Guerra por las lindes vecinales

Traspasar los l¨ªmites o las lindes de la finca del vecino, aunque sea por unos pocos cent¨ªmetros, es tan com¨²n en los pueblos como poco conocidas sus consecuencias cuando este conflicto se traslada al entorno urbano. La casu¨ªstica es enorme: desde un deslinde de t¨¦rmino municipal hasta dos vecinos litigando por medio metro de seto, por el espacio ocupado por una terraza o, incluso, por un muro medianero desplazado sobre el solar sin edificar del colindante.

En Espa?a hay tres millones de fincas urbanas frente a 39 millones de parcelas r¨²sticas, seg¨²n la Asociaci¨®n Espa?ola de Ge¨®metras Expertos (Aegex). Esto convierte al pa¨ªs en un campo abonado para los propietarios litigantes. No en vano, cada a?o se abren hasta 3.000 procedimientos judiciales relacionados con linderos de parcelas, que generan importantes desequilibrios econ¨®micos para la Administraci¨®n y los particulares: en total, unos gastos que alcanzan los 200 millones de euros, calcula Aegex.

En una misma parcela se pueden encontrar hasta cinco realidades muy distintas: ¡°Est¨¢ la cartograf¨ªa que aporta el Catastro, que en general hace referencia a qui¨¦n est¨¢ haciendo uso del suelo y cobra por ello, y de la que deriva la superficie; luego, el Registro de la Propiedad, donde figuran unos linderos descritos de forma literaria y una superficie que en numerosas ocasiones no coincide con la de la cartograf¨ªa catastral; por otro lado, est¨¢ el planeamiento urban¨ªstico, que tiene otras cartograf¨ªas, y, por ¨²ltimo, tenemos la realidad f¨ªsica (vallas), que pueden no coincidir con ninguna de las dem¨¢s delimitaciones¡±, explica Natalia Garrido, portavoz de la Plataforma de Afectados por Conflictos de Lindes (PACLindes).

La soluci¨®n pasa, asevera Garrido, por crear una cartograf¨ªa jur¨ªdica ¨²nica que refleje de manera inequ¨ªvoca los l¨ªmites inmobiliarios. Uno de los casos m¨¢s extra?os que se ha encontrado la portavoz de PACLindes tiene como protagonistas a unos compradores procedentes del Reino Unido. ¡°Se trataba de una parcela en Alginet (Valencia) que ten¨ªa un l¨ªmite en el Catastro, otro distinto en el planeamiento urban¨ªstico que figuraba en el Ayuntamiento y ambos eran muy diferentes de lo que estaba marcado en el terreno. Adem¨¢s, la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad no coincid¨ªa con la que se desprend¨ªa de ninguno de los l¨ªmites anteriores¡±. Finalmente, no fue posible resolver este galimat¨ªas y los compradores, ¡°que no sal¨ªan de su asombro, decidieron no comprar por la inseguridad jur¨ªdica que les produc¨ªa¡±.

Tambi¨¦n Miguel Soriano ha sufrido el baile de datos de unos terrenos urbanos heredados en Valencia. ¡°A la hora de realizar el reparto de la herencia, nos dimos cuenta de que la superficie era distinta en el Catastro, en el Registro de la Propiedad y en la escritura. Decidimos, entonces, contratar un levantamiento topogr¨¢fico exacto y firmarlo las partes interesadas¡±, relata. Este proceso, sin embargo, tard¨® casi dos a?os en resolverse y ocasion¨® unos gastos superiores a 2.000 euros.

Si bien la reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro de 2015 intent¨® resolver este problema, abordando la inclusi¨®n de una descripci¨®n gr¨¢fica de las fincas, se ha priorizado la cartograf¨ªa catastral frente a un proceso de deslinde obligatorio, como propone Aegex.

En Espa?a, a diferencia de otros pa¨ªses de nuestro entorno, no es preceptivo marcar los l¨ªmites de una propiedad ni documentarlos t¨¦cnicamente. La divisi¨®n de un terreno y sus l¨ªmites se materializa con un acuerdo entre los intervinientes. ¡°Sin embargo, esto supone que cualquier disputa relacionada con esta indefinici¨®n se resolver¨¢, casi inevitablemente, de manera litigiosa en un juzgado, suponiendo un consumo de recursos p¨²blicos, tanto humanos como econ¨®micos y materiales, que podr¨ªan evitarse con un deslinde obligatorio y responsable en las diferentes operaciones inmobiliarias¡±, defiende el presidente de Aegex, Rub¨¦n Mart¨ªnez.

Esta asociaci¨®n propone engrasar el tr¨¢fico inmobiliario con una mejora en el sistema, esto es, que la base de la coordinaci¨®n sea un deslinde con todas las garant¨ªas y, excepcionalmente, la cartograf¨ªa catastral, siempre que esta se compruebe y valide.

Tambi¨¦n apuesta por la figura del ge¨®metra experto, como existe en Francia y Alemania. Se trata de un profesional a medio camino entre un t¨¦cnico y un notario, capaz de ejecutar el deslinde con las m¨¢ximas garant¨ªas, siendo responsable de los efectos jur¨ªdicos, t¨¦cnicos y administrativos que pudieran derivar de la delimitaci¨®n. ¡°En Espa?a, la legislaci¨®n denomina a este profesional t¨¦cnico competente, pero deja vac¨ªas sus competencias, sin imponer para su ejercicio una titulaci¨®n universitaria ni unos conocimientos m¨ªnimos¡±, dice Natalia Garrido.

Para solucionarlo, existen estudios, como el m¨¢ster en Geometr¨ªas Jur¨ªdicas, que imparte la Universitat Polit¨¨cnica de Val¨¨ncia, que trata de poner orden en la delimitaci¨®n de lindes de fincas y parcelas.

Incumplimientos

Para Aegex, la Administraci¨®n es la primera incumplidora de la normativa. La Ley 33/2003 regula la obligatoriedad de inscribir el patrimonio de las administraciones p¨²blicas, estableciendo un plazo de cinco a?os desde la entrada en vigor de la norma. Vencido en 2008, hace m¨¢s de una d¨¦cada, ¡°son escasas las administraciones locales, responsables de grandes cantidades de suelos patrimoniales, que han cumplido con su deber, principalmente porque no existe consecuencia alguna derivada del incumplimiento¡±. Pero puede tener consecuencias. En 2018, el Ministerio de Defensa anunci¨® la subasta p¨²blica de dos parcelas de su titularidad en el casco urbano de A Coru?a, con un precio medio de 3.400 euros por metro cuadrado. ¡°T¨¦cnicamente estas fincas se encontraban bien delimitadas por un cierre met¨¢lico, pero el barullo es tal que, a¨²n hoy, y consultadas las referencias catastrales, la geometr¨ªa no tiene nada que ver con lo te¨®ricamente subastado, ya que no coincide ni en superficie ni en ubicaci¨®n¡±, describe Mart¨ªnez.

Una de las parcelas es actualmente parte de la avenida del Metrosidero de A Coru?a, un espacio p¨²blico. ¡°Tal vez el que haya adquirido los inmuebles est¨¦ explot¨¢ndolos, pero las tasas e impuestos asociados a esa referencia catastral los est¨¦ liquidando el Ayuntamiento¡±, finaliza.