Atrapados en la presidencia de la comunidad de vecinos

Atrapados en el cargo de presidente de la comunidad de vecinos. As¨ª est¨¢n miles de propietarios que ocupan el puesto presidencial desde 2019 y buscan desesperados una soluci¨®n. Su esperanza estaba puesta en las reci¨¦n aprobadas telejuntas, pero tampoco resuelven el entuerto. Ser¨¢n presidentes durante, al menos, siete meses m¨¢s.

La pandemia ha complicado la vida de muchas comunidades de vecinos. Algunas se han convertido en aut¨¦nticos polvorines y no solo porque no se hayan renovado los cargos, sino porque tampoco se han podido aprobar las cuentas anuales, ni hacer obras, ni pedir financiaci¨®n y subvenciones y, ni siquiera, denunciar a los vecinos morosos. Incluso, se han dado casos de bancos que han bloqueado las cuentas de las comunidades por no haber podido renovar las firmas. M¨¢s de un mill¨®n de juntas de propietarios se han dejado de celebrar desde el inicio de la pandemia, seg¨²n el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE). El bloqueo ha sido may¨²sculo.

Las ansiadas juntas de vecinos virtuales (por cualquier plataforma siempre que permita identificar a los asistentes) ya tienen cobertura legal, al menos temporalmente. Entraron en vigor el pasado 9 de mayo a trav¨¦s del Real Decreto-ley 8/2021 y llegaron para solucionar estos cuellos de botella. Pero el d¨ªa a d¨ªa est¨¢ demostrando que no son la panacea. En algunas fincas van a favorecer ¡°la implicaci¨®n del perfil m¨¢s joven de propietarios, tradicionalmente menos involucrados¡±, cree I?aki Eizaga Echevarr¨ªa, director de Expansi¨®n de Inmho, empresa con m¨¢s de 4.500 comunidades. En cambio, otras muchas no podr¨¢n celebrar las tan esperadas telejuntas ni acceder al televoto.

Porque el administrador de fincas debe verificar, antes de la reuni¨®n, que todos los vecinos disponen de medios telem¨¢ticos (servir¨ªa un m¨®vil), un paso que parece sencillo, pero no lo es. ¡°Es dif¨ªcil que te contesten todos los vecinos cuando mandas cualquier circular en la que pides que se pronuncien sobre un tema, y en este caso pasar¨¢ lo mismo¡±, considera Federico Cerrato, gerente de Fisconta. Basta con que alguien no conteste o manifieste que no dispone de medios para que la reuni¨®n virtual no se pueda celebrar.

¡°En las localidades m¨¢s peque?as en las que tambi¨¦n administramos fincas puede que alguien no disponga de acceso a internet¡±, dice Eizaga Echevarr¨ªa. Incluso en las grandes ciudades, hay fincas, barrios enteros, donde vive gente mayor sin acceso a un m¨®vil o sin conocimientos suficientes para conectarse a una plataforma. ¡°Creo que las reuniones telem¨¢ticas en algunos barrios son inviables por el alto porcentaje de personas mayores, que no disponen de los medios o no los entienden¡±, dicen en Urfinsal, que opera en el distrito de Moratalaz (Madrid). Aunque es cierto que la pandemia ha potenciado algo el uso de la tecnolog¨ªa entre los m¨¢s mayores. Seg¨²n el Instituto Nacional de Estad¨ªstica, el manejo de internet en los tres ¨²ltimos meses en el grupo de 65 a 74 a?os fue del 69,7% en 2020, frente al 63,6% de 2019.

Pero la gran pega es que solo se pueden adoptar acuerdos que no puedan aplazarse m¨¢s all¨¢ del 31 de diciembre. ¡°Las juntas telem¨¢ticas solo se pueden emplear para resolver problemas relacionados con obras necesarias¡±, se?ala Salvador D¨ªez, presidente del ?CGCAFE. Se trata de cuestiones urgentes, que no se pueden demorar, como la puesta de un ascensor o una rampa; obras de conservaci¨®n y rehabilitaci¨®n (filtraciones, cubiertas¡­); solicitud de subvenciones o ayudas; realizaci¨®n de inspecciones; resolver problemas de liquidez o pedir financiaci¨®n; cumplimiento de cualquier plazo (judicial, administrativo) y reclamaciones a morosos. Estas limitaciones, en cambio, no existen en Catalu?a, primera autonom¨ªa en reconocer, por ley, la validez de las juntas telem¨¢ticas.

Presidente a la fuerza

El problema, y el tremendo l¨ªo, se da cuando el administrador tiene que explicar al presidente ¡ª?que lleva si¨¦ndolo dos a?os¡ª que no se puede aprovechar esa junta virtual para renovar los cargos. ¡°Cuando un cliente lo solicite hay que explicarle que es absolutamente necesario que el acuerdo sea inaplazable. En el caso de los cargos, el acuerdo se puede adoptar el pr¨®ximo a?o¡±, indica D¨ªez. Esto es as¨ª porque el Gobierno ha suspendido la obligaci¨®n de convocar y celebrar juntas de propietarios hasta el 31 de diciembre de 2021, as¨ª que se prorrogan presupuestos y mandatos vecinales. ¡°Si no se act¨²a de este modo, podr¨ªan estar gener¨¢ndose motivos para una impugnaci¨®n¡±, cuenta Rafael del Olmo, secretario del CGCAFE y administrador de fincas en Sevilla. Del Olmo celebr¨® varias juntas a trav¨¦s de Zoom el pasado a?o, cuando a¨²n eran alegales, previa informaci¨®n a los vecinos de que no ten¨ªan soporte legal. ¡°El 99,9% las acept¨® y nadie las ha impugnado¡±, dice, aunque nunca fueron para tratar ¡°cuestiones que por su trascendencia jur¨ªdica exig¨ªan su tratamiento en juntas presenciales, a fin de no incurrir en vicios procedimentales¡±. Para asuntos balad¨ªes, ¡°nadie se va a gastar un m¨ªnimo de 3.000 euros en impugnar el acuerdo¡±, dice Pablo Ruiz, administrador de fincas de Acerta Gesti¨®n.

Ruiz ha celebrado cuatro juntas de propietarios telem¨¢ticas en Guadalajara a lo largo de esta semana. ¡°En una de ellas estamos montando un ascensor y necesitamos adoptar ciertos acuerdos para poder cobrar las subvenciones¡±, apunta. Este administrador cree que el nuevo marco legal ha limitado el ¨¢mbito de actuaci¨®n y que hubiera sido mejor apostar por un modelo h¨ªbrido, de forma que las personas mayores o sin medios pudieran acudir al despacho y el resto por v¨ªa telem¨¢tica, algo que ya se hace en su oficina cuando los comuneros as¨ª los solicitan.

Aunque el real decreto no regula, ni siquiera menciona, estas reuniones mixtas, el presidente de los administradores considera que s¨ª est¨¢n permitidas: ¡°No las excluye¡±, dice D¨ªez. Aunque, ¡°es una modalidad que no se usar¨¢ masivamente. El desarrollo de las reuniones h¨ªbridas es m¨¢s complejo que una presencial o una telem¨¢tica, dado que obliga a cumplir las formalidades de ambas modalidades¡±, opina. Eso s¨ª, solo se puede optar por este modelo h¨ªbrido para cuestiones urgentes e inaplazables y siempre que se garanticen las medidas de seguridad para evitar contagios.

Lo que s¨ª contempla el real decreto es una segunda v¨ªa para los vecinos que no dispongan de medios digitales y es el voto por correo postal, sin necesidad de junta. Esta puede ser la salvaci¨®n para muchas fincas. El plazo para que los vecinos contesten s¨ª o no al acuerdo es de 10 d¨ªas naturales. ¡°Con esta herramienta se da soluci¨®n a situaciones complejas. Hay que pensar que hay edificios muy grandes (200, 300 o m¨¢s propietarios) en los que es muy dif¨ªcil organizar una reuni¨®n telem¨¢tica o con gente mayor¡±, cree D¨ªez, que espera que las reuniones virtuales hayan venido para quedarse tras la pandemia.