promotores compraban suelos mirando desde la ventanilla del avi¨®n. Al o¨ªrla, David Mart¨ªnez (Madrid, 50 a?os) se r¨ªe: ¡°Posiblemente desde su avi¨®n privado¡±, bromea. No es que aquellos a?os sean del todo ajenos a quien entonces era director gerente de la junta de compensaci¨®n de Valdebebas, un desarrollo urban¨ªstico del norte de la capital. Pero el actual consejero delegado de Aedas Homes deja muy claro que aquellos tiempos y sus protagonistas poco tienen que ver con los de ahora. ¡°El a?o pasado analizamos 1.000 suelos y compramos 24 de ellos¡±, ejemplificar¨¢ en otro momento de la entrevista.

Esta ¨²ltima afirmaci¨®n no solo da cuenta de una profesionalizaci¨®n que el sector pregona continuamente, en otro intento de quitarse el sambenito de la Gran Recesi¨®n; tambi¨¦n muestra lo importante que sigue siendo para las promotoras su materia prima m¨¢s preciada: el terreno. ¡°Es uno de los factores m¨¢s importantes para el ¨¦xito de la compa?¨ªa¡±, sostiene Mart¨ªnez. ¡°Un buen suelo requiere de la ubicaci¨®n adecuada y del precio adecuado. Y el precio no hace bueno un suelo malo¡±.

Aedas Homes, lanzada en 2017 con los activos que el fondo estadounidense Castlelake hab¨ªa empezado a comprar en Espa?a en 2013, tiene un banco de suelo que ¡°supera las 15.000 unidades¡±, seg¨²n su consejero delegado, quien destaca que ¡°siguen existiendo oportunidades¡±. ?Por qu¨¦ entonces es tan recurrente la queja en el sector? ¡°Es verdad que en determinadas zonas con gran demanda no existe el suelo finalista suficiente para atender esa demanda¡±, explica. ¡°En cambio, hay otras zonas del pa¨ªs donde la situaci¨®n es la contraria¡±.

Mart¨ªnez cree que su compa?¨ªa ha encontrado un equilibrio fundamental para cualquier cotizada: ¡°El tama?o de nuestro banco de suelo es el adecuado para la rentabilidad que tenemos comprometida con los accionistas¡±. Y cree que estos ya empiezan ¡°a reconocer el valor intr¨ªnseco que hay en las compa?¨ªas¡±. ?Por qu¨¦ el ladrillo no ha brillado hasta ahora en Bolsa? ¡°Quiz¨¢ hemos sido penalizados por una falta de confianza en el sector, pero en los ¨²ltimos 12 meses el comportamiento del precio de las acciones empieza a reflejar cada vez una mayor confianza¡±, responde.

Velocidad de crucero en 2022

Su compa?¨ªa mantiene el rumbo de entregar entre 2.200 y 2.300 casas este a?o y alcanzar velocidad de crucero en el siguiente. ¡°El objetivo es que lleguemos a entregar 3.000 viviendas en 2022 y, de hecho, en ello estamos: est¨¢n todas lanzadas ya¡±, afirma. Una meta que el coronavirus no ha alterado. ¡°Si bien durante los meses de abril y mayo del a?o pasado las ventas se paralizaron por el efecto inmediato de la primera ola, en junio se recuperaron y han venido creciendo de forma sostenida desde entonces¡±, argumenta.

De hecho, las 1.963 viviendas entregadas en su ¨²ltimo a?o fiscal (de abril de 2020 a marzo de 2021) sit¨²an a Aedas como primera promotora de Espa?a. Es uno de los pocos datos que ha adelantado al mercado la compa?¨ªa, que prev¨¦ presentar sus resultados anuales en breve. Este hecho lleva a Mart¨ªnez a extremar la cautela al hablar para no infringir la normativa reguladora de las firmas cotizadas. ¡°Las cifras operativas que ya hemos ido comunicando constatan que un a?o m¨¢s hemos cumplido con los objetivos¡±, se?ala, ¡°podemos esperar unos resultados por encima de nuestras expectativas iniciales¡±. Hasta su tercer trimestre fiscal, Aedas present¨® unos ingresos netos de 272,2 millones (ca¨ªda del 6,8%) y obtuvo un resultado neto de 22,9 millones (-39%).

El primer escal¨®n del podio parece ef¨ªmero. Neinor Homes anunci¨® a principios de a?o la absorci¨®n de Quabit, dando lugar a la mayor promotora inmobiliaria de Espa?a. Mart¨ªnez no lo ve como una carrera. ¡°El objetivo de Aedas no es ser el m¨¢s grande, sino ser la compa?¨ªa m¨¢s eficiente y la que pueda producir una mayor rentabilidad para sus accionistas¡±, responde. Pero en el sector hay runr¨²n de nuevas operaciones y el consejero delegado, como ya dijo a sus inversores el pasado febrero, no descarta nada: ¡°Nuestra obligaci¨®n es la de explorar todas las oportunidades de inversi¨®n, sean de compra de suelos o de compa?¨ªas, que hay en el mercado¡±, insiste.

No es ese el ¨²nico movimiento del sector residencial, que ha visto en el alquiler un nuevo negocio. Aedas entreg¨® en abril su primer build to rent (construir para alquilar, como se denomina a las promociones pensadas no para la venta, sino para explotar en arrendamiento) y tiene en marcha nueve operaciones que suman 1.100 casas. ¡°Tenemos otros 10 proyectos en fase de estudio con la intenci¨®n de ponerlos en el mercado, tan pronto como sea posible, en distintas ciudades¡±, avanza Mart¨ªnez. Lo que s¨ª excluye es dar el paso que han dado otras firmas y quedarse algunos de esos pisos. ¡°Aedas es una promotora residencial pura¡±, justifica. ¡°La explotaci¨®n de vivienda requiere de una estructura de capital distinta y tiene unas rentabilidades diferentes¡±. ?Y es igual de rentable vender pisos a particulares que a empresas que luego los alquilar¨¢n? ¡°Para Aedas es muy rentable hacer promociones para la venta y promociones en alquiler¡±, zanja.

Un 25% de viviendas industrializadas

El alquiler entronca con el que para Mart¨ªnez es el mayor desaf¨ªo del sector: el acceso de los j¨®venes a la vivienda. ¡°Me consta que se est¨¢ trabajando en la l¨ªnea de intentar facilitar un soporte financiero a estas familias para que puedan adquirir su primera vivienda; sin ninguna duda, apoyamos a la patronal en todo este tipo de iniciativas¡±, dice respecto a otro anglicismo, el help to buy, con el que el sector pide emular el programa brit¨¢nico para avalar p¨²blicamente las hipotecas. Eso y el ahorro que ha dejado la crisis en muchos hogares hacen al consejero delegado mostrarse optimista: ¡°Nuestras previsiones son que la demanda siga creciendo, tanto en el segmento de reposici¨®n como en el resto de segmentos y en la vivienda en alquiler¡±, asegura.

Aedas tambi¨¦n est¨¢ abierta a participar en f¨®rmulas de vivienda asequible, como el Plan Vive lanzado por la Comunidad de Madrid, al que han presentado una oferta. Pero Mart¨ªnez deja claro que vivienda asequible no es lo mismo que vivienda social. ¡°Hay un segmento de poblaci¨®n al que nosotros, por el coste de capital que tenemos, no podemos acceder y, por tanto, apoyamos que las Administraciones desarrollen vivienda social para atender esas necesidades¡±, afirma. ¡°Estoy encantado de que parte de mis impuestos vayan a facilitar viviendas a todas esas familias¡±.

Junto con el acceso de los j¨®venes a la vivienda, el consejero delegado de Aedas cree que el otro gran problema del sector es ¡°la falta de capacidad instalada en la industria de la construcci¨®n¡±. La promotora ha entregado ya cuatro promociones de viviendas unifamiliares construidas en f¨¢brica y llevadas por partes al lugar de la obra para su ensamblaje. Para 2023 se ha propuesto que un 25% de sus casas ¡°est¨¦n total o parcialmente industrializadas¡±, recuerda el directivo. ¡°Es un reto ambicioso, pero es el camino a seguir, no solo para cumplir nuestros objetivos ambientales, sino tambi¨¦n para asegurar nuestros objetivos operativos y financieros¡±, asegura.