El Tribunal Constitucional anula parte de la ley de vivienda catalana que limita los alquileres

El Constitucional ha anulado los preceptos de la ley catalana de vivienda que permit¨ªan la fijaci¨®n de l¨ªmites al precio de los alquileres por considerar que la norma catalana invade las competencias del Estado en materia civil para regular las bases contractuales. La sentencia, aprobada por unanimidad, se dar¨¢ a conocer ma?ana. El art¨ªculo 149 de la Constituci¨®n reserva al Estado la fijaci¨®n de las bases de las obligaciones contractuales, le atribuye la competencia para establecer los criterios de ordenaci¨®n general del sector de la contrataci¨®n privada en aquellos territorios auton¨®micos que cuenten con legislaci¨®n propia.

La sentencia conocida este jueves no afecta a las situaciones jur¨ªdicas consolidadas, seg¨²n especifica la nota del Tribunal Constitucional. Los contratos vigentes firmados con la ley ahora parcialmente anulada seguir¨¢n vigentes en los mismos t¨¦rminos y ¡°los efectos ser¨¢n pro futuro¡±. ¡°Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al momento de la presente resoluci¨®n se mantienen en sus t¨¦rminos¡±, detalla.

La legislaci¨®n catalana obligaba a congelar o bajar el precio de los alquileres en las zonas con ¡°tensi¨®n¡± residencial de las 60 ciudades catalanas con m¨¢s de 20.000 habitantes, aunque quedaban exentos los arrendadores ¡°vulnerables¡± que ingresen menos de 2.000 euros mensuales. El recurso fue presentado por el grupo parlamentario del PP en 2020. Lo anunci¨® el propio presidente del PP, Pablo Casado, en una visita a Barcelona, donde dijo que se iba a ¡°presentar el recurso de inconstitucionalidad a la ley del Parlament en la que se fijaba el precio del alquiler de viviendas, porque es un ataque a la propiedad privada, a los futuros arrendatarios y a los inquilinos¡±.

La sentencia conocida hoy no afecta a las situaciones jur¨ªdicas consolidadas, seg¨²n especifica la nota del Tribunal Constitucional. Los contratos vigentes firmados con la ley ahora parcialmente anulada seguir¨¢n vigentes en los mismos t¨¦rminos y ¡°los efectos ser¨¢n pro futuro¡±. ¡°Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al momento de la presente resoluci¨®n se mantienen en sus t¨¦rminos¡±, detalla.

La sentencia, cuyo ponente ha sido el magistrado Ram¨®n S¨¢ez, declara que son inconstitucionales y nulos los siguientes art¨ªculos de la Ley de Catalu?a 11/2020, de 18 de septiembre: 1, 6 a 13, 15 y 16.2; las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera; la disposici¨®n transitoria primera y la disposici¨®n final cuarta, letra b); la disposici¨®n adicional cuarta y la disposici¨®n final tercera. El recurso de los diputados del PP se fijaba en los art¨ªculos 2, 3.2, 3.3, 3.4, 6, 7.1, 15.1, 16.2 y 18 y disposiciones adicionales primera y cuarta de la Ley. En s¨ªntesis, los criterios para declarar ¨¢reas tensas de mercado de la vivienda; y c¨®mo y con qu¨¦ criterios se fija la renta; y el r¨¦gimen sancionador por incumplimientos.

Pero el Tribunal Constitucional, en una medida excepcional, ha ido mucho m¨¢s all¨¢ y ha anulado el art¨ªculo 1 (objeto y ¨¢mbito de aplicaci¨®n de la norma) y del 6 al 13 (determinaci¨®n de la renta, del precio de referencia, actualizaci¨®n de la renta, alquiler de pisos nuevos, obras, o la obligatoriedad de que el precio conste en los anuncios). Adem¨¢s de disposiciones adicionales (primera, segunda y tercera) y la transitoria primera.

El Constitucional no va a entrar en su fallo sobre la constitucionalidad o no de la fijaci¨®n de l¨ªmites a los precios del alquiler. Lo que niega su sentencia es que una comunidad aut¨®noma, en este caso la catalana ¨Cque cuenta con derecho foral propio-, pueda regular esta materia. La tesis del tribunal se basa en lo establecido en el art¨ªculo 149 de la Constituci¨®n, en el sentido de que el Estado tiene ¡°competencia exclusiva¡± en diversas materias. Y en punto octavo de dicho precepto se especifica que dicha competencia exclusiva alcanza a la ¡°legislaci¨®n civil, sin perjuicio de la conservaci¨®n, modificaci¨®n y desarrollo por las Comunidades Aut¨®nomas de los derechos civiles, forales o especiales, all¨ª donde existan¡±.

Zonas tensionadas

El mismo art¨ªculo 149.8 concreta que esa exclusividad competencial abarca la ¡°legislaci¨®n civil, sin perjuicio de la conservaci¨®n, modificaci¨®n y desarrollo por las Comunidades Aut¨®nomas de los derechos civiles, forales o especiales, all¨ª donde existan¡±. Ahora bien, el Constitucional se apoya en que en ese mismo precepto se a?ade que la competencia exclusiva comprende ¡°en todo caso, las reglas relativas a la aplicaci¨®n y eficacia de las normas jur¨ªdicas¡± y las ¡°relaciones jur¨ªdico-civiles¡± que afectan a diversas cuestiones como las ¡°bases de las relaciones contractuales¡±.

El mismo art¨ªculo especifica que en casos de ¡°conflictos de leyes y determinaci¨®n de las fuentes del Derecho¡± todo ello se actuar¨¢ ¡°con respeto¡± al derecho foral, donde lo hubiera. Pero la tesis del Constitucional es que debe primar la norma b¨¢sica del derecho civil en el sentido de que las rentas de los alquileres se fijar¨¢n libremente por las partes. Por tanto, esta sentencia no prejuzga lo que tuviera que ocurrir en una legislaci¨®n estatal que fijase l¨ªmites a dichas rentas en espacios que se consideren tensionadas, pero impl¨ªcitamente invoca la relevancia del derecho a la propiedad y como un dato fundamental que tener en cuenta en cualquier normativa sobre los contratos entre particulares, en este caso para el alquiler de una vivienda.

El Gobierno recurri¨® la ley catalana, pero no pidi¨® su suspensi¨®n. El argumento del Ejecutivo era que se vulneraban competencias estatales. El planteamiento del recurso del PP, a su vez, subrayaba aspectos pol¨ªticos. Casado dijo al presentarlo que lo que provocar¨¢ esa ley es que ¡°los propietarios probablemente no pongan en el mercado sus pisos¡± y, como ¡°habr¨¢ menos pisos en alquiler, los precios van a subir¡±, como ya ¡°ha pasado¡± en otros pa¨ªses con regulaciones similares. A?adi¨® que, en cambio, lo que hab¨ªa que hacer en Catalu?a era " bajar impuestos¡± y suprimir el impuesto de sucesiones y donaciones, adem¨¢s de ¡°ayudar a los j¨®venes a que se emancipen¡±.

Indignaci¨®n entre el Sindicato de Inquilinas y los partidos impulsores

El Sindicato de Inquilinas, impulsor de la norma desde los movimientos sociales, y los partidos que la apoyaron en el Parlament, se han mostrado indignados con la sentencia del Tribunal Constitucional, que entienden que arremete contra el derecho a la vivienda.

El Sindicato ha ¡°condenado¡± que el TC ¡°tumbe las decisiones del Parlament y recorte el derecho a la vivienda en beneficio de los intereses del lobi inmobiliario¡±. ¡°La regulaci¨®n de los alquileres es una herramienta efectiva para bajar los precios de los alquileres y ha beneficiado a m¨¢s de 160.000 inquilinos en el ¨²ltimo a?o, bajando los precios una media del 5% en las ciudades reguladas, donde vive el 70% de la poblaci¨®n catalana¡±, ha manifestado Carme Arcarazo, que ha avisado de que comenzar¨¢n a ¡°desobedecer¡± y ha asegurado trabajar¨¢n para conseguir una nueva renovaci¨®n cuanto antes.

En una imagen de unidad, los portavoces del Sindicato han comparecido en el Parlament junto a ERC, Junts, la CUP y los comunes. Todas las formaciones han rechazado la anulaci¨®n. Marta Vilalta, de ERC, ha acusado al TC de ¡°revertir derechos que desde el Parlament intentamos blindar¡± y ha defendido la utilidad de la ley. Por parte de los comunes, Susana Segovia ha arremetido contra el PP: ¡°Creemos que tiene sobre sus conciencias el futuro de las miles de familias que iban a firmar un contrato¡±.

Por contra, desde el sector inmobilario, agentes como el portal Idealista o la C¨¢mara de la Propiedad Urbana celebraron la anulaci¨®n y alertaron de la inseguridad jur¨ªdica que generan los cambios normativos.